如今，在一些居民住宅樓里，常常會見到大大小小的咨詢公司、美容院、小旅館、小飯桌、培訓班……這些公司及經(jīng)營場所進入居民樓，不僅使其他住戶的生活受到干擾，也帶來了噪音污染、安全隱患等諸多問題。按照相關法規(guī)，住宅要變商用，必須先報規(guī)劃部門批準，再到房管局完成性質(zhì)變更手續(xù)，并取得相關利害關系人共同簽署的同意書以及社區(qū)居委會的蓋章才能登記注冊。然而，多頭管理往往導致執(zhí)法主體模糊或出現(xiàn)管理縫隙，社區(qū)居委會、居民對此頭疼不已。

社區(qū)：開與不開都成問題

市民周十棣準備在廣福小區(qū)開一家科技公司，去工商局咨詢后，窗口給了他一張申請表，這張表除了填寫營業(yè)地址等信息，還有一行“同意某處住房用于開展經(jīng)營活動”的字樣。工作人員告訴他，依據(jù)《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。讓他先去征得利害關系業(yè)主同意，再到社區(qū)居委會蓋章，才能完成登記注冊手續(xù)。

周十棣前后花了近一個星期的時間，終于得到自己左鄰右舍的簽名同意，順利得到了居委會的蓋章。而自己的另一位朋友，卻因為等居民簽名，花了整整一個月的時間。

“不就是找你蓋個章嗎？有這么為難嗎？”因為得不到居委會蓋章辦不下來營業(yè)執(zhí)照，不少“住改商”居民對社區(qū)居委會非常不滿。通過連日來的走訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，“住改商”審批讓社區(qū)遭遇了“兩頭堵”，多家社區(qū)工作人員表示，社區(qū)常常因為不擾民證明左右為難，一方面商戶著急拿到證明去辦其他手續(xù)，另一方面社區(qū)在不了解情況時無法開具證明。

商戶帶來的住所（經(jīng)營場所）證明文件上要求，社區(qū)要證明其所從事的經(jīng)營活動并不會影響到居民，而公司還沒有營業(yè)，是否會擾民社區(qū)根本不了解。“我們只能要求當事人先找到上下左右住戶，在取得他們的同意簽名后，再根據(jù)核實情況開具證明。”春苑社區(qū)工作人員小芝（化名）告訴記者，她們每周都會接到2到7家不等的公司來社區(qū)開具不擾民證明，而有的商戶為了能順利蓋到章，則想盡一切辦法，找人隨意代簽、找社區(qū)軟磨硬泡，甚至對社區(qū)暴力威脅。

“現(xiàn)在很多商戶喜歡打‘擦邊球’，注冊登記的是一個公司，可是在開展經(jīng)營活動時卻反其道行之，從事另一項活動，居民生活受到影響投訴到社區(qū)，全部責任就成了社區(qū)的。”小芝無奈地說。不批準，商戶怪社區(qū)，批了，又可能引來居民不滿，“住改商”讓居委會兩頭不討好。

專家：應制定標準辦理流程

“住改商”之所以如此普遍，主要原因是因為住宅便宜、方便，地價、水價、電價等費用都比商業(yè)用途的經(jīng)營場所低，又臨近居民區(qū)，所以成了許多做小本生意人的首選。針對“住改商”帶來的一系列詬病，有何“良方”可以解決？記者采訪了相關專家和律師。

某社區(qū)居委會工作人員認為，社區(qū)本身是沒有行政權(quán)力的，“住改商”由社區(qū)來審批不合理。審批后一旦產(chǎn)生問題，商戶和居民都將矛頭指向社區(qū)，不利于社區(qū)開展工作。工商部門既然有了明確的規(guī)定，應該從源頭上把關，希望這項審批由工商部門給出明確指引，能讓其按章行事。

昆明市社會科學院社會研究所所長高軍認為，相關規(guī)定中，利害關系業(yè)主的范圍如何確定、征求利害關系業(yè)主的意見應由誰負責、具體程序如何操作等都無明確規(guī)定。對此，工商部門、居委會、業(yè)委會之間應加強溝通，制定一個標準辦理流程，規(guī)范由居委會或業(yè)委會出具證明的程序，實現(xiàn)公平蓋章的目的。同時，“住改商”也反映出社會創(chuàng)業(yè)環(huán)境和條件還不夠優(yōu)化。應該給剛起步的小規(guī)模公司經(jīng)費補貼或是提供場地，優(yōu)化他們的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，引導其健康發(fā)展。

凌云律師事務所孫文杰律師認為，依據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。住宅樓內(nèi)的商戶如果嚴重影響了其他住戶的生活，住戶可以先找經(jīng)營者溝通，必要時可通過法律手段進行維權(quán)，或是找到屬地街道或社區(qū)工作人員進行協(xié)商解決。同時，相關部門應形成合力，嚴格實施動態(tài)監(jiān)管，采取有效手段，創(chuàng)新機制，加大查處“住改商”以及無證經(jīng)營的力度。

他山之石

2006年，我國對“住改商”開口，允許使用住宅從事商業(yè)用途時，許多城市的工商部門便從源頭審核緊緊把關，做到不符合條件的不辦證。

如北京市工商部門在2006年就規(guī)定，登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》和購房合同中房屋用途表述無法辨別為住宅或商業(yè)用的，均不予登記注冊，理由是“住宅不具備從事經(jīng)營活動的條件”。

福州“住改商”則要嚴格備案，“住改商”業(yè)主與社區(qū)物業(yè)管理處或業(yè)主委員會簽訂責任書，將“住宅商用”單位的日常監(jiān)管和營業(yè)執(zhí)照的前期部分審查工作放在社區(qū)，規(guī)范“住宅商用”，整治無證經(jīng)營。