【編者按】2015年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的凸顯，如何治理當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位是否會(huì)急劇下降，這些都成為當(dāng)前大家熱議的問(wèn)題。人民網(wǎng)金融頻道特邀中國(guó)建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌對(duì)此進(jìn)行系列撰文解讀。

系列之一：警惕房地產(chǎn)過(guò)度杠桿化和“土地財(cái)政”內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)

作為一種商品，房地產(chǎn)的核心功能是居住，但是房地產(chǎn)商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產(chǎn)保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產(chǎn)的投資功能。因而，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統(tǒng)一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產(chǎn)的核心功能，投資功能是派生功能，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒(méi)有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。

從理論上講，任何地方的房地產(chǎn)都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)的兩種屬性具有不同的表現(xiàn)。而且，即使同一區(qū)域、同一時(shí)期的不同樓盤也會(huì)因房屋具體所處的地段、環(huán)境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對(duì)于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產(chǎn)的投資功能要明顯高于一般城市或者農(nóng)村，投資功能也更容易被發(fā)現(xiàn)和挖掘，當(dāng)然也更容易被過(guò)度放大。

這里，尤其值得我們關(guān)注的是，如果一個(gè)較大區(qū)域房地產(chǎn)商品的居住功能和投資功能發(fā)生次序逆轉(zhuǎn)，必將產(chǎn)生較大泡沫并引發(fā)區(qū)域性市場(chǎng)危機(jī)。實(shí)際上，多個(gè)國(guó)家的真實(shí)案例已經(jīng)不止一次的驗(yàn)證了這一結(jié)論。歷史上，日本和中國(guó)香港都曾經(jīng)一度錯(cuò)誤地推行重投資輕居住的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式基本上是將房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資，而且是政府出臺(tái)相應(yīng)的政策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期、持續(xù)走高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民實(shí)際收入增長(zhǎng)速度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了房屋實(shí)際居住功能可提供的使用價(jià)值，成為單純的投機(jī)炒作。在沒(méi)有實(shí)際價(jià)值支撐的情形下，無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)都難以避免最終的價(jià)值回歸過(guò)程。這種畸形的功能紊亂導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，并且嚴(yán)重影響了居民的居住需求和居住質(zhì)量，對(duì)一個(gè)國(guó)家的民生和經(jīng)濟(jì)都造成惡劣的影響。

房地產(chǎn)的基本功能是居住，由于土地資源的稀缺屬性，居住功能進(jìn)一步衍生出了房地產(chǎn)的投資屬性。然而，作為一種商品，如果居住的主要功能被投資的衍生功能所超越，就意味著價(jià)格會(huì)被脫離居住基礎(chǔ)的投資需求不斷抬高，必然出現(xiàn)價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。泡沫的形成實(shí)際上是價(jià)格機(jī)制錯(cuò)亂的過(guò)程，這不僅使房地產(chǎn)行業(yè)集聚了風(fēng)險(xiǎn)，而且也影響了各類資源的配置效率，導(dǎo)致過(guò)多的資源配置到了房地產(chǎn)行業(yè)，擠壓了其他行業(yè)的發(fā)展空間，而一旦泡沫破滅，這些資源可能隨之化為烏有。因此，要控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，必須建立長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)的居住功能始終處于核心地位，而投資功能僅作為一定的補(bǔ)充。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)需要建立和不斷完善市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力相適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低層次需求，發(fā)揮市場(chǎng)重要作用滿足多元化需求。

具體而言，中國(guó)應(yīng)當(dāng)建立健全四項(xiàng)保障機(jī)制：

一是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的立法，強(qiáng)化居住的核心功能，保障中低收入群體的居住需求，有效抑制住房的市場(chǎng)投資、投機(jī)需求。在保障中低收入群體居住需求的基礎(chǔ)上，有效的分流市場(chǎng)需求，降低了人們對(duì)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期，抑制了對(duì)住房的過(guò)度投資和投機(jī)的需求。

二是深入推進(jìn)土地供應(yīng)和住房市場(chǎng)化改革，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)和競(jìng)爭(zhēng)提效的作用。首先要推動(dòng)土地供應(yīng)的市場(chǎng)化改革。當(dāng)前的土地供給取決于地方政府，土地供給的不確定性預(yù)期使得開發(fā)商盡可能多拿地，因此供給的有限性及開發(fā)商的“囤地”行為不斷推升地價(jià)和房?jī)r(jià)。要改變這一行為模式，必須加快推動(dòng)土地的產(chǎn)權(quán)制度改革，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)行抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，使之具有商品屬性和交換價(jià)值，增加土地供給主體，形成真正的土地市場(chǎng)。其次，深化住房市場(chǎng)化改革。當(dāng)前部分住房并沒(méi)有市場(chǎng)化，一些政府機(jī)關(guān)仍然存在以保障房的名義推出名目繁多的住房實(shí)物分配政策，并從土地供應(yīng)、融資安排、項(xiàng)目上市等各方面進(jìn)行優(yōu)先支持。這不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的深化，而且制造了新的社會(huì)不公與尋租空間，因此應(yīng)當(dāng)逐步取消各種形式的實(shí)物分配政策。同時(shí)，要逐步將一刀切的“限購(gòu)、限貸”行政政策轉(zhuǎn)變?yōu)楦哚槍?duì)性的分類治理的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

三是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策要根據(jù)區(qū)域異質(zhì)性特點(diǎn)進(jìn)行差異化調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策需要體現(xiàn)差異化，未來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)控方向應(yīng)當(dāng)突出“宏觀穩(wěn)、微觀活”。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、建立長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，堅(jiān)持“分類施策、分城施策”的調(diào)控導(dǎo)向。一線城市和熱點(diǎn)二線城市應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)控制城市規(guī)模和抑制投資需求兩方面入手控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。例如，2013年北京、上海商品房分別銷售了大約19萬(wàn)套和23萬(wàn)套，而當(dāng)年兩市分別新增人口46萬(wàn)和35萬(wàn)人，隨著大量人口進(jìn)入，住房需求仍將長(zhǎng)期存在。而多數(shù)二線、三線城市需要重點(diǎn)進(jìn)行供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的雙重結(jié)構(gòu)調(diào)整。在供給結(jié)構(gòu)方面，重點(diǎn)支持140平米以下的中低價(jià)位普通商品房銷售，抑制高檔、大戶型樓盤的投資和開發(fā)；在需求結(jié)構(gòu)方面，重點(diǎn)滿足中低收入者的自主性購(gòu)房需求，抑制炒房者的投機(jī)需求。對(duì)大多數(shù)三四線城市，供應(yīng)相對(duì)充足，重點(diǎn)是去庫(kù)存化。

四是加強(qiáng)住房信息的統(tǒng)計(jì)信息披露，避免投資者因信息不對(duì)稱而走向過(guò)度投資。眾多的理論研究和國(guó)外的實(shí)踐表明，增加市場(chǎng)上住房供求信息的披露和房產(chǎn)交易的透明度有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因?yàn)樽》抗┣笮畔⒌呐对蕉?，交易者就越容易將這些信息納入自己的參考范圍，從而制定合理的購(gòu)買和投資計(jì)劃，減少因信息不足造成的盲目跟風(fēng)，減少了噪音交易者的數(shù)量和比例，使房?jī)r(jià)回歸基本面主導(dǎo)模式。美國(guó)、加拿大和歐洲各國(guó)通過(guò)定期編制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)發(fā)布市場(chǎng)信息的做法值得我們學(xué)習(xí)。我國(guó)需要加快推動(dòng)住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)信息登記制度落地，定期發(fā)布各區(qū)域房屋出售情況、住房租金價(jià)格指數(shù)信息，提高信息透明度，為購(gòu)買者和投資者決策提供充足的信息保障，避免盲目跟風(fēng)、追漲殺跌，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。