人民網(wǎng)北京5月13日（盧志坤 實(shí)習(xí)生孔海麗） 自上周四監(jiān)管部門出臺(tái)限制措施抑制通州公寓及商辦物業(yè)銷售之后，那些在該區(qū)域擁有較多公寓產(chǎn)品及商辦物業(yè)的房地產(chǎn)商正面臨客源急劇減少的局面。作為應(yīng)對(duì)措施，房地產(chǎn)商正在積極研究新策略。

在人民網(wǎng)記者本周的走訪過程中，此前門庭若市的通州售樓處里訪客寥寥。置業(yè)顧問們稱，在政策出臺(tái)后，到訪客戶下降明顯，因?yàn)檎呦拗屏撕芏嘁庀蚩蛻舻馁徺I資格。

房地產(chǎn)商們表示，由于政策調(diào)整，公司的銷售遇到新的變化。他們表示，正在跟公司總部協(xié)商，以應(yīng)對(duì)新的政策環(huán)境。

客源減少

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自5月6日開始執(zhí)行限購政策以來，通州商務(wù)型公寓至今無一成交。

在記者走訪過程中，通州多個(gè)樓盤的置業(yè)顧問表示，針對(duì)商用物業(yè)的限購措施出來以后，一部分此前已經(jīng)排卡等待開盤的客戶因?yàn)闆]有資格不得不放棄購買，導(dǎo)致成交下滑。

他們表示，在去年監(jiān)管部門首先出臺(tái)措施限制通州純商品住宅的購買資格之后，基于對(duì)通州行政副中心的升值預(yù)期，不設(shè)購買限制的所謂商住項(xiàng)目成為了有住房需求或者投資需求的客戶的首選，推動(dòng)通州商住項(xiàng)目成交數(shù)量和價(jià)格均大幅上漲。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年8月中旬監(jiān)管部門針對(duì)通州純商品住宅出臺(tái)更為嚴(yán)格的限制措施以來，商住產(chǎn)品的銷量大幅領(lǐng)先于純住宅產(chǎn)品。從去年8月16日至今年4月30日，通州區(qū)純商品住宅共成交4473套，而同期商住公寓成交數(shù)量達(dá)到12193套，月均成交套數(shù)在1500套以上。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年前4月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交33676套，同比增長122%，而在這其中通州區(qū)成交占比高31%，居各區(qū)之首，占整體市場成交量的比重也比去年同期上升了16個(gè)百分點(diǎn)。郭毅認(rèn)為，自去年通州住宅雙重限購之后，區(qū)域內(nèi)商住產(chǎn)品開始凸顯優(yōu)勢，項(xiàng)目入市積極性提升因此也拉動(dòng)了整體成交的不斷攀升。而進(jìn)入4月之后，隨著通州商住限購傳言的散布，通州區(qū)域成交進(jìn)入一個(gè)新高峰，4月通州區(qū)共實(shí)現(xiàn)成交6601套，市場成交占比高達(dá)44%。

4月下旬人民網(wǎng)等媒體率先披露通州即將出臺(tái)商住公寓限購措施的報(bào)道推動(dòng)公寓類產(chǎn)品成交量大幅度攀升。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，人民網(wǎng)制圖

上周四，監(jiān)管部門正式出臺(tái)政策文件，要求加強(qiáng)對(duì)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目的銷售管理。根據(jù)政策要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓的購買資格緊跟北京市住宅限購要求，購買資格限定在擁有不超過1套住房的北京戶籍家庭以及連續(xù)繳納5年社保或個(gè)人且名下無房的外地戶籍家庭。通知還要求新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織，且上述單位購買后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織。

從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，通州商住公寓成交已經(jīng)大幅回落。截至昨天，通州商住公寓總共成交263套，純商品住宅成交164套。

“主要是影響個(gè)人投資類需求，”保利大都匯項(xiàng)目人士說，“公寓受的影響最為直接，具有購買資格的客群大幅縮減。”該項(xiàng)目的商務(wù)型公寓取證房源已經(jīng)售罄。

但置業(yè)顧問們表示，盡管有政策限制，但從過去幾年整個(gè)北京市的情況來看，限制措施可能并不會(huì)有效抑制消費(fèi)者的購房熱情。他們說，往往越限購的地方需求愈加強(qiáng)烈，進(jìn)而推動(dòng)價(jià)格快速攀升。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，受北京市屬機(jī)關(guān)單位搬遷通州消息刺激，去年下半年至今，通州的房價(jià)快速攀升，如今無論是純商品住宅項(xiàng)目或是商住公寓，其銷售單價(jià)大多在4萬元/平方米上下，而去年上半年該區(qū)域的房價(jià)多在2.5萬元/平方米-3萬元/平方米之間。

置業(yè)顧問們表示，限制措施短期會(huì)將通州商住產(chǎn)品的購買熱情降降溫，但由于購房需求依然較強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)熱度不會(huì)很快消失。

“商住限購會(huì)將一部分投機(jī)客和那些不堅(jiān)定的購房者剔除掉，”通州保利大都匯項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問表示，“但意向客戶的質(zhì)量會(huì)提高，因?yàn)檫@些客戶是真正有需求的。”

研究新策略

郭毅認(rèn)為，隨著通州商住產(chǎn)品限購政策出臺(tái)，房地產(chǎn)商將面臨短期內(nèi)成交迅速下滑導(dǎo)致銷售壓力加大的局面，而商業(yè)辦公類產(chǎn)品限定企業(yè)購買對(duì)產(chǎn)品打造及營銷方式將有影響，此外對(duì)未取證部分的產(chǎn)品規(guī)劃也有影響。

世界僑商中心項(xiàng)目企劃負(fù)責(zé)人說，限購政策出臺(tái)對(duì)整個(gè)區(qū)域都有影響。“就好比下雨，對(duì)所有地方都一樣。”該項(xiàng)目由富華置地與世茂房地產(chǎn)公司開發(fā)，包含商務(wù)型公寓、商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)，目前正在對(duì)外蓄客。

他說，政策出臺(tái)減少了部分無資格的客源，因?yàn)榭蛻粢惨紤]自身是否有購買資格。他表示，針對(duì)公寓和商用物業(yè)的限購政策出臺(tái)，對(duì)區(qū)域的未來更有信心，購房門檻提高，主要在于限購之后整個(gè)區(qū)域的品質(zhì)提升了，商業(yè)業(yè)態(tài)的空置率也會(huì)減少。

他說，公司也在研究針對(duì)新政的策略，會(huì)積極應(yīng)對(duì)政策的變化，并保證公司的銷售符合政策要求。他說，公司也在跟集團(tuán)提要求，以對(duì)今年的銷售策略和銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，但具體的措施還沒出來，還在等公司的通告。

他表示，限購政策對(duì)公司的影響主要是短期交易會(huì)受限，但長期依然看好通州區(qū)域。他說，公司的項(xiàng)目業(yè)績將根據(jù)市場情況而定。

保利大都匯項(xiàng)目人士表示，該項(xiàng)目的商務(wù)型公寓產(chǎn)品在此前已經(jīng)售罄，目前在等待取證開盤新房源。該人士說，由于目前沒有可售公寓，所以暫時(shí)沒有制定新的銷售策略。預(yù)計(jì)在9月份將取證一小部分公寓產(chǎn)品。

據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，該項(xiàng)目的商務(wù)型公寓產(chǎn)品還有300多套尚未開盤銷售，主要集中在11號(hào)樓。置業(yè)顧問表示，這些商務(wù)型公寓的產(chǎn)品銷售需要與項(xiàng)目的商辦物業(yè)搭配，通常需要商辦物業(yè)進(jìn)行一定比例的銷售之后才能銷售部分商務(wù)型公寓。

不過，針對(duì)通州公寓類產(chǎn)品以及商辦物業(yè)的限購措施，行業(yè)人士稱，由于尚未有進(jìn)一步的細(xì)則說明，目前政策只是大方向限購，但一些細(xì)則還未明朗，導(dǎo)致公司的銷售依然謹(jǐn)慎。

比如，一些人士就表示，政府出臺(tái)的要求中，只明確了商務(wù)型公寓類產(chǎn)品的限購規(guī)則，以及要求新建的商辦項(xiàng)目需要出售給企事業(yè)單位，但那些已經(jīng)建成或者在建的商辦物業(yè)，是否可以散售依然未予說明。此外，公司購買的物業(yè)是否有最小面積要求也未明確。通州一些行業(yè)人士表示，大家都還在研究新的政策，也在等待是否有新的細(xì)則出臺(tái)。

一些名下?lián)碛胁簧偕剔k物業(yè)散售貨值的公司表示，目前還在對(duì)政策進(jìn)行解讀，但銷售策略還沒有新的變化。

而作為應(yīng)對(duì)之策，部分商住項(xiàng)目的置業(yè)顧問已經(jīng)表示，通過注冊(cè)空殼公司的途徑來購買，將能夠繞開政策限制。但局限是，通過公司購買需要支付全款。

與此同時(shí)，在商住公寓產(chǎn)品也執(zhí)行限購政策之際，隨著購房者的選擇變窄，那些在通州擁有較多純商品住宅產(chǎn)品的房地產(chǎn)商也開始利用這一政策變化來加快公司的產(chǎn)品周轉(zhuǎn)，吸引部分剛性的購房者。

在通州擁有較多項(xiàng)目的首開股份稱，今年將采取快節(jié)奏蓄客推盤工作，利用低總價(jià)優(yōu)勢搶占市場。該公司稱，即將開盤的香溪郡項(xiàng)目3期預(yù)計(jì)能夠達(dá)到80%的去化率。