租金回報率，從來都是海外地產(chǎn)項(xiàng)目尤其重視的物業(yè)價值投資的重要指標(biāo)之一，無論是商辦物業(yè)，或是住宅物業(yè)，比如地產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)租金水平、物業(yè)出租率、空置率等。
正在中國北京等地進(jìn)行推介的加拿大多倫多市中心住宅項(xiàng)目“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront，其項(xiàng)目發(fā)展商協(xié)平世博集團(tuán)副總裁Grant Murray也在用租金回報率向中國投資者介紹“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront的投資價值。
Grant Murray在北京的推介會上羅列一組數(shù)據(jù)：如果以30萬加元（加拿大元，CAD）在“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront所在地區(qū)多倫多市購入一套房產(chǎn)，約合人民幣150萬元，以房屋總價35%的比例首期10.5萬加元計(jì)算，按揭比例65%共計(jì)19.5萬加元，擁有該套房產(chǎn)后包括按揭和雜費(fèi)的每月支出約為1400加元，而房屋每個月如果出租，按照多倫多市中心的租金水平，每月可獲得租金收入1500加元，這意味著投資者以按揭方式購買位于多倫多的房產(chǎn)以后，每月仍會產(chǎn)生100加元的凈收入，約合人民幣500元。
“這意味著投資者在‘天譽(yù)·湖畔一品’The LakeFront項(xiàng)目所在的多倫多市按揭購買一套房產(chǎn)以后，租金回報水平足以抵消每月按揭及雜費(fèi)支出。”Grant Murray告訴推介會上現(xiàn)場的記者們。
據(jù)悉，“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目所在地區(qū)的整體空置率近幾年均維持在1.6%左右，該地區(qū)租出公寓由2014年92557戶增加到了2015年的105317戶，租出公寓戶數(shù)增幅超過14%。
多倫多市地產(chǎn)局發(fā)布的報告顯示，過去的2015年多倫多全年房屋銷售數(shù)量突破了10萬宗，同比2014年增長了9.2%。去年多倫多市內(nèi)獨(dú)立屋平均售價約為105萬加元，同比上漲了12.6%，市內(nèi)共管公寓漲幅也較為明顯，達(dá)到了5%。
租金回報率是房地產(chǎn)業(yè)用于衡量物業(yè)投資收益水平的指標(biāo)，因?yàn)樽饨鹚椒从车氖鞘袌稣鎸?shí)需求。一般意義上，租金回報率是指月租房租金收入與房屋總價的比值。
計(jì)算租金回報率的方法包括“租金回報率分析法”（（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋總價）、租金回報率法（（稅后月租金－按揭月供款）×12 /（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）），以及IRR法（內(nèi)部收益率法，計(jì)算公式IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入），累計(jì)總收益以月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)計(jì)算得出，累計(jì)總投入則包括了按揭首期房款、保險費(fèi)、契稅、大修基金、家具等其它投入、累計(jì)按揭款、累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)等。
通常，如果以租金回報率分析法計(jì)算，根據(jù)Grant Murray提供的“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目所在多倫多市中心的租金水平，該項(xiàng)目的租金收益率預(yù)計(jì)會達(dá)到6%左右。目前美國紐約曼哈頓地區(qū)公寓的平均租金收益率也只有3%-4%左右。
“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目雖然在中國進(jìn)行推介吸引投資者，但該項(xiàng)目并不是一個移民地產(chǎn)項(xiàng)目，Grant Murray介紹，中國投資者購買“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目房產(chǎn)并不能直接獲得加拿大綠卡。
“但是許多中國父母為了子女教育，會選擇投資加拿大和多倫多房產(chǎn)，因?yàn)榻逃?，加拿大會為此解決中國學(xué)生的居住資格問題，許多家庭也會因?yàn)楹⒆釉诩幽么笞x書而順利解決居住資格。”Grant Murray告訴人民網(wǎng)記者。
Grant Murray也補(bǔ)充說，正是由于“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目并不是一個移民項(xiàng)目，因此該項(xiàng)目吸引的投資者中，購房目的也呈現(xiàn)出多樣化：15%的中國投資者是為了孩子接受加拿大教育，25%的中國購房者是為了投資增值，另外大約25%的中國投資者是更向往加拿大和多倫多的城市生活。
“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目是建于1928年的歷史建筑Loblaws總部的“活化”項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展商協(xié)平世博集團(tuán)將原建筑磚頭外墻完整保留并且重裝。
據(jù)介紹，“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目耗資2500萬加元，全長1.75公里，占地10畝，項(xiàng)目貫通了多倫多市中心湖濱區(qū)多個地區(qū)，計(jì)劃于2019年夏季落成，屆時項(xiàng)目會包括2座住宅建筑，西座共有37層，東座則有41層，約有457個單元物業(yè)可供出售。
“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目正在面向全世界希望在多倫多市中心置業(yè)的投資者發(fā)售，購買力及需求強(qiáng)勁的中國投資者是項(xiàng)目發(fā)展商尤其重視拓展、吸引的客群。
“過去兩年時間里，加拿大吸收了來自中國約合700億人民幣的外匯投資，這是規(guī)模巨大的投資增長，中國客戶也樂于選擇加拿大和多倫多的房產(chǎn)作為投資選擇。”“天譽(yù)·湖畔一品”The LakeFront項(xiàng)目發(fā)展商協(xié)平世博集團(tuán)副總裁Grant Murray說。
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