3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部盡快公布“營改增”實施方案，值得注意的是，此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。
一旦二手房交易環(huán)節(jié)正式實行“營改增”，二手房交易的稅費到底是增加了，還是減少了？對臨沂的二手房市場會有什么影響？
增值越大繳稅越多
5月1日，“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。在全國兩會上，國稅總局局長王軍表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
據(jù)了解，目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%征收，由于“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化，不少業(yè)內(nèi)人士猜測，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%，同時，滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
二手房營業(yè)稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎？
假如市民李先生購買了一套未滿2年且價值50萬元的住房，最終以100萬元成交賣出，按照5.5%的營業(yè)稅計算，應(yīng)該繳納5.5萬元。改繳增值稅后，假設(shè)增值稅稅率定為11%，增值稅=銷項稅額-進項稅額，即(100×11%-50×11%)，增值稅為5.5萬元;假如增值稅稅率定為6%，則增值稅為3萬。
如果李先生的房子最終以60萬元的價格賣出，增值稅稅率為11%時，增值稅為1.1萬元；當增值稅稅率為6%時，增值稅為6000元。(注：以上只是猜測算法，最終個人二手房買賣如何繳稅還有待細則出臺。將產(chǎn)生哪些影響，目前尚難下結(jié)論。)
從上述對比中能夠看出，房屋增值越多，則繳納越多的增值稅稅額；房屋增值越小，繳納的增值稅稅額就越少。
“營改增”消息一出，市民開始觀望
“要不要趕在5月1日之前下手？”市民王女士打算買一套二手房，但是全面“營改增”的消息出來后，她又糾結(jié)了，到底是政策前便宜，還是政策后便宜呢？“這一來一去，好幾萬元呢，得好好算算這筆賬再行動。”
市區(qū)金雀山路與新華路交會處一房產(chǎn)中介的負責人張女士告訴記者，自春節(jié)后，樓市利好政策不斷，二手房市場漸漸活躍起來，不僅價格微微上揚，在交易量也有所上升，但自從個人二手房交易要進行“營改增”的消息出臺后，不少咨詢的市民開始觀望起來。
市區(qū)平安路與八一路交會處附近的另一家中介則告訴記者，因為個人二手房交易即將“營改增”，有位急于出手的房主，房價直接降了6000元。“房子位于新華路，是學區(qū)房，房主最近著急用錢，2周前便掛出來了，打電話咨詢的挺多，但‘營改增’消息一出，幾個問價的開始觀望起來，房主等不了，自己降了6000元。”
多年從事二手房交易的房產(chǎn)中介負責人李梅表示，目前“營改增”細則并沒有出臺，日后如何具體落實，稅負是否會產(chǎn)生變化，現(xiàn)在都還未知。她認為，為了刺激購買，目前國家倡導去庫存，買賣房屋政策都以寬松為主基調(diào)，即便“營改增”的細則出臺，應(yīng)該不會將稅費提高很多。“‘營改增’后估計對實際的二手房購買市場不會產(chǎn)生太大的影響。”
專家認為有利于規(guī)范二手房交易
為什么要進行個人二手房交易“營改增”呢？二手房交易環(huán)節(jié)“營改增”后，二手房交易的稅費到底將增加還是減少？對二手房市場有何影響？
臨沂市國稅局的工作人員告訴記者，目前“營改增”具體政策尚未出臺，他們也未接到相關(guān)文件，具體稅率目前還不好說。
臨沂大學商學院教授朱建成認為，個人二手房交易實施“營改增”，可以使稅收更公平、稅負更加優(yōu)化，將進一步規(guī)范完善二手房交易市場，“營改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加普通老百姓的購房負擔。
同時他認為，個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策；但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
朱建成表示，由于“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化，不過根據(jù)已經(jīng)開展“營改增”的一些行業(yè)的稅率來看，他猜測，不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率。
“個人二手房交易‘營改增’消息一出，多數(shù)市民可能會選擇觀望，等待新政策實施后，二手房交易可能會迎來短期的一段價格波動，但是浮動估計應(yīng)該不會太大。”朱建成預測道。
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