當(dāng)下，市場(chǎng)最火的就是樓市了，如何看待當(dāng)前樓市？海通宏觀的研究員姜超、顧瀟嘯、梁中華等今日撰文，通過美國(guó)、日本的前車之鑒，提示目前的中國(guó)樓市恐怕是“非理性繁榮”。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的估算，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國(guó)。

研究報(bào)告稱，自去年股災(zāi)以來(lái)，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)就開始飆漲，漲價(jià)背后有理性因素也有非理性因素?？傮w來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于下行周期中。但去年6月份股災(zāi)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)分化。一線城市房?jī)r(jià)急劇飆升，背后有一定理性因素驅(qū)動(dòng)，包括人口結(jié)構(gòu)變化和人口內(nèi)部流動(dòng)，中國(guó)的教育、醫(yī)療等資源相對(duì)集中，導(dǎo)致人口更會(huì)向一線城市流入，推升房?jī)r(jià)。但一線地產(chǎn)輝煌的背后也有貨幣超發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)偏好的非理性因素。經(jīng)過這一輪上漲，根據(jù)海通宏觀的估算，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國(guó)。

目前，一線城市價(jià)格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時(shí)期。近一年，一線城市房?jī)r(jià)的漲幅，廣州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而紐約房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%，東京在上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近，深圳則超過紐約漲幅，“追趕”東京。但隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟(jì)周期的不可逆轉(zhuǎn)，紐約房?jī)r(jià)和東京房?jī)r(jià)先后大幅下滑。

而目前中國(guó)人口紅利正在慢慢消失，老齡化程度加劇。另外，近幾年一線城市“性價(jià)比”在降低，人口增速已大幅放緩，支撐一線城市房?jī)r(jià)上漲的力量在減弱。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，上海市2015年外來(lái)常住人口同比是在下降的，這是十五年來(lái)的首次。

與此同時(shí)，中國(guó)一線城市的租售比也持續(xù)在高位，比如深圳的售租比這幾年從29倍的水平提升到56倍，也就是說(shuō)在深圳買一棟房子，要居住或者出租接近60年才能回本。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一線城市售租比大幅攀升說(shuō)明居民購(gòu)房存在非理性因素，風(fēng)險(xiǎn)在積聚。而根據(jù)2015年騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、《騰訊智慧》聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%。這說(shuō)明對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期會(huì)吸引沒有或者暫時(shí)沒有住房需求的居民也加入購(gòu)房“大軍”，推升房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上漲。

海通宏觀提示：如果一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)暴漲，理論上最終可以把全世界買下來(lái)，但這顯然是荒謬的?？蓪?duì)于目前中國(guó)樓市的走勢(shì)將如何？他們也以“拭目以待”的態(tài)度來(lái)靜觀其變。