保險(xiǎn)公司在資本市場(chǎng)中密切關(guān)注房地產(chǎn)板塊，不斷為其在房地產(chǎn)發(fā)展中謀取更大話語(yǔ)權(quán)。在多路保險(xiǎn)資金增持房地產(chǎn)上市公司股份的同時(shí)，保險(xiǎn)公司也通 過(guò)合作等多種方式介入房地產(chǎn)投資。分析人士認(rèn)為，險(xiǎn)企利用多種形式投資房地產(chǎn)，既有獲取穩(wěn)定投資收益的想法，也有共享資源，為健康、養(yǎng)老用地產(chǎn)積累資源的 考慮，產(chǎn)業(yè)鏈的通暢有利于其擴(kuò)大布局。未來(lái)在海外不動(dòng)產(chǎn)投資方面，保險(xiǎn)資金運(yùn)用有望迎來(lái)更大的空間。

多層次介入

作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金正將更多精力投入到房地產(chǎn)投資當(dāng)中，從多個(gè)層次展開(kāi)突破。1月18日，華夏保險(xiǎn)與保利地產(chǎn)簽約合作，雙方將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新方面嘗試布局。保利地產(chǎn)(9.010, 0.20, 2.27%)將嘗試把保險(xiǎn)機(jī)制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域，開(kāi)拓保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新模式，并規(guī)劃琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國(guó)際金融城、珠江新城融合發(fā)展的黃金三角區(qū)等事宜。

而在2015年末，保利地產(chǎn)與太平人壽確認(rèn)將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)展合作，合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)搭建、保險(xiǎn)客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈 上下游投資等內(nèi)容。同時(shí)，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道狹窄等問(wèn)題，雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首只專(zhuān)注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，探索引入保險(xiǎn) 資金開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式，未來(lái)不排除繼續(xù)進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)和健康管理等領(lǐng)域。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士表示，與其他合作伙伴相比，保險(xiǎn)公司積累的大量長(zhǎng)期資金賦予了其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其是近幾年壽險(xiǎn)資金的快速積累無(wú)疑為保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能。而這樣的觀點(diǎn)在保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)也被多次提及。

在二級(jí)市場(chǎng)上，安邦保險(xiǎn)、富德生命人壽、前海人壽等保險(xiǎn)公司舉牌房地產(chǎn)上市公司，一度引發(fā)密切關(guān)注。另外，中國(guó)人壽、中意資產(chǎn)、太保資管、天安財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也相繼對(duì)房地產(chǎn)板塊標(biāo)的展開(kāi)調(diào)研。

實(shí)際上，保險(xiǎn)資金在資本市場(chǎng)多層次介入房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)。有券商分析人士認(rèn)為，房企與資本的深度結(jié)合已成保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，跨界帶來(lái) 的資源整合將豐富雙方業(yè)態(tài)和盈利模式，未來(lái)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金等方面的深入合作，將為保險(xiǎn)資 金運(yùn)用帶來(lái)更大空間。

戰(zhàn)略合作更具價(jià)值

戴德梁行近日發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將有更多資金用于房地產(chǎn)投資，會(huì)極大地刺激內(nèi)地地產(chǎn)投資市場(chǎng)反彈。同時(shí)，險(xiǎn)資的資金注入將推動(dòng)大宗交易市場(chǎng)的活躍度，預(yù)計(jì)會(huì)將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵認(rèn)為，地產(chǎn)類(lèi)投資已經(jīng)成為保險(xiǎn)資金關(guān)注的熱點(diǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股。險(xiǎn)資的進(jìn)入有利于推動(dòng)房地產(chǎn) 行業(yè)的金融化進(jìn)程，推動(dòng)房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司“互相吸引”主要源于四個(gè)因素：一是對(duì)于險(xiǎn)資而言，房地產(chǎn)仍是不錯(cuò)的投資選擇；二是險(xiǎn)資在 財(cái)務(wù)投資之外，會(huì)傾向于直接參與房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資；三是通過(guò)持股房地產(chǎn)企業(yè)，可以間接進(jìn)入住宅市場(chǎng)；四是房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺，使 成本較低的保險(xiǎn)資金具有競(jìng)爭(zhēng)力。

保險(xiǎn)公司人士表示，在保險(xiǎn)資金購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)股票的同時(shí)，兩者戰(zhàn)略層面的合作更有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲得保險(xiǎn)資金的戰(zhàn)略投資意味著得 到包括資金保障在內(nèi)的發(fā)展契機(jī)。未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更多地與帶有金融屬性的行業(yè)合作，保險(xiǎn)資金將成為重點(diǎn)對(duì)象，其在投融資方面的優(yōu)勢(shì)將被進(jìn)一步發(fā)掘。而從 險(xiǎn)企的角度來(lái)說(shuō)，布局房地產(chǎn)是為爭(zhēng)取市場(chǎng)份額、擴(kuò)大話語(yǔ)權(quán)進(jìn)行鋪墊。這對(duì)于意圖布局健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資源將為其布局帶來(lái)便利。

實(shí)際上，除了選擇合作，房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試增加保險(xiǎn)業(yè)務(wù)板塊。公開(kāi)資料顯示，中天城投、新華聯(lián)、泛?？毓傻榷嗉曳康禺a(chǎn)上市公司已出資設(shè)立保險(xiǎn)公司，另有房地產(chǎn)公司通過(guò)參股的方式介入保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

海外不動(dòng)產(chǎn)料成增量陣地

在保險(xiǎn)資金大類(lèi)資產(chǎn)配置中，海外投資正成為房地產(chǎn)投資新的增量陣地。世邦魏理仕1月21日發(fā)布的《2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投 資者正在成為中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)投資的主流，其中寫(xiě)字樓交易將進(jìn)一步上升。而包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金漸成市場(chǎng)主流，份額超過(guò)了市場(chǎng)的一半， 是市場(chǎng)中的主要參與者。

《展望》認(rèn)為，對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩部分程度影響到了投資者在市場(chǎng)上的活動(dòng)表現(xiàn)，同時(shí)由于美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在，市場(chǎng)資金對(duì)于國(guó)內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹(jǐn)慎。但在境外房地產(chǎn)投資方面，情況正好相反。去年8月，人民幣進(jìn)入寬幅震蕩，扭轉(zhuǎn)了多年以來(lái)單邊 上升的預(yù)期，這使得進(jìn)行海外另類(lèi)投資、分散資產(chǎn)組合的預(yù)期收益與風(fēng)險(xiǎn)防范效果愈加明顯。以保險(xiǎn)資金為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者投資海外地產(chǎn)方式已不限于門(mén)戶城 市的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也在嘗試通過(guò)股權(quán)合作等模式介入包括物流設(shè)施等其他房產(chǎn)類(lèi)型以及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標(biāo)的。

世邦魏理仕認(rèn)為，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金（包括中投、外管局）為先導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中，包括社保、養(yǎng)老基金等。目 前保險(xiǎn)市場(chǎng)集中度高，可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量也不容小覷，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兼顧市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)，投資呈現(xiàn)更大的多元化，而從目前的趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)明年的境 外投資水平仍將維持高速增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，中國(guó)的海外房地產(chǎn)投資主體趨于多元化，保險(xiǎn)公司成為重要的新生力量。相較以往的試水，“險(xiǎn)資出海”已逐漸步入快速發(fā)展階段。從長(zhǎng)期而言，按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)與節(jié)奏，中國(guó)險(xiǎn)資在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達(dá)到2400億美元。

戴德梁行資本市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，目前，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)五家最大的公司投資在房地產(chǎn)的資金仍為數(shù)不多，近年來(lái)的投資增加一方面是由于監(jiān)管層放寬了境外投資的限制，令實(shí)力較強(qiáng)的保險(xiǎn)公司加速海外購(gòu)置物業(yè)的步伐，另一方面則是由于內(nèi)地保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模值亦見(jiàn)增長(zhǎng)。

據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，未來(lái)五年間，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的海外房地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)從目前的水平上升至接近總資產(chǎn)值的5%，相當(dāng)于新增730億美元。隨著投資資 金占比及資產(chǎn)管理規(guī)模增加，預(yù)期投放于房地產(chǎn)的險(xiǎn)資將會(huì)大幅增長(zhǎng)，到2024年，將再有750億美元的資金用于購(gòu)置房地產(chǎn)，屆時(shí)，中國(guó)險(xiǎn)企所持有的房地產(chǎn) 物業(yè)總值將達(dá)到1540億美元。