105.6250%，另加直至贖回日期應(yīng)計(jì)及未付的利息。據(jù)了解，于公告日期，寶龍票據(jù)的未贖回本金額為2.5億美元，公司將使用發(fā)售新票據(jù)所得款項(xiàng)及內(nèi)部資源清償贖回付款。

記者了解到，此次寶龍地產(chǎn)贖回的是2013年1月18日，寶龍公司及子公司擔(dān)保人與德意志銀行、匯豐、美林及蘇格蘭皇家銀行就發(fā)行于2018年到期的2.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。也就是說，寶龍地產(chǎn)此次的贖回是提前了2年。對(duì)于此次贖回，寶龍方面表示，贖回預(yù)期可降低公司融資成本及利息支出，因此，此次贖回符合公司及其股東的整體利益。于贖回日期進(jìn)行贖回后，已贖回票據(jù)將會(huì)被注銷。事實(shí)上，寶龍地產(chǎn)的贖回海外債券顯得有點(diǎn)急迫。甚至有消息稱，投資者愿以低至7.2%的利率出借資金，這可降低利率成本三分之一，但寶龍地產(chǎn)卻仍然以有充?，F(xiàn)金為由而婉拒。

與寶龍地產(chǎn)的急切贖回海外債券相類似的事件在近期的房企當(dāng)中并不少見。由此可見，現(xiàn)時(shí)海外融資成本已經(jīng)使得企業(yè)不得不重新調(diào)整其金融策略。事實(shí)上，隨著人民幣貶值與美金的強(qiáng)勢，海外融資成本已經(jīng)非常高。

以2015年6月25日五洲國際發(fā)行的1億美元海外債為例，發(fā)行當(dāng)時(shí)該債券年利率為13.75%，加上逾4%的人民幣貶值幅度，成本已高達(dá)17.75%。而該債券的到期還有2年。

記者發(fā)現(xiàn)，在去年有發(fā)海外債的房企，其年利率再加上人民幣的貶值幅度，基本都接近10%甚至更高。而按照2015年前三季度的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)板塊ROE水平降為6.1%、凈利潤率水平降為9.4%，均是2007年以來的最低點(diǎn)。換言之，房企的凈利潤水平已經(jīng)超過了海外融資的成本。這也是寶龍等房企急于提前贖回海外票據(jù)的關(guān)鍵所在。

房企轉(zhuǎn)向國內(nèi)資本市場

事實(shí)上，貨幣市場的變化對(duì)于房企的融資方式的改變非常重要。海外融資壓力的劇增，已經(jīng)很難在海外市場找到便宜的融資途徑，但是同時(shí)，國內(nèi)的融資渠道則變得充裕起來。

在中國指數(shù)研究院提供的“2015年中國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢研究報(bào)告”中指出，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、通貨膨脹率低位運(yùn)行的大背景下，央行延續(xù)2014年11月以來穩(wěn)健偏松的貨幣政策，年內(nèi)實(shí)施了五次降息，四次全面降準(zhǔn)，以及中期借貸便利（MLF）等多種創(chuàng)新型貨幣投放渠道，向市場釋放大量流動(dòng)性，并逐步引導(dǎo)社會(huì)融資成本下行。分析認(rèn)為：“房地產(chǎn)在寬松的貨幣環(huán)境中受益，行業(yè)資金面得到明顯好轉(zhuǎn)。然而從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場仍以去化為主，導(dǎo)致企業(yè)投資動(dòng)力不足，在此背景下，頻繁亮相的金融市場政策，為房企向金融業(yè)轉(zhuǎn)型及加速吸收金融資本營造了良好環(huán)境。”

分析指出，2015年房地產(chǎn)行業(yè)在金融運(yùn)作上，跨界多種金融業(yè)態(tài)、利用金融資本推動(dòng)企業(yè)發(fā)展已不再是個(gè)體行為，而是成為了一種行業(yè)發(fā)展趨勢。2016年品牌房企將會(huì)繼續(xù)深耕細(xì)作，加大金融業(yè)務(wù)投資和金融資本利用，加快金融業(yè)轉(zhuǎn)型步伐，未來房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合將會(huì)更加密切和深入。

房企發(fā)力金融創(chuàng)新

2015年兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，加快了互聯(lián)網(wǎng)思維向房地產(chǎn)行業(yè)的滲透，具有巨大發(fā)展?jié)摿褪袌隹臻g的互聯(lián)網(wǎng)金融吸引著各大房企頻繁觸網(wǎng)。

2015年可以說是房企大舉進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的元年，選擇與機(jī)構(gòu)合作是目前房企開展互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的主流方式，而在產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計(jì)上房企不斷增加創(chuàng)新元素，使得產(chǎn)品種類日益豐富。

而除了“金融觸網(wǎng)”以外，資產(chǎn)證券化也是房企另一種創(chuàng)新型融資方式。2015年隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，相繼推出各類產(chǎn)品打破了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為一種直接融資工具，在改善企業(yè)融資環(huán)境、盤活存量資產(chǎn)、加快建設(shè)資金流轉(zhuǎn)速度等方面操作性更強(qiáng)，對(duì)于房企來說具有極大的吸引力。

實(shí)體資產(chǎn)證券化項(xiàng)目落地，打破了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展困局。商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)占用的資金量較大，會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生一定的經(jīng)營壓力，而實(shí)體資產(chǎn)證券化的推出為企業(yè)破除了融資難題，有效改善了企業(yè)資金流。

2015年9月，由萬科牽手鵬華基金首次合作的鵬華前海萬科REITs正式上市發(fā)行，成為國內(nèi)第一支真正意義上的公募REITs，該基金募集總額為30億元，其中將以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益；同年12月，由招商證券牽頭的國內(nèi)市場首只國有不動(dòng)產(chǎn)REITs—“招商創(chuàng)融-天虹商場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行完成，該產(chǎn)品總?cè)谫Y規(guī)模為14.5億元，資金投向一家國資背景的深圳老牌百貨商鼎誠大廈裙樓，該項(xiàng)目開辟了現(xiàn)有國資管理體系下的資產(chǎn)證券化新路徑。

■經(jīng)典案例

2015年4月，綠地旗下互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)—“綠地地產(chǎn)寶”正式啟動(dòng)，并與螞蟻金服和平安陸金所聯(lián)合發(fā)布了首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，其認(rèn)購總規(guī)模為2億元，約定年化收益率為6.4%，期限為一年，所籌資金用于綠地集團(tuán)位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目；同年6月，萬達(dá)集團(tuán)與快錢公司聯(lián)手推出國內(nèi)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目—“穩(wěn)賺1號(hào)”，首期認(rèn)籌50億元，最高投資期為7年，預(yù)期合計(jì)年化收益率達(dá)12%以上，認(rèn)籌資金將用于萬達(dá)只租不售的城市商業(yè)廣場項(xiàng)目。銷售型眾籌主要以出售開發(fā)項(xiàng)目為目的設(shè)計(jì)的一種金融產(chǎn)品，且兼具理財(cái)功能，通常以一些優(yōu)惠活動(dòng)提前鎖定一些有購房意向的客戶，為在售樓盤提供一種新的回款方式。

2015年4月，保利地產(chǎn)與民生銀行推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品—“利民寶”，購房者可以保利金。

融中心的公寓首付款購買“利民保”，投資期限為購買當(dāng)日到項(xiàng)目開售，該產(chǎn)品不但可以獲得5%左右的投資回報(bào)而且享受9.8折的購房優(yōu)惠，更重要的是即使到期不夠買房產(chǎn)也可獲3.5%的投資收益。

2015年9月，越秀地產(chǎn)設(shè)計(jì)的廣粵寶地產(chǎn)金融產(chǎn)品正式亮相，并推出了“廣粵眾籌寶”及“廣粵認(rèn)籌寶”兩個(gè)產(chǎn)品，而“廣粵認(rèn)籌寶”除了可獲得最高5.5%的年化收益率外，如選擇購房，還能獲最高300%的購房折扣。打造互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)。

策劃 李廣軍 蔣勁勁 采寫 南方日報(bào)記者 蔣勁勁

2015年房地產(chǎn)行業(yè)公司債發(fā)行規(guī)模達(dá)到2528.6億元，而2014年發(fā)行規(guī)模僅有129.1億元，同比大幅增長1859%；利率方面，2015年房地產(chǎn)行業(yè)5年期公司債平均發(fā)行利率為5.14%，相比2014年的6.95%，降低1.81個(gè)百分點(diǎn)。

2015年6月，恒大宣布發(fā)行200億元公司債，隨后分兩批發(fā)行完成，創(chuàng)下紅籌公司境內(nèi)公司債最大規(guī)模紀(jì)錄；

2015年9月，萬科公布今年首期50億元5年期公司債發(fā)行利率為3.5%，刷新同類房企發(fā)債利率新低；

2015年11月，中海地產(chǎn)成功發(fā)行70億元6年期公司債，最終票面利率為3.40%，再度刷新房企發(fā)債利率新低。