罕見(jiàn)大篇幅定調(diào) “組合拳”直指樓市去庫(kù)存

⊙記者 朱楠 ○編輯 邱江

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行了論述，2016年仍將是一個(gè)以樓市去庫(kù)存為首要任務(wù)的政策年。從會(huì)議報(bào)告的表述來(lái)看，在戶(hù)籍制度改革和深化住房制度改革兩項(xiàng)重要改革措施并舉之下，進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要新增需求；同時(shí)，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的完善和補(bǔ)位；在市場(chǎng)方面，政府鼓勵(lì)針對(duì)去庫(kù)存的各種降價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)持續(xù)且相當(dāng)寬松的政策，但同時(shí)也面臨著較為嚴(yán)峻的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的“組合拳”，表明一場(chǎng)以挖掘購(gòu)房新需求為核心的樓市去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。

挖掘農(nóng)民工住房需求

作為規(guī)格最高的年度經(jīng)濟(jì)會(huì)議，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議歷來(lái)被視作第二年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)。從今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容來(lái)看，罕見(jiàn)地用了325個(gè)字符論述房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性。相較去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只字未提房地產(chǎn)，今年的濃墨重彩表明2016年房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松，而房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍較為嚴(yán)峻。

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，雖然2015年全國(guó)商品房成交量有望接近甚至超過(guò)2013年的最高水平，但從全國(guó)商品房待售面積來(lái)看，截至今年11月仍超過(guò)6.9億平方米。“2011年以來(lái)的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒(méi)有包括全國(guó)大批在建項(xiàng)目，以及已經(jīng)賣(mài)出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目。一些城市前幾年開(kāi)發(fā)量過(guò)大，使得樓市庫(kù)存去化艱難。”

大量庫(kù)存集中在人口流出、需求飽和、購(gòu)買(mǎi)力不足的三、四線(xiàn)城市，這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺(tái)后去庫(kù)存效果并不樂(lè)觀(guān)的重要原因之一。根據(jù)平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的估算，全國(guó)樓市去庫(kù)存需要6-7年時(shí)間。

挖掘三、四線(xiàn)城市新增的住房需求是解決高庫(kù)存的關(guān)鍵點(diǎn)，而鼓勵(lì)和引導(dǎo)轉(zhuǎn)為城市戶(hù)籍的農(nóng)民工在中小城市落戶(hù)、置業(yè)，滿(mǎn)足其居住需求，無(wú)疑是挖掘新增住房需求的重要著力點(diǎn)。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買(mǎi)房的主力人群，必須在戶(hù)籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買(mǎi)房對(duì)他們才有意義。

“要想更好更快地去庫(kù)存，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城定居，確實(shí)是一個(gè)路徑。而且，近幾年在三、四線(xiàn)城市當(dāng)中，約有三四成的購(gòu)房需求，確實(shí)來(lái)自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)（或質(zhì)押）方面加大政策支持力度，確實(shí)能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進(jìn)三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存。

克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，中央不僅要有政策方向，更要有配套政策盡快落實(shí)，比如說(shuō)將農(nóng)民工納入公積金繳納體系、個(gè)別城市對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠等。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求、推動(dòng)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定有較大作用。

重點(diǎn)培育租房市場(chǎng)

除了將農(nóng)民工落戶(hù)轉(zhuǎn)化為新增住房需求之外，會(huì)議公告中還重點(diǎn)提到了租賃市場(chǎng)的培育。這不僅是深化住房制度改革、滿(mǎn)足新市民住房需求的重要舉措，也是解決高庫(kù)存的手段之一。

公告特別強(qiáng)調(diào)，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。

楊紅旭表示，作為新市民，不管是落戶(hù)還是持有居住證，都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù)，包括住房保障，因此將農(nóng)民工納入公租房等住房保障體系理所應(yīng)當(dāng)。而公告中提到的“鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房”，是近些年來(lái)政府首次提到“鼓勵(lì)投資購(gòu)買(mǎi)商品房”，接下去不排除相關(guān)部門(mén)出臺(tái)優(yōu)惠措施，比如個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)用于出租的，可享受稅收減免等。明年住房租賃市場(chǎng)將會(huì)涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，亦會(huì)有房企大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并有望剝離出來(lái)單獨(dú)上市。

地方政府可以收購(gòu)存量房用于公租房，亦是去庫(kù)存的間接手段。不過(guò)，這條政策對(duì)政府財(cái)政實(shí)力要求較高，且面臨一個(gè)尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導(dǎo)入特征顯著的一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市，這些城市庫(kù)存壓力本就不大；而大多數(shù)供求失衡、庫(kù)存高企的是人口流出的三、四線(xiàn)，這些城市的租賃需求卻很有限。“這是目前中國(guó)樓市供需錯(cuò)位的現(xiàn)狀，是很難調(diào)和的矛盾。因此，該政策在操作層面推行有難度，效果可能也一般。”丁祖昱分析認(rèn)為。

限制性措施有望放松

在市場(chǎng)層面，會(huì)議公告明確提出：“要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如此明確表達(dá)“降價(jià)”的要求，實(shí)為罕見(jiàn)。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，定價(jià)是市場(chǎng)行為，由供求關(guān)系決定，根據(jù)各個(gè)城市市場(chǎng)環(huán)境不同，開(kāi)發(fā)商自會(huì)制定針對(duì)性的價(jià)格策略，政府引導(dǎo)的作用并不大。

對(duì)于“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限購(gòu)、限貸以及針對(duì)開(kāi)發(fā)商融資的種種限制，是“限制性措施”的真正含義。限購(gòu)政策曾作為樓市調(diào)控的“殺手锏”，在過(guò)去幾年大大抑制了購(gòu)房需求，但目前仍在執(zhí)行限購(gòu)的城市僅剩下北、上、廣、深四大一線(xiàn)城市以及三亞，其他絕大多數(shù)城市均已在2015年全面放開(kāi)限購(gòu)。一線(xiàn)城市明年放開(kāi)限購(gòu)的可能性很小，但針對(duì)一線(xiàn)城市外來(lái)人口購(gòu)房的一些不合理限制有可能微調(diào)。

市場(chǎng)更寄予希望的是房貸、稅收等方面政策的繼續(xù)放松。丁祖昱預(yù)測(cè)，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用，首套房首付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫(kù)存的“大招”；房貸利息抵扣個(gè)稅政策則能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實(shí)施，將在一、二線(xiàn)城市引爆樓市，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。