最近，供給側(cè)改革已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，而供給側(cè)改革的核心是要素調(diào)整，調(diào)整的對(duì)象有人口、資本、土地、產(chǎn)能、政策、體制等資源要素，這些資源要素?zé)o不與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，因此，若要前瞻市場(chǎng)前景，必須基于供給側(cè)改革思路做出預(yù)判。
為此，我們做出十一個(gè)預(yù)測(cè)（局限于住宅和商業(yè)地產(chǎn)），雖然結(jié)論簡(jiǎn)單，或許精要。相關(guān)數(shù)據(jù)支撐在前幾期微信號(hào)相關(guān)內(nèi)容中已有體現(xiàn)，在此不再贅述。
住宅白銀時(shí)代大勢(shì)有三：一是房地產(chǎn)遲早要過渡到以二手房為主的存量市場(chǎng)（已超250億平方米）；二是白銀時(shí)代還有巨大增量需求，最近5年銷售量會(huì)在12-13億平方米的高位徘徊，不會(huì)有大幅下降，更不可能出現(xiàn)斷崖式下跌；三是短缺型需求轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性需求，農(nóng)村進(jìn)城人群和城市改善住房人群成為主流需求。
短期來看，也有三點(diǎn)：1、城鎮(zhèn)人均住房面積明顯改善、兒童人口下降導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求減弱；2、進(jìn)城農(nóng)民和城鎮(zhèn)無房戶收入與房?jī)r(jià)難以匹配，收入偏低抑制了需求，政策刺激可以降低購房門檻；3、老公房和舊城區(qū)（包括棚戶區(qū)）拆遷改造可以提升小面積家庭的住房需求。
相互對(duì)沖，市場(chǎng)其實(shí)不差（今年銷售額會(huì)達(dá)到8.5萬億元，并且超過2013年成為新的歷史最高）。
預(yù)測(cè)一：創(chuàng)造需求
住宅購房結(jié)構(gòu)性需求分化，婚姻人口、小面積住房改善者（一二線突出）、“北漂型”租房者、新進(jìn)城租房者購房，以及一二線城市為主的投資性購房成為“4+1”需求；一方面創(chuàng)新形態(tài)需求得不到滿足，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)品產(chǎn)能過剩；綠色環(huán)保節(jié)能低碳需求難以匹配大眾收入水平。
吸引農(nóng)民進(jìn)城購房是“去庫存”的最大增量；
海外市場(chǎng)依然是小眾市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)影響不大。
預(yù)測(cè)二：縮減推地
全國(guó)土地出讓普遍減少，有利于提升房?jī)r(jià)；
一二線城市源于控制城市邊界、地王頻出，二線城市成為品牌房企土地儲(chǔ)備重點(diǎn)區(qū)域和未來角力場(chǎng)，三四線城市供大于求、被迫減少土地供應(yīng)；
房企土地儲(chǔ)備面積繼續(xù)下降。
預(yù)測(cè)三：供應(yīng)下降
住宅新開工面積、竣工面積繼續(xù)下降，降幅或收窄，房地產(chǎn)投資進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間；
傳統(tǒng)商業(yè)基本趨于飽和甚至過剩，商鋪供大于求，供應(yīng)繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)投資將降速。以購物中心為主的新型商業(yè)在三四線城市只有不到十年跑馬圈地的機(jī)會(huì)，普通社區(qū)商業(yè)將成為繼百貨大樓之后的死亡陷阱。
預(yù)測(cè)四：庫存增速放緩
住宅庫存繼續(xù)上升、增速放緩；新開工面積仍高于竣工面積，在建施工面積還會(huì)繼續(xù)上升；
商業(yè)庫存也在上升，普通社區(qū)商業(yè)銷售面臨困境、投資回報(bào)無法平衡，爛尾項(xiàng)目明顯增加，購物中心也將出現(xiàn)關(guān)門，自建商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)速度放緩，商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、托管、咨詢大幅上升。
預(yù)測(cè)五：房?jī)r(jià)普漲
一二三四線城市房?jī)r(jià)普遍、差別化上漲；
一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌；
城市分化、板塊分化、樓盤分化依舊。
預(yù)測(cè)六：政策大力
明后兩年是房地產(chǎn)最好、也是最后的政策機(jī)遇期（在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成之前），保增長(zhǎng)、去庫存已成為政治任務(wù)；
政策繼續(xù)刺激拉升銷售，2016年住宅銷售額將與今年基本持平；
降低購房門檻是政策最佳著力點(diǎn)，政策將統(tǒng)分結(jié)合，中央降首付、落戶口、返稅收、促簡(jiǎn)政；地方減稅費(fèi)、給補(bǔ)貼、準(zhǔn)入學(xué)、加醫(yī)保、進(jìn)公積金，保障房、棚戶區(qū)貨幣化。
商業(yè)也需要去庫存，商業(yè)二手房市場(chǎng)“死市”需要激活，但還不會(huì)得到中央政府的重視，明年存量房流通稅收政策不會(huì)得到支持。
貨幣寬松與低利率對(duì)資產(chǎn)價(jià)格依然給予有力支撐，美元加息小步慢走，對(duì)人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)影響微弱。
房地產(chǎn)稅法進(jìn)展緩慢，2016年難以提交全國(guó)人大常委會(huì)一審。
預(yù)測(cè)七：產(chǎn)品與服務(wù)
一二線城市首置與改善性產(chǎn)品占據(jù)主流市場(chǎng)，三四線城市以面向農(nóng)民和城市改善人群的住房產(chǎn)品為主，總體而言，面積更多聚焦110-150平米，且“小城市必定大戶型、大城市可以小戶型”；
住房品質(zhì)提升引導(dǎo)市場(chǎng)需求，節(jié)能環(huán)保綠色建筑的稅收政策支持力度有所加大，工業(yè)化、裝配式、百年住宅、3D模塊化建筑因價(jià)格偏高、明年仍難以大規(guī)模推廣，住房配套將成為購房者考量加分項(xiàng)，一線城市因地王增加高端產(chǎn)品而拉升房?jī)r(jià)，因減少普通商品房而推升房?jī)r(jià)。
增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)成為新的藍(lán)海，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)模式無法解決客戶服務(wù)痛點(diǎn)、亟需升級(jí)；物業(yè)分拆上市難以獲得溢價(jià)；物業(yè)費(fèi)價(jià)格市場(chǎng)化仍然看不到前景。
預(yù)測(cè)八：產(chǎn)能必降
房企兩極分化愈發(fā)加??；30強(qiáng)房企明年市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)超過30%并繼續(xù)加速提升；如我去年所說，大批中小房企賣地、賣項(xiàng)目、賣股份、賣公司的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)失去，明年90%都會(huì)轉(zhuǎn)型、退出、或者破產(chǎn)、死亡，行業(yè)外企業(yè)難有進(jìn)入；
改善性、中高端住宅產(chǎn)品為主的房企成長(zhǎng)更快；住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高仍是漸進(jìn)式；
大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放慢腳步，中小本地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加速退出。
預(yù)測(cè)九：商業(yè)模式
住宅聯(lián)合開發(fā)、代建代售更加普遍；
商業(yè)代建、品牌代招、資產(chǎn)代管輸出模式逐步形成；商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式已成方向、仍曲高和寡；
二房東租賃加貼身服務(wù)（創(chuàng)客空間）已成模式但難成規(guī)模。
預(yù)測(cè)十：金融資本
擁有背后資本支撐的房企打亂市場(chǎng)價(jià)值格局引發(fā)更多地王現(xiàn)象；
圍繞降低購房門檻的住房融資創(chuàng)新不斷；資產(chǎn)證券化或有突破性進(jìn)展；
金融媒介幫助盤活存量房資產(chǎn)，融資租賃推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活、流通；
住房保障銀行可以幫助解決農(nóng)民工土地置換進(jìn)城落戶資本，或不能提上議程。
預(yù)測(cè)十一：互聯(lián)網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)可以成為房地產(chǎn)的翅膀，但互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷已顯疲態(tài)，互聯(lián)網(wǎng)金融烽煙四起，互聯(lián)網(wǎng)+設(shè)計(jì)制造難有成果，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)亟需升級(jí)，智慧社區(qū)在一二線城市出現(xiàn)落地項(xiàng)目；
大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用更加廣泛，商業(yè)地產(chǎn)自建、與服務(wù)商共享的購物中心云系統(tǒng)、電商平臺(tái)成為市場(chǎng)兩大主流，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)化管理手段、百貨精細(xì)化管理思維將成為購物中心管理利器。
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