2015年的新房市場(chǎng)，“分化”依然是最主要的特點(diǎn)。分化體現(xiàn)在銷(xiāo)售市場(chǎng)和施工建設(shè)兩方面：一二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市與三四線(xiàn)發(fā)展中城市在銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)迥異，構(gòu)成了銷(xiāo)售的地區(qū)間分化；而新開(kāi)工的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)和銷(xiāo)售的復(fù)蘇則構(gòu)成了施工建設(shè)與銷(xiāo)售之間的分化。上述分化反映出當(dāng)前樓市面臨的困境，即三四線(xiàn)發(fā)展中城市同時(shí)受存量高與需求低影響，現(xiàn)有政策刺激難以見(jiàn)效。而公積金轉(zhuǎn)型住房銀行或許是唯一可行的去庫(kù)存辦法。

在一線(xiàn)城市表現(xiàn)火爆的光環(huán)下，部分二線(xiàn)區(qū)域重點(diǎn)城市正在崛起。這些城市供求基本面良好，兼有宏觀政策利好影響，未來(lái)表現(xiàn)可期。

“330政策”的一劑猛藥加上幾次降準(zhǔn)降息的助力，使得市場(chǎng)整體余溫不降。這一輪猛漲中，一線(xiàn)城市的領(lǐng)跑也帶動(dòng)了二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，我們逐月來(lái)看70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，很容易看出端倪。從4月份開(kāi)始，深圳的房?jī)r(jià)首先進(jìn)入同比上升的梯隊(duì)，標(biāo)志著房地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)的開(kāi)始。到10月份，已有16個(gè)城市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的城市近幾月都保持在一半左右，可以判斷一線(xiàn)城市以外的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)正在復(fù)蘇回暖。

從33重點(diǎn)城市的量?jī)r(jià)同比散點(diǎn)圖中可以看出，2015年深圳一枝獨(dú)秀，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)率都遠(yuǎn)超其他城市；然而在第二梯隊(duì)中，南京、東莞、蘇州、杭州等黃色虛框內(nèi)的城市也表現(xiàn)不俗，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)率并不弱于一線(xiàn)城市中的北上廣。

除了常規(guī)的量?jī)r(jià)指標(biāo)外，還有一項(xiàng)很有代表性的指標(biāo)可以描述城市樓市的熱度——新開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率。這個(gè)指標(biāo)是中原各地研究系統(tǒng)監(jiān)測(cè)當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)盤(pán)樓盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的實(shí)際認(rèn)購(gòu)率。由于排除了網(wǎng)簽滯后的影響，認(rèn)購(gòu)率能很好的反映樓盤(pán)的熱銷(xiāo)程度，而且時(shí)效性更強(qiáng)。

顯示了22個(gè)重點(diǎn)城市今年認(rèn)購(gòu)率的表現(xiàn)，成交活躍的城市一目了然。2015年前48周的總體成績(jī)，深圳毫無(wú)懸念的高居榜首，然而緊隨其后的南京等二三線(xiàn)重點(diǎn)城市認(rèn)購(gòu)率表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò)，綜合情況甚至優(yōu)于一線(xiàn)城市中的廣州（數(shù)據(jù)中不含京滬）。

我們把這些量?jī)r(jià)表現(xiàn)突出的城市單獨(dú)挑出來(lái)，羅列這些城市樓市相關(guān)的基本數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)在多數(shù)指標(biāo)上，表現(xiàn)突出的城市是有共同之處的。

1、首先是庫(kù)存消化周期。一般認(rèn)為，城市的庫(kù)存消化周期在12個(gè)月左右，則庫(kù)存量處于一個(gè)良性的位置，新房市場(chǎng)供求基本平衡。上表所羅列的城市中，只有天津小幅超過(guò)了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其他城市供求穩(wěn)定，并沒(méi)有高存量的風(fēng)險(xiǎn)。

2、其次看二手房市場(chǎng)?；钴S的二手房市場(chǎng)是新房市場(chǎng)穩(wěn)定繁榮的保障，由于住房需求傳導(dǎo)機(jī)制的作用，哪怕是低端二手房的需求，也有可能環(huán)環(huán)相扣地為新建商品住宅釋放需求。二手房市場(chǎng)的體量越大，這種傳導(dǎo)機(jī)制就越有效率。在有數(shù)據(jù)記錄的城市中，絕大多數(shù)二手房成交體量已經(jīng)達(dá)到了全部住房成交的三成以上，有利于住宅市場(chǎng)的流通。

3、累計(jì)購(gòu)地銷(xiāo)售比表述的是土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，比值越低表示土地越緊缺。根據(jù)中原長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)土地市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，150%為庫(kù)存警戒線(xiàn)，超過(guò)警戒線(xiàn)的城市有土地供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)也很容易傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

4、“人均累計(jì)新房銷(xiāo)售面積”是我們最早提出用于描述新房市場(chǎng)發(fā)展程度的指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)數(shù)值上等于“1998年以來(lái)城市的累計(jì)新建住宅銷(xiāo)售面積”與“當(dāng)年常住人口數(shù)”之比。該指標(biāo)可以為橫向比較各城市新房市場(chǎng)發(fā)展程度提供了參考依據(jù)。同一時(shí)間點(diǎn)，這個(gè)指標(biāo)越高，顯示該城市新房市場(chǎng)發(fā)展程度越高，同時(shí)未來(lái)繼續(xù)提高的空間變小。由于該指標(biāo)是人均值，如果當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)快，即使指標(biāo)數(shù)值不變，也能保持穩(wěn)定的新增住房需求。

5、常住人口的城市化率和人口流動(dòng)率，上述各城市在這兩項(xiàng)指標(biāo)上趨同性比較強(qiáng)，除了南寧外，城市化率都已經(jīng)超過(guò)60%，外來(lái)人口超過(guò)常住人口的10%，在深圳和東莞，外來(lái)人口甚至超過(guò)常住人口的75%。這兩項(xiàng)指標(biāo)越高，顯示基于人口的潛在住房需求越高。

6、最后是人口增長(zhǎng)速度。人口數(shù)量是住房需求的最基本來(lái)源，城市的人口增長(zhǎng)越快，住房需求，尤其是居住性需求就越大。此外，人口的聚集還帶來(lái)了商業(yè)的發(fā)展、勞動(dòng)力資源的聚集等等，也造成了公共資源，尤其是土地資源的稀缺。正是這種需求性和稀缺性維系了城市住房的價(jià)格。

通過(guò)這些基本面的指標(biāo)來(lái)判斷房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)的確是一種比較有效的途徑，對(duì)比基本面表格和散點(diǎn)圖的布局可以清楚的看到，基本面數(shù)據(jù)好的，樓市量?jī)r(jià)的表現(xiàn)自然也就突出。例如南京、東莞、蘇州這些量?jī)r(jià)表現(xiàn)可以同北上廣媲美的城市，各項(xiàng)基本面的指標(biāo)都還不錯(cuò)。

表中城市中，紅色字體城市是四大一線(xiàn)城市，藍(lán)色字體城市是今年量?jī)r(jià)漲跌幅相對(duì)較弱的（與同表中其他城市相比）。前三個(gè)指標(biāo)是體現(xiàn)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)現(xiàn)狀的，而后五個(gè)指標(biāo)，則預(yù)示著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。

短期來(lái)看，南京、蘇州、東莞、杭州、中山、珠海等二線(xiàn)重點(diǎn)城市將會(huì)成為繼一線(xiàn)城市之后表現(xiàn)較好的潛力城市。2015年以來(lái)這些城市總體的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)亦不遜于某些一線(xiàn)城市，人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的基本面情況也總體良好，仍然有持續(xù)增長(zhǎng)的空間。

在新型城鎮(zhèn)化、去庫(kù)存、二胎放開(kāi)、一帶一路等宏大背景下，二三線(xiàn)重點(diǎn)城市，尤其是中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市有潛力脫穎而出。一方面，新型城鎮(zhèn)化的“就近”、“就地”目標(biāo)要求農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移的方向由東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)變?yōu)橹苓叺膮^(qū)域中心城市，在中央去庫(kù)存大旗的鼓動(dòng)下，二三線(xiàn)非限購(gòu)城市必將出臺(tái)各種托市政策，利好當(dāng)?shù)氐膸?kù)存去化。另一方面，全面放開(kāi)二胎的地方細(xì)則一旦落地，對(duì)于原本生育意愿較強(qiáng)中西部地區(qū)會(huì)有相對(duì)較強(qiáng)的影響作用。同時(shí)，一帶一路大戰(zhàn)略對(duì)中西部沿線(xiàn)城市會(huì)有更顯著的利好影響，對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的對(duì)外開(kāi)放、出口升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型都有積極作用，也必然會(huì)鞏固這些城市區(qū)域中心的地位，促進(jìn)周邊地區(qū)勞動(dòng)人口向上述城市聚集流動(dòng)，發(fā)展?jié)摿捎^。

作為房企而言，合理的城市布局顯然會(huì)為銷(xiāo)售成功提供保障。踩準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，把握政策動(dòng)態(tài)的脈搏，才能更優(yōu)化配置城市布局。

——節(jié)選《中原地產(chǎn)年報(bào)》