盈利下行的房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)始關(guān)注起曾被視為“雞肋”的物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。近日，中國(guó)建筑工程總公司所屬中海集團(tuán)將旗下的中海物業(yè)通過(guò)實(shí)物分派、介紹上市的方式正式于香港交易所主板掛牌。

在此之前，彩生活作為國(guó)內(nèi)首個(gè)物業(yè)管理股從花樣年分拆上市后，逐漸受到資本市場(chǎng)的青睞。掛牌僅3日，彩生活市值暴漲至55.6億港元，市值甚至一度超越其母公司花樣年，今年上半年，彩生活總營(yíng)收為2.78億元，毛利率達(dá)73.9%。

在市場(chǎng)看來(lái)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)無(wú)疑成為房產(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而在此影響下，中海、萬(wàn)科、碧桂園、保利、富力等5家房企也紛紛表示，計(jì)劃將旗下物業(yè)管理公司分拆上市，意圖在新興的物業(yè)市場(chǎng)分得一杯羹。

由于人力成本的上漲以及來(lái)自政府方面對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)的限制，物業(yè)行業(yè)曾一度面臨虧損，而開(kāi)發(fā)商也不得不將其作為后勤部門給予補(bǔ)貼。然而，電商時(shí)代來(lái)臨，作為電商最后一公里的物業(yè)公司，在房地產(chǎn)企業(yè)的“白銀時(shí)代”卻收獲了價(jià)值重估。

根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元，社區(qū)入口無(wú)疑將成為新的藍(lán)海。面對(duì)這個(gè)尚待開(kāi)墾的藍(lán)海市場(chǎng)，房企拆分上市的轉(zhuǎn)型布局能否獲得預(yù)期成功？同時(shí)，物業(yè)管理公司又將如何進(jìn)行資本化運(yùn)營(yíng)，在資本化市場(chǎng)獲得盈利？

“拆分潮”將至

在彩生活以及中海物業(yè)成功上市之時(shí)，其他大型房企也已著手分拆物業(yè)管理平臺(tái)，一陣房企拆分物管上市潮或?qū)⑾破?。早在今年上半年，萬(wàn)科就為物業(yè)管理部門成立了專門的事業(yè)部，擬定出發(fā)展規(guī)劃：即向萬(wàn)科以外的社區(qū)擴(kuò)張，并謀求上市。

同時(shí)，另一家房企碧桂園也已將物管分拆提上日程，在其財(cái)報(bào)中也明確表示要將物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)視為未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計(jì)劃中，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

萬(wàn)科也已經(jīng)著手將物業(yè)分拆提上日程，據(jù)萬(wàn)科總裁郁亮透露，萬(wàn)科未來(lái)萬(wàn)億的市值目標(biāo)，一半將來(lái)自新業(yè)務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)發(fā)展將成為其主干業(yè)務(wù)。

值得注意的是，此次中海物業(yè)采取了介紹上市的模式，而按照香港主板上市規(guī)則。介紹上市是指公司上市前不需要實(shí)質(zhì)上拿出股票向社會(huì)公眾銷售而直接申請(qǐng)上市，這也意味著中海物業(yè)此次在港上市將不涉及公開(kāi)集資。

在外界看來(lái)，中海物業(yè)此次采取的這種上市模式在當(dāng)下“現(xiàn)金為王”的市場(chǎng)環(huán)境下顯得十分另類。然而從另一個(gè)側(cè)面反映出，融資或不是中海物業(yè)上市的主要目的。

對(duì)于中海分拆物業(yè)平臺(tái)上市的目的所在，國(guó)金證券有限公司總經(jīng)理黃立沖認(rèn)為，“一是市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)的估值本身就低，由于地產(chǎn)受制于周期性影響和政策影響，如果將中海物業(yè)和中海地產(chǎn)合并在一起，很難提升中海地產(chǎn)的估值；二是物業(yè)管理公司盈利較為穩(wěn)定，受政策影響也小，分拆上市能體現(xiàn)出物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，也更方便做大。”

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出，中海在傳統(tǒng)物業(yè)管理的模式上積極上市，本質(zhì)上是為了在這樣一個(gè)改革的風(fēng)口上做一個(gè)行業(yè)的領(lǐng)軍者，這也是提示此類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑。

“房企之所以對(duì)物業(yè)領(lǐng)域‘開(kāi)刀’，實(shí)際上是希望在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。通過(guò)上市，能夠快速在該領(lǐng)域獲得較高的行業(yè)地位。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“大型房企分拆物業(yè)公司單獨(dú)上市主要出于幾方面考慮，一是擴(kuò)大房企融資規(guī)模；二是推動(dòng)傳統(tǒng)物業(yè)公司改革，促進(jìn)輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張，提高贏利點(diǎn)。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

“自力更生”謀發(fā)展

在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，房企跑馬圈地、日進(jìn)斗金，物業(yè)作為服務(wù)部門，自身盈利能力與發(fā)展空間并沒(méi)有受到重視。然而當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的白銀時(shí)代已至，任意貼錢給物業(yè)成為過(guò)去式，電商的發(fā)展又為社區(qū)服務(wù)開(kāi)啟了另一扇盈利窗口，此時(shí)的物業(yè)公司也不得自力更生，謀求自己的生存路徑。

而單獨(dú)拆分上市，走向資本市場(chǎng)，或許是物業(yè)公司在一定程度上“自立更生”發(fā)展的第一步。

對(duì)此，曾在中海物業(yè)任職，現(xiàn)任彩生活服務(wù)集團(tuán)CEO唐學(xué)斌表示，一個(gè)成熟的行業(yè)需要資本市場(chǎng)的檢驗(yàn)，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。“更多人群關(guān)注物業(yè)，說(shuō)明物業(yè)行業(yè)離深化改革、蛻化涅槃的里程不遠(yuǎn)了。”

同時(shí)，第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)上海有限公司高級(jí)董事鄒應(yīng)龍?jiān)赋?，物業(yè)市場(chǎng)化將有利于物業(yè)行業(yè)內(nèi)百花齊放，促進(jìn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，尤其促進(jìn)口碑較好的物業(yè)公司進(jìn)一步良性發(fā)展。

韓長(zhǎng)吉指出，拆分物業(yè)公司在為物業(yè)公司提供盈利空間的同時(shí)也在一定程度上將實(shí)現(xiàn)房企謀求擴(kuò)張的意圖，一方面深挖產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)線上線下為一體的商業(yè)品牌擴(kuò)張物業(yè)服務(wù)范圍，增加企業(yè)盈利；另一方面社區(qū)O2O產(chǎn)業(yè)鏈上，許多生活端口獲得的盈利也將為企業(yè)帶來(lái)不菲的利潤(rùn)。

對(duì)于物業(yè)公司如何實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的資本化運(yùn)營(yíng)，韓長(zhǎng)吉指出：“物管公司單獨(dú)的資本化運(yùn)營(yíng)則是由其房企將附屬的物業(yè)集團(tuán)分離出去，實(shí)現(xiàn)物業(yè)集團(tuán)的獨(dú)立，然后物業(yè)集團(tuán)通過(guò)對(duì)外并購(gòu)、合作的形式不斷對(duì)外擴(kuò)張，從而提高市場(chǎng)占有率，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司上市。物管公司獨(dú)立的資本化運(yùn)營(yíng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物管企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)物管企業(yè)盈利。”

盡管資本化運(yùn)營(yíng)將為物業(yè)公司帶來(lái)發(fā)展新契機(jī)，但同時(shí)上市后的物管企業(yè)可能會(huì)面臨一些新的風(fēng)險(xiǎn)。“第一，對(duì)于上市的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)的策略可能會(huì)偏重對(duì)股價(jià)穩(wěn)定的維護(hù)上。這可能會(huì)使得物業(yè)管理本身的內(nèi)容被忽視。第二，物業(yè)管理背后的盈利機(jī)制并不確定，從這個(gè)角度看，這會(huì)使得后續(xù)上市后如何擴(kuò)大贏利點(diǎn)依舊是個(gè)難題。第三，對(duì)于此類公司來(lái)說(shuō)，如何把社區(qū)24小時(shí)增值服務(wù)等嵌入到后續(xù)的管理過(guò)程中，依舊是有一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，物業(yè)公司單獨(dú)上市，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度看，能夠使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊和物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊獨(dú)立運(yùn)作，這對(duì)于后續(xù)地產(chǎn)類企業(yè)快馬加鞭等是有利好的。當(dāng)然對(duì)于此列單獨(dú)上市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，后續(xù)應(yīng)該適當(dāng)去并購(gòu)其他物業(yè)管理公司和物業(yè)資產(chǎn)，規(guī)模做大才可以考慮盈利的問(wèn)題。

O2O模式待探索

在韓長(zhǎng)吉看來(lái)，打造O2O社區(qū)將成為未來(lái)物業(yè)公司的主要盈利模式。“物業(yè)公司的盈利主要包括物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，對(duì)于未來(lái)物管公司應(yīng)大規(guī)模擴(kuò)張其物業(yè)商業(yè)品牌，同時(shí)積極探索社區(qū)O2O產(chǎn)業(yè)鏈的新興盈利模式，通過(guò)多個(gè)社區(qū)服務(wù)端口實(shí)現(xiàn)盈利增值。此外，將社區(qū)管理與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，打造智能O2O社區(qū)，實(shí)現(xiàn)物管盈利。”

韓長(zhǎng)吉指出，房企拆分物業(yè)上市的意圖中，也有很大一部分在于實(shí)現(xiàn)全生命產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型，打造社區(qū)O2O，建立標(biāo)準(zhǔn)化、可快速?gòu)?fù)制的商業(yè)社區(qū)模型，將來(lái)或向智能社區(qū)方向發(fā)展。

正基于此，O2O社區(qū)的概念在房企分拆物管時(shí)成為流行風(fēng)潮。盡管目前，率先提出進(jìn)入這一領(lǐng)域的彩生活，其社區(qū)增值服務(wù)也僅占一小部分，但社區(qū)O2O已被業(yè)內(nèi)視為一片藍(lán)海。

中海物業(yè)就曾表示，此次上市后，公司將更好地把握行業(yè)整合，并運(yùn)用社區(qū)O2O等“互聯(lián)網(wǎng)+”機(jī)遇，打造富有深度、廣度的多元化、商業(yè)化物業(yè)管理與服務(wù)平臺(tái)。

盡管彩生活所打造的智能化社區(qū)取得較大的輻射范圍，但管理規(guī)模的增大并未帶來(lái)盈利的提升。去年其平均物業(yè)凈利潤(rùn)只有0.7元/平方米/年，相比2013年還有所下滑，足見(jiàn)社區(qū)O2O當(dāng)前還不足以成為物管企業(yè)大幅增收的來(lái)源。

由于目前社區(qū)O2O的盈利模式尚未成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來(lái)收益也引發(fā)部分業(yè)界人士的疑問(wèn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物業(yè)管理背后的盈利機(jī)制尚未完全建立，上市后投資者是否認(rèn)同具有不確定性，“未來(lái)前景如何，要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新”。

而對(duì)于打造O2O社區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，各家房企也都在繼續(xù)探索。10月26日恒大地產(chǎn)聯(lián)合騰訊控股認(rèn)購(gòu)馬斯葛公司股份的事項(xiàng)已完成，將整合恒大的社區(qū)資源與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，計(jì)劃打造全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這此聯(lián)手也給予其他大型房企一些啟示。“在房產(chǎn)企業(yè)在自身技術(shù)水平并不很完善的條件下，可以聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)巨擘，依托他們成熟的技術(shù)條件及自身物業(yè)管理水平打造全新的O2O平臺(tái)，搶灘社區(qū)O2O市場(chǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。