我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財稅改革是個漸進(jìn)的過程，城鎮(zhèn)化在加速，一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會變。在中期內(nèi)，土地財政和樓市拉動固定資產(chǎn)投資也不會改變，房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長”功能也將繼續(xù)保持，一線城市房價仍會被看好。

盡管經(jīng)濟(jì)不景氣，工業(yè)企業(yè)利潤不斷下滑，房地產(chǎn)投資和供應(yīng)都在萎縮，但房價卻連續(xù)上漲。截至10月，百城房價連續(xù)6個月上漲，同比連續(xù)3月上漲。9月一線城市新房和二手住房價格同比分別上漲了12.1%和15.7%，深圳新房和二手房價同比分別上漲32.66%和40.68%。在價格水平上，京、滬、深均創(chuàng)歷史新高，二手房價首次進(jìn)入了“四萬元”時代。同時，南京、杭州和武漢等重點二線城市房價漲幅也連續(xù)3個月進(jìn)入漲幅TOP10。

同時，今年還被稱為一線城市的“豪宅元年”。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，若以每平方米6萬以上成交單價為豪宅標(biāo)準(zhǔn)，三季度一線城市豪宅有成交記錄的項目達(dá)145個，比二季度大增83%；一線城市豪宅成交3734套，創(chuàng)去年以來的季度新高，同比增長380%，環(huán)比增長39%，成交均價達(dá)到平方米7.8萬元，創(chuàng)歷史新高。今年前三季度，一線城市豪宅累計成交7429套，同比增長326%。

一線城市房價快速上漲甚至“豪宅化”，首要原因就在于，政策寬松（特別是貨幣政策）超預(yù)期。從去年9月底開始，國家連續(xù)實施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政，對樓市扶持的力度之大和頻度之密實屬罕見，購房成本降到歷史低位。同時，“五次降息、四次降準(zhǔn)”后，包括公積金貸款在內(nèi)，購房貸款利率創(chuàng)歷史最低水平。同時，資金面寬松也創(chuàng)歷史之最。截至9月，今年新增貸款已達(dá)9.9萬億，超過去年全年，考慮到地方政府債務(wù)已置換近2萬億，銀行拆借給證金公司近萬億元，年初以來銀行信貸投放超10萬億，力度超過往年。

樓市一向?qū)Y金面、政策面最為敏感，房價上漲并不奇怪。同時，根據(jù)國際經(jīng)驗，在經(jīng)濟(jì)下行和轉(zhuǎn)型期，尋找更佳工作機(jī)會的人口、避險資金必然向特大城市遷徙和轉(zhuǎn)移。盡管日本經(jīng)濟(jì)仍處在“衰退的20年”，空置房規(guī)模（820萬套）創(chuàng)歷史之最，占存量房比重達(dá)到13.5%，但東京、大阪、名古屋三大都市圈房價從2006年起回升，近三年東京和大阪都市圈房價上漲了30%。

稍早時候筆者在北歐考察時發(fā)現(xiàn)，瑞典、芬蘭等國經(jīng)濟(jì)已連續(xù)兩年下滑，樓價也在下跌，但首都房價卻創(chuàng)歷史新高。因為經(jīng)濟(jì)緊縮時期，人口（包括國內(nèi)人口和歐盟國家人口）紛紛向首都遷徙，中東富裕人群也以難民身份申請進(jìn)入北歐，致使北歐各國首都房價高漲，城區(qū)高檔公寓、湖景新建別墅特別受歡迎。去年，斯德哥爾摩住宅價格上漲了10%，比十年前升了兩倍。

近期，網(wǎng)上在傳播《大數(shù)據(jù)解密誰買走京滬房子》，數(shù)據(jù)顯示，北京和上海戶籍人口僅分別購買了36%和25%的房子，這比2006年下降了近10個百分點。而天津、河北、東三省及內(nèi)蒙古、山西的“煤老板”是北京樓市的幾大購買力量，浙江民營企業(yè)、蒙晉陜等西北的“煤老板”以及我國臺灣地區(qū)、韓國等客戶則是上海樓市的幾大買家?？梢?，一線城市樓市已成全國資金的“安全島”。

一線城市土地價格快速上漲、土地“地王”化，這也在促使一線城市房價創(chuàng)歷史新高。2012年以來，一線城市住宅樓面地價年均增長59%，全國80%地王誕生在一線城市；今年，全國土地市場非常低迷。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%；300個城市土地成交10.2億平方米，同比下降了30.1%。但開發(fā)商瘋搶一線城市土地貫穿年頭年尾。1至9月，一線城市住宅用地樓面價每平方米近9000元，這是二線城市的5至6倍，溢價率達(dá)到了21%。

開發(fā)商“搶食”一線城市土地，事實上是過去幾年貨幣寬松、地方政府高度依賴房地產(chǎn)的結(jié)果。過去10年，M2年均增長17.5%。今年9月的金融數(shù)據(jù)顯示，銀行信貸對樓市支持全面上升，開發(fā)商各項資金來源中，按揭貸款增速最高（18.1%）；同時，今年以來，債市全面“開閘”。截至10月，全國公司債發(fā)行4267億，比去年同期翻了4倍，其中房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債占比60%，發(fā)行利率5%左右，龍頭開發(fā)商發(fā)債利率甚至降至3至4%，比2011年至2014年平均降低了2個百分點。同時，過去地方政府高度依賴樓市形成隱性擔(dān)保，各路資金紛紛進(jìn)入樓市，甚至不惜“面粉貴過面包”來搶地。

與此同時，今年1至9月，一線城市商品住宅成交同比增長51%，待售庫存已降到了7-8個月，開發(fā)商在這些城市已進(jìn)入“補(bǔ)庫存”階段。對開發(fā)商（特別是龍頭開發(fā)商）而言，在利率很低、資金面寬松的情況下，沒有什么比搶奪升值前景好的不動產(chǎn)更好的選擇了。目前，借助于寬松的貨幣政策，開發(fā)商搶奪土地的戰(zhàn)場已燒到了全部二線城市。三季度，二線城市土地出讓價格漲幅甚至接近一線城市。

一線城市房價暴漲，特別是“豪宅化”傾向，也是財富階層資產(chǎn)管理需求高漲的結(jié)果。一線城市中產(chǎn)階層（年收入20萬元以上）占比在40%以上，京、滬、蘇、浙、魯、海等六省市的高凈值家庭數(shù)均超過10萬戶，占全國高凈值家庭的一半，資產(chǎn)管理需求不斷上升。

去年7月以來，資本市場異軍突起，市場一片樓市下行論，從磚頭化到證券化一度成為資產(chǎn)管理的新趨勢。但7月以來的資本市場巨震，股價單邊上漲告終。在政府持續(xù)扶持后，樓開始回暖，財富管理又開始傾向于樓市。我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財稅改革是個漸進(jìn)的過程，城鎮(zhèn)化仍舊在加速，一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會改變。在中期內(nèi)，土地財政和樓市拉動固定資產(chǎn)投資也不會改變，而房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長”功能也將繼續(xù)保持，一線城市房價仍然會被看好。