黃金周后，各地樓市報(bào)喜，比如上海樓市新房在黃金周創(chuàng)5年新高；北京新房成交同比增長(zhǎng)16%，新房?jī)r(jià)格同比上漲12.5%；廣州新房網(wǎng)簽同比上漲28.6%，網(wǎng)簽均價(jià)同比上漲6.7%；深圳新房成交同比上漲63.3%，成交均價(jià)同比也增長(zhǎng)38%。

另外還有兩個(gè)令房地產(chǎn)從業(yè)員歡欣鼓舞的消息：商業(yè)銀行法修正案表決通過(guò)，刪除了實(shí)施已20年的商業(yè)銀行75%存貸比監(jiān)管指標(biāo)，自2015年10月1日起施行。此外，10月11日，央行在前期山東、廣東開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)基礎(chǔ)上，決定在上海、天津等9省(市)推廣試點(diǎn)。

比較形象的解讀是，過(guò)去存款準(zhǔn)備金率是18%，但存貸比是75%，根據(jù)存款準(zhǔn)備金率100元理論上最大放貸82元，但是根據(jù)存貸比，100元理論上最大放貸為75元。如果不取消存貸比，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)的作用就被嚴(yán)重制約了。而“信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款”的意思則是：先貸一百萬(wàn)，質(zhì)押后減去一定折扣(比如30%)后可以再貸款(70萬(wàn))。

有輿論甚至將這兩項(xiàng)舉措視為中國(guó)版QE，如“央行已拔出倚天劍！”、“央行釋放7萬(wàn)億，人民幣貶值2%，買房才是王道”……還有說(shuō)法稱，為期6年的牛市(包括股市和樓市)要來(lái)了，將此與2008年四萬(wàn)億投資后樓市瘋漲類比。其實(shí)，大家真的可能想多了。

第一，存貸比取消不意味著銀行監(jiān)管全面放松。央行和監(jiān)管部門仍然有各種手段限制商業(yè)銀行的過(guò)度放貸。比如銀行貸款還要受資本充足率、合意貸款規(guī)模等指標(biāo)的限制。所以，商業(yè)銀行貸款占社會(huì)融資總額的比重將上升，但信貸投放量不會(huì)無(wú)限上升。這不是央行直接印刷鈔票，而是讓已經(jīng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)緊密聯(lián)系的資金再次衍生，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

第二，有券商研究過(guò)，信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)范圍推廣到11個(gè)省區(qū)，保守估計(jì)投放規(guī)模不會(huì)超過(guò)230億元。而且信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款只是央行提供給商行的一個(gè)權(quán)力，主動(dòng)權(quán)在商業(yè)銀行而非央行。商業(yè)銀行如果不去行使這個(gè)權(quán)力，央行一廂情愿放水是放不出來(lái)的。在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，銀行惜貸明顯。比如2014年，信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款在山東和廣東試點(diǎn)，至2014年底，山東發(fā)放了9單，廣東只發(fā)放3單。而且央行在信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款方面有額度控制，有業(yè)內(nèi)人士稱，并非所有的企業(yè)貸款都可作為質(zhì)押品，例如房地產(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的銀行貸款，是不能拿去央行抵押的。

第三，這次的貨幣寬松限制了對(duì)房地產(chǎn)的流向。而且房地產(chǎn)目前的問(wèn)題不是錢就可以解決的。  

2009年四萬(wàn)億的剌激，沒(méi)有嚴(yán)格控制流向，因此有研究稱，直接間接流入房地產(chǎn)的資金超過(guò)30%，而此次取消存貸比明確了增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三農(nóng)”、小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款力度，而并非鼓勵(lì)銀行可貸資金進(jìn)入樓市，其次是增加銀行業(yè)的流動(dòng)性。

其實(shí)目前房企并不缺信貸資金，排名全國(guó)50以內(nèi)的房企基本能通過(guò)境外融資和境內(nèi)多種新興互聯(lián)網(wǎng)金融渠道獲得比民間借貸利率低很多的長(zhǎng)短期融資。他們煩惱的是如何盡快去掉庫(kù)存。有廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)筆者透露，現(xiàn)在廣州市中心的一些樓盤，一個(gè)月也就能賣10多套。

由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低迷，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)虛火漸旺，在很多企業(yè)盈利沒(méi)有改善的情況下，投資性需求一直隱身，而只要房地產(chǎn)的投資信心不能恢復(fù)，三四線城市的庫(kù)存繼續(xù)壓頂，哪怕是貨幣注水量再多，樓市也很難回到2009年、2010年的時(shí)代。

而且暴漲后的樓市已經(jīng)開始漲不動(dòng)了，今年大漲的深圳，十一黃金周的成交數(shù)據(jù)雖然同比上升，但其實(shí)環(huán)比下跌明顯。

其實(shí)這次信貸資產(chǎn)再抵押與取消存貸比，只是讓央行的貨幣政策工具籃子里多了點(diǎn)選擇。商業(yè)銀行則多了一項(xiàng)盤活存量信貸資產(chǎn)的選擇權(quán)。與增加貨幣供應(yīng)、間接拉高樓市股市，或許有依稀一線關(guān)系，但確定沒(méi)有立竿見影的關(guān)系。