進(jìn)入2012年夏季，關(guān)于樓市的新聞格外惹眼，調(diào)控政策的走向格外引人關(guān)注。在某種程度上，當(dāng)期已經(jīng)進(jìn)入樓市調(diào)控的生死博弈期，博弈的結(jié)果，直接關(guān)系到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展形態(tài)，是繼續(xù)“漲價(jià)—調(diào)控—降價(jià)—刺激—漲價(jià)”的老循環(huán)，還是步入一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路？

房?jī)r(jià)博弈新聞?lì)l頻出現(xiàn)

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2012年4月份中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，4月份中國(guó)百個(gè)城市的住宅均價(jià)無(wú)論是環(huán)比還是同比，都出現(xiàn)了下降。這已經(jīng)是2011年10月宣告終結(jié)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話之后，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌了。

房?jī)r(jià)下跌，帶來一系列連鎖反應(yīng)——

其一是綠城、華門、裕興、實(shí)德等房地產(chǎn)公司陷入“破產(chǎn)傳聞”，4月11日，杭州金星房產(chǎn)因資金鏈斷裂而申請(qǐng)破產(chǎn)；4月20日，杭州錦繡天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)；而更有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，光是北京、武漢、四川三地，已有上千家房企從樓市“消失”。

其二，房子不好賣，地價(jià)上不去，今年以來，土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢(shì)，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%，地方政府財(cái)政收入吃緊，各省區(qū)市陸續(xù)公布的今年一季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，非稅收入已成為地方財(cái)政增收的主力軍，對(duì)部分省份的增收貢獻(xiàn)率達(dá)七成。于是一些地方政府坐不住了，5月9日的新聞報(bào)道，江蘇揚(yáng)州開始實(shí)行“政府獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人購(gòu)買成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起？

其三，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)，已經(jīng)買房的人也坐不住了，橫幅、賠錢、退房、阻止降價(jià)，情緒激動(dòng)的購(gòu)房者，一片狼藉的售樓處，杭州、寧波接連上演“房鬧”事件，引起全國(guó)關(guān)注。

其四，“剛需”繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，雖然部分城市房屋成交量呈現(xiàn)增加的現(xiàn)象，但反彈出現(xiàn)了“中止”的跡象，5月6日發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有七成城市商品房的成交量環(huán)比下降，成都、重慶、深圳、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大，達(dá)83.71%。

其五，作為房地產(chǎn)公司融資主要對(duì)象的銀行，左右搖擺，一時(shí)間部分銀行首貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，推出9折、8.5折、8折等不同程度的優(yōu)惠，但工商銀行立刻叫停了其在上海、廣州等多地分行的首套房8.5折優(yōu)惠政策，將房貸利率調(diào)回至基準(zhǔn)水平；絕大多數(shù)銀行依然堅(jiān)持對(duì)首套房貸首付必須三成以上，部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成。

現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)

博弈會(huì)導(dǎo)致調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，甚至是大幅度變化嗎？目前來看，可能性不大，現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)。

現(xiàn)行調(diào)控政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向？要取決于房?jī)r(jià)是否回到了合理價(jià)位。2011年1月發(fā)布的“新國(guó)八條”給出的依據(jù)，一是“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報(bào)的136家上市房企合計(jì)負(fù)債14288.6億元，再創(chuàng)新高，但銀監(jiān)會(huì)也已經(jīng)多次表示，我國(guó)銀行業(yè)可承受房?jī)r(jià)下跌40%。聯(lián)合國(guó)人居中心研究的結(jié)論是，合理房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為 3～6， 即住房?jī)r(jià)格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3～6 年的平均收入，而我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比普遍在10以上，高的城市甚至達(dá)到20，當(dāng)前樓市調(diào)控顯然還沒有到位。

由于還有“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”的依據(jù)，期待房?jī)r(jià)下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關(guān)數(shù)十個(gè)行業(yè)。如果房?jī)r(jià)真的下跌50%，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響就遠(yuǎn)不是50%了。目前，房?jī)r(jià)指數(shù)是在緩慢下行，全國(guó)平均的跌幅連20%都不到。有專家預(yù)測(cè)，如果各地都是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，9月份可能真正的出現(xiàn)較為明顯的下跌，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)才會(huì)真正到來。4月13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的巨大變局導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)心，并不是那么強(qiáng)烈，雖然反映經(jīng)濟(jì)景氣程度的“采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)”在2011年11月跌破50%，但很快就轉(zhuǎn)正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的發(fā)展軌道，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、關(guān)注民生、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)輕易放松，前期調(diào)控成果不會(huì)前功盡棄。

調(diào)控政策未來將走向制度建設(shè)

如果說這一輪樓市調(diào)控的短期目標(biāo)是著眼于房?jī)r(jià)，那么，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確說的是“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”就是一個(gè)明確的信號(hào)，未來的政策走向?qū)⑹侵塾谥贫鹊慕ㄔO(shè)，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資，百姓理性消費(fèi)，市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調(diào)控的目的，是想讓市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、活躍。”同日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人也稱，“今年將繼續(xù)推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案。”

當(dāng)然，在中央堅(jiān)持一刀切的調(diào)控政策執(zhí)行這么長(zhǎng)時(shí)間之后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性已經(jīng)出現(xiàn)，在保持總體調(diào)控政策不變的情況下，地方以保護(hù)“剛需”為目的的“差異性調(diào)整”政策估計(jì)也是允許的，比如，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調(diào)整，或者對(duì)限制外地居民在本地購(gòu)買商品房的政策進(jìn)行微調(diào)，或者對(duì)限購(gòu)政策中的具體年限、范圍、力度等進(jìn)行有針對(duì)性調(diào)整等，但主動(dòng)權(quán)和尺度主要取決于各個(gè)地方政府及金融機(jī)構(gòu)。

目前，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，已經(jīng)基本有了共識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既不是一個(gè)純粹的實(shí)物資產(chǎn)市場(chǎng)，也不是一個(gè)典型的金融市場(chǎng)，而是兩者兼而有之，房地產(chǎn)的制度建設(shè)既要遵循供求規(guī)律，又要遵循風(fēng)險(xiǎn)投資收益規(guī)律，應(yīng)兼顧投資性購(gòu)買的需要與消費(fèi)性需求的滿足。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必然會(huì)分層，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說得已經(jīng)很明確了，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，針對(duì)的是投資投機(jī)者，高端市場(chǎng)受到一定程度約束，不可避免；“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”，針對(duì)的是“剛需”，解決的途徑主要還是市場(chǎng)化；“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作”，針對(duì)的是城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房，以保障為主。

在未來的制度建設(shè)上，值得關(guān)注的問題，首推現(xiàn)行土地供應(yīng)制度的改革，因?yàn)樗怯绊懛績(jī)r(jià)的根本因素。對(duì)此，國(guó)土資源部在2010年已經(jīng)明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個(gè)“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策；房?jī)r(jià)上漲過快的城市和房?jī)r(jià)上漲不快的城市也要差別化對(duì)待。北京、上海也相繼試驗(yàn)了“限價(jià)出讓”的方式，不同的是，一個(gè)是限房?jī)r(jià)，一個(gè)是限地價(jià)。實(shí)際上，土地供應(yīng)制度改革的關(guān)鍵是加大土地供應(yīng)，在城市土地有限的情況下，2011年年底，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，留下了土地供應(yīng)很大的想象空間。

至于其他的改革措施，預(yù)期是比較明顯的。比如，解決地方政府“土地財(cái)政”的問題，一方面隨著全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的加快，房產(chǎn)稅的推進(jìn)已經(jīng)不可避免。另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應(yīng)。又比如，商品房預(yù)售的制度，過去人們擔(dān)心會(huì)令樓價(jià)上漲，如今又將其歸結(jié)為“房鬧”的根源，在樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，房?jī)r(jià)緩慢下跌的背景下，是否會(huì)取消，雖然下結(jié)論尚早，但廣西率先取消了商品房預(yù)售制度并沒有被叫停，至少可以說已經(jīng)默許給了地方?jīng)Q策的權(quán)限。

筆者認(rèn)為，無(wú)論如何，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的主流，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政色彩鮮明的調(diào)控措施，終將逐步退出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步由一個(gè)“政策市場(chǎng)”變成“制度市場(chǎng)”、“法律市場(chǎng)”。

一個(gè)真正遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是值得期待的。