馮某與金某簽訂購房合同，約定馮某以近1400萬元的價格買入金某的一處別墅。然而，馮某在支付350萬元后拒絕履行后續(xù)合同，理由是剛得知自己屬于“限購對象”。金某和馮某各有怨言，于是均向法院提起訴訟。近日，上海一中院二審判令雙方解除購房合同，金某可沒收定金279.6萬元。
涉案房屋總價為1398萬元
2012年6月，經(jīng)營一家溫泉度假村的金某與建筑公司簽訂施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，馮某是這一工程的實際施工管理人。在發(fā)包工程時，金某提出條件，要求馮某購買自己的別墅。馮某為攬下施工任務(wù)，同時也考慮到保值等因素，同意購買金某的別墅。
之后，金某、馮某及建筑公司三方簽訂房屋買賣合同，約定馮某購買金某位于上海的一處別墅，總價1398萬元； 馮某應(yīng)于2012年7月30日前支付定金500萬元，后續(xù)購房款在2013年6月5日前付清，建筑公司提供連帶責(zé)任保證。
隨后，馮某僅先行支付購房款350萬元。看到還有1000多萬元購房款未到位，金某將馮某和建筑公司訴至法院，要求馮某支付剩余購房款及逾期利息，建筑公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。馮某則以自己為非滬籍人員，屬于“限購對象”為由，與建筑公司一起提起反訴，要求金某返還定金及相應(yīng)利息。
二審：買家沒積極消除障礙
一審法院認(rèn)為，限售政策一經(jīng)頒布即公示，任何人均可查閱。金某、馮某在簽訂買賣合同前未盡到審慎義務(wù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方均有過錯，不適用定金罰則。據(jù)此判令，解除房屋買賣合同，金某返還馮某全部錢款。
金某不服，上訴至市一中院。法院審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方買賣合同約定：“過戶時購房者姓名可以變更乙方指定的名字。”因此，不能排除馮某在簽約時，知曉自己為限購對象的可能性。此外，馮某完全可以通過繳納一定期限的社會保險或者個人所得稅使自己符合購房條件，或按照合同約定指定其他具有購房資格的人作為購房人使合同繼續(xù)履行?？稍诤贤男羞^程中，馮某既不按約支付購房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構(gòu)成違約。
由于法律規(guī)定，定金不得超過主合同標(biāo)的額的20%，故350萬元中279.6萬元系定金、70.4萬元系購房款。據(jù)此，法院二審適用定金罰則判決，金某沒收購房定金279.6萬元，剩余購房款返還馮某。
【法官說法】
馮某作為買受方，在購買逾千萬元的房屋時，應(yīng)本著謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。馮某稱簽約時不知道“滬九條”存在，一方面缺乏相應(yīng)證據(jù)予以佐證，另一方面也不能成為免責(zé)理由，更不能借此將合同無法履行的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給無過錯的原告方。
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