伴隨著“白銀時代”的到來,房地產(chǎn)公司的盈利能力大不如前。重壓之下,挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿Τ蔀椴簧匍_發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。原本只是作為“副產(chǎn)品”的物管、酒店業(yè)務(wù),如今成為開發(fā)商“挖潛”的重點領(lǐng)域。近期,更有多家龍頭房企擬將物管、酒店業(yè)務(wù)分拆上市,獲得更加豐厚的投資收益。不過,也有業(yè)內(nèi)人士提醒,部分領(lǐng)域分拆上市需要謹(jǐn)慎,尤其是傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的盈利空間小,與服務(wù)質(zhì)量間存在無法解決的矛盾,因此市場化運作與業(yè)主滿意度或?qū)⒈车蓝Y。

中海萬科碧桂園意愿強烈

近期,房企分拆上市消息頻頻,先有中海收購旗下子公司——中海宏洋物業(yè)管理有限公司100%股權(quán),擬考慮在香港聯(lián)交所上市,后有世茂有意重啟塵封多年的酒店分拆一事。事實上,除了這兩家房企之外,萬科、萬達、禹洲等多家開發(fā)商也對分拆一事倍感興趣,競相有了較為明確的分拆上市意愿。

恒大集團更是今年分拆上市的“先鋒”。今年7月1日,恒大地產(chǎn)控股的廣州恒大淘寶足球俱樂部股份有限公司向新三板遞交掛牌申請。而7月2日,恒大宣布公司持有100%權(quán)益的附屬公司恒大文化產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司已向新三板申請掛牌。7月21日,恒大長白山礦泉水股份有限公司也宣布新三板掛牌申請已獲受理。另外,恒大糧油和恒大乳業(yè)也將在未來合適的時間分拆上市。

在近日碧桂園的業(yè)績發(fā)布會上,集團總裁莫斌表示,未來能分拆上市板塊都會分拆,增加品牌影響力,增加對集團母體的貢獻。碧桂園首席財務(wù)官吳建斌透露,碧桂園去年以來就研究教育板塊上市的事情,當(dāng)前已成立了工作組在推進這項工作,將會趕在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。同時,物業(yè)板塊已經(jīng)納入上市計劃之中,而酒店板塊正在引進合作伙伴籌劃盤活,但也不放棄上市的目標(biāo)。

將給母公司帶來豐厚投資收益

在資本市場,通過分拆上市獲取股權(quán)的二次溢價并不鮮見。對于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言,將經(jīng)營成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆上市,主要有兩點好處:一是選擇分拆的子業(yè)務(wù)板塊在母公司主體中往往存在市值被低估的現(xiàn)象,將其分拆出來更有利于該業(yè)務(wù)后期的拓展;二是隨著房地產(chǎn)“白銀時代”到來,利潤空間正面臨逐步壓縮的困境,短期內(nèi)改善盈利水平近乎是不可能的,而通過此種方式可迅速為母公司帶來豐厚的投資收益。

萬科及其他房企如中海、保利、碧桂園等,提出分拆物業(yè)管理板塊上市,主要目的是迎合資本市場對“整合”類概念的追捧,希望能得到較高的估值。拆分成功后,將能通過新融資平臺進行獨立發(fā)展,減輕資金壓力。

業(yè)內(nèi)人士表示,分拆上市僅僅是第一步,針對于物管業(yè)務(wù),尤其值得房企注意的是:在后期的運營過程中,需保證擴張速度與服務(wù)質(zhì)量提升的協(xié)同性。“傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的盈利空間小,與服務(wù)質(zhì)量間存在無法解決的矛盾,因此市場化運作與業(yè)主滿意度或?qū)⒈车蓝Y。”相關(guān)分析人士表示,從理想化的角度來看,唯一的解決方式是房企加快對社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索,培養(yǎng)出新的盈利模式,通過這部分收益對傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進行補充。但同時,業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣,取決于其對傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度,在培育初期有虧損的可能,選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

一波三折,分拆有助管理精細(xì)化專業(yè)化

酒店經(jīng)營

相比于物管業(yè)務(wù)而言,酒店經(jīng)營的分拆之路則顯得“一波三折”,無論是碧桂園、還是世茂,對此只是一提再提,還未將其正式提上日程。這可能源于酒店經(jīng)營本身的行業(yè)屬性,作為一個夕陽產(chǎn)業(yè),其一直以虧損著稱,即使上市估計也很難帶來較高的溢價效應(yīng)。房企意欲分拆此類板塊上市,更多的是從企業(yè)運營角度來考量,不同業(yè)務(wù)板塊分拆成獨立公司,管理的精細(xì)化程度和專業(yè)度都將得到進一步的提升。

業(yè)內(nèi)人士提醒稱,對于廣大房企而言,選擇分拆酒店業(yè)務(wù)上市,仍有幾點有待注意: 一是現(xiàn)有酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)的成熟度。較大的市場覆蓋率和相對成熟的管理團隊是保證其上市后穩(wěn)定增長的前提,這也是投資者們所看重的。世茂敢于分拆酒店業(yè)務(wù)上市,也源于其已形成了較為成熟的酒店管理體系,不僅有自己的經(jīng)營管理團隊且截至2014年底,其已經(jīng)營了十二家酒店,累計客房數(shù)量超過4600間。

二是對于自身酒店發(fā)展前景的預(yù)判。以碧桂園為例,酒店的建立初衷主要是基于促進住宅銷售的目的,加上其一直以運營“郊區(qū)大盤”著稱,產(chǎn)品往往位于交通不便的偏僻地區(qū),主流剛需客群實則很難滿足酒店經(jīng)營的需求。對于碧桂園而言,只有找到創(chuàng)新的盈利途徑,上市之后才會有良好的股價表現(xiàn)。

三是分拆上市的時機。之所以世茂的分拆上市計劃一拖再拖,某種程度上也源于其一直都等待合適的時機,如何在資本市場的周期性波動中找尋機會也是每個意圖分拆上市的房企所需思考的問題。