在成都商業(yè)面臨高庫存、去庫存周期極長等銷售和運營等多重問題時,成都多個區(qū)域商業(yè)配套卻因跟進(jìn)速度無法跟上區(qū)域居住人氣快速提升的步伐,而導(dǎo)致數(shù)百萬人口面臨消費需求無法正常釋放的尷尬。商業(yè)配套匱乏,供不應(yīng)求等問題在成都多個區(qū)域凸顯。
震驚：購物中心存量近400萬平 面臨運營經(jīng)營雙重壓力
據(jù)高力國際發(fā)布的2015年上半年成都商鋪市場相關(guān)報告數(shù)據(jù)顯示,上半年內(nèi),成都購物中心市場僅有鐵獅門晶融匯項目開業(yè),推動市場總存量半年環(huán)比上升1.2%至3754266平方米。
同樣,正合地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也反映了成都購物中心面臨的較大壓力。截止2014年底,成都商業(yè)物業(yè)存量面積達(dá)到420萬平米,去存周期已經(jīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的84個月,即要花7年的時間才能把現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)庫存去掉,去存壓力十分巨大。報告還分析預(yù)估,目前成都市區(qū)主要商圈已經(jīng)運營的購物中心(含百貨)體量已達(dá)540多萬平方米。值得一提的是,成都市區(qū)在建或即將呈現(xiàn)的主要購物中心體量超過210萬平米。
仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問部高級經(jīng)理張曉遠(yuǎn)在接受鳳凰房產(chǎn)成都站采訪時表示,目前成都商業(yè)地產(chǎn)面臨著銷售和經(jīng)營的雙重壓力。“商鋪和寫字樓由于前期的供應(yīng)量巨大,市場無法消化存量。商業(yè)的經(jīng)營,同樣存在壓力,像南延線的九方等,中午一些餐飲業(yè)生意火爆,晚上人氣急劇下降,因為周邊居住人口少,多是一些上班族。”
嘉進(jìn)地產(chǎn)資深策劃人士伍骎同樣認(rèn)為,目前成都的商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體之間的競爭尤其激烈,最后各方競爭的結(jié)果只能是拼運營,然后形成多個區(qū)域中心。
CBEDU商精聯(lián)執(zhí)行主席朱偉曾表示,目前成都商業(yè)儲備偏飽和,除少數(shù)地段特別占優(yōu)勢和規(guī)劃、定位、后期營運、招商、連鎖化品牌號召力強(qiáng)的商業(yè)項目外,很多商業(yè)招商和銷售去化壓力很大。
尷尬:商業(yè)配套分布不均 數(shù)百萬區(qū)域人口消費需求無處釋放
成都作為西南地區(qū)綜合發(fā)展較快的城市,商業(yè)存量與日俱增的同時,卻還面臨商業(yè)配套區(qū)域分布不均勻等尷尬問題,從而導(dǎo)致在壓力十分巨大的庫存背后,成都還有多個區(qū)域面臨商業(yè)配套匱乏的突出問題,數(shù)百萬區(qū)域人口面臨消費需求無處釋放的尷尬窘境。
北面的龍?zhí)缎鲁?近30萬常住人口區(qū)域內(nèi),目前正在銷售的綜合體項目僅有上古天地。而作為大工業(yè)集群地的龍泉,當(dāng)?shù)氐木频陻?shù)量和品質(zhì)跟成都其它區(qū)域相差很遠(yuǎn),區(qū)域配套無法支撐常駐人口的生活、商務(wù)需求。
同樣存在該尷尬問題的還有正在快速成長的大面板塊、三圣鄉(xiāng)板塊以及住宅項目扎堆、居住人氣急速提升的理工板塊。
以理工板塊舉例,高策新源總經(jīng)理廖建華就表示,理工大學(xué)板塊經(jīng)過幾年的發(fā)展,板塊熱度在今年將達(dá)到最高潮。從兩三年前的零星項目入市,到現(xiàn)在已經(jīng)聚集了中鐵建、萬科、電建、中糧、招商、藍(lán)光、藍(lán)潤、富臨等眾多品牌項目,該區(qū)域已經(jīng)成為成都又一個品牌開發(fā)商聚集發(fā)展的板塊,這對板塊城市地位提升至關(guān)重要。
事實也的確如此,理工板塊目前正逐漸迎來量變到質(zhì)變的過程,這個新興的宜居板塊,共有近50個小區(qū),未來這里將有至少25萬常住人口。據(jù)中原地產(chǎn)8月份最新的數(shù)據(jù)顯示,截止目前,2015年以來理工板塊新增商品住宅供應(yīng)14.3萬平米,均價8563元/平米,理工板塊目前已經(jīng)成為成都人口最密集的區(qū)域之一。
鳳凰房產(chǎn)成都站通過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然理工板塊樓盤供應(yīng)集中,但是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套卻極為匱乏。沒有呈現(xiàn)一個稍微大型點的商業(yè)綜合體,其他則更多的是底商或者社區(qū)商業(yè),如成都理工大學(xué)學(xué)生的主要消費目的地會選擇建設(shè)路的財富又一城、SM廣場和伊藤洋華堂,理工板塊的商業(yè)配套供不應(yīng)求。
資深商業(yè)人士趙先生認(rèn)為,這些底商或者社區(qū)商業(yè)難以滿足區(qū)域居民更高品質(zhì)的消費需求,理工板塊土地出讓條件基本都是以住宅項目為主,商業(yè)供應(yīng)不足,區(qū)域內(nèi)人口(包括約4萬成都理工大學(xué)學(xué)生)消費需求無法得到正常釋放。不過,趙先生也強(qiáng)調(diào),目前區(qū)域內(nèi)有23萬方的中國鐵建廣場在建,業(yè)態(tài)比較豐富齊全,建成后將滿足未來幾十萬常住人口商務(wù)、商業(yè)和日常生活消費需求。
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