今年以來(lái)樓市的整體回暖，并沒(méi)有讓房企真正地松一口氣。盡管營(yíng)業(yè)收入仍然保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)持續(xù)下滑已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中必須直面的尷尬。坐地生財(cái)?shù)狞S金時(shí)代已然遠(yuǎn)去。近期，上市房企陸續(xù)公布2015年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，從中可以窺探在行業(yè)發(fā)展大潮褪去之后，誰(shuí)穿了“泳褲”，誰(shuí)在“裸泳”。

增收不增利越發(fā)明顯

多條“松綁”政策之下，今年樓市行情由冷轉(zhuǎn)暖，房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)攀升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從上半年TOP10企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，上榜門(mén)檻首次突破300億元，較去年同期增加了44億元，漲幅為17%；但值得一提的是，“增收不增利”的現(xiàn)象也越發(fā)明顯。

截至8月26日，包括萬(wàn)科、保利、綠地、融創(chuàng)中國(guó)等在內(nèi)的超60家房企已正式披露2015年上半年業(yè)績(jī)，中海地產(chǎn)以111.8億元的凈利額再度蟬聯(lián)最賺錢(qián)的企業(yè)。但值得一提的是，包括萬(wàn)科、綠地等“千億房企”，雖然依舊保持著標(biāo)桿的優(yōu)勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)已顯疲態(tài)。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的60多家房企中，超過(guò)半數(shù)企業(yè)利潤(rùn)率低于10%；從凈利潤(rùn)看，有接近半數(shù)企業(yè)同比出現(xiàn)下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。

中小房企撤離房地產(chǎn)增多

雖然全國(guó)一二線(xiàn)城市樓市回暖，但三四線(xiàn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量的現(xiàn)象比比皆是；銷(xiāo)售難度的加大，讓龍頭房企增長(zhǎng)步履放緩的同時(shí)，對(duì)于眾多融資不暢的中小房企而言，更是走到了生死存亡的邊緣。

2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，地產(chǎn)藍(lán)籌在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，行業(yè)分化和洗牌進(jìn)程加速。

今年以來(lái)，包括寶安地產(chǎn)、萊茵置業(yè)、華光地產(chǎn)、中江地產(chǎn)、上海證大集團(tuán)、浙江廣廈等多家企業(yè)或宣布轉(zhuǎn)型，或宣布破產(chǎn)，撤離房地產(chǎn)行業(yè)。比如，更名之后的匹凸匹，宣布未來(lái)將計(jì)劃逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，依賴(lài)土地獲取坐地升值的野蠻增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，在行業(yè)整體利潤(rùn)下調(diào)的大勢(shì)下，將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈。

地價(jià)等成本增加致毛利率下滑

幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都在感慨：高毛利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。不止是中小房企的毛利率下滑明顯，萬(wàn)科、碧桂園等品牌房企中的“優(yōu)等生”，也出現(xiàn)了指標(biāo)下滑的現(xiàn)象。

目前已經(jīng)公布中期業(yè)績(jī)的房企中，僅有萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的毛利率超過(guò)40%，達(dá)44.31%.同時(shí)，中海、保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等的毛利率也都超過(guò)30%，但比如中海外，其毛利率與去年相比也有所下降。而根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，綠地以13.9%的毛利墊底標(biāo)桿房企。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回溫但未見(jiàn)較大反彈，另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高，房企經(jīng)營(yíng)成本增加等原因，共同導(dǎo)致了房企毛利率的趨勢(shì)性下滑。