房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)近十年的“限外令”如今開始松綁。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展改革委等6部委聯(lián)合發(fā)布放松外資投資我國房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。專家表示，讓一定量的外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)具有積極意義，對(duì)盈利能力下降的國內(nèi)房企也是利好。

來華置業(yè)門檻降低

多年來，外商投資中國房地產(chǎn)一直面臨諸多門檻。比如，“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”的規(guī)定；境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；對(duì)于提供給外籍人士的個(gè)人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度等。

此次6部委聯(lián)合出臺(tái)的新政——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購房的部分政策進(jìn)行了調(diào)整。比如，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，《意見》稱，將依照中外合資經(jīng)營企業(yè)的相關(guān)暫行規(guī)定。同時(shí)還取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。

6部委表示，未來將進(jìn)一步簡化程序，優(yōu)化和改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)管理。

需求對(duì)接決定商機(jī)

樓市對(duì)外資由緊至松，實(shí)乃市場(chǎng)發(fā)展變化所需。過去，樓市火熱，人民幣持續(xù)升值包括國際熱錢在內(nèi)的海外資金趁機(jī)涌入投機(jī)炒作，助推房價(jià)持續(xù)上漲，“限外令”自然出臺(tái)為市場(chǎng)降溫。

“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在下滑，‘限購令’和‘限外令’從某方面也限制了成交量。新政放松對(duì)外資限制是必要的，有利于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培養(yǎng)信心。” 北京科技大學(xué)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長何維達(dá)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。

與其他市場(chǎng)相比，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外開放度相對(duì)不太大，而越來越多歐美等國開發(fā)商來華拉客源。李克強(qiáng)總理曾在回答外國記者提問時(shí)說，中國人到海外買房并沒有確切數(shù)字，需要評(píng)估；同時(shí)，中國也歡迎外國人來買房。

“我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)外開放，以活躍市場(chǎng)。”何維達(dá)說，不用擔(dān)心外資沖擊國內(nèi)市場(chǎng)，因他們的資金量有限，在市場(chǎng)上不會(huì)唱主角。

上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，此前外資購房主要集中在一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市，而現(xiàn)在這類城市房價(jià)已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報(bào)率在降低，即使“限外令”放開也不會(huì)出現(xiàn)外資大規(guī)模買房。

轉(zhuǎn)變方式長久之計(jì)

更多外資進(jìn)入樓市意味著提高成交量，令國內(nèi)房企的錢包能充實(shí)一些。目前已有60家上市房企公布了公司半年報(bào)。統(tǒng)計(jì)顯示，已經(jīng)公布業(yè)績的眾多企業(yè)利潤下降，平均凈利潤率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。

“2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤高達(dá)11.97%。這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)，房企已經(jīng)告別高利潤時(shí)代。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析。

樓市整體利潤下滑已成新常態(tài)，中房指數(shù)研究院院長陳晟表示，近八成房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰，未來房價(jià)的分化態(tài)勢(shì)將繼續(xù)加劇。

專家指出，國內(nèi)房企要想走出困境，不能寄希望于外資紅利，還需轉(zhuǎn)變方式，提高自身實(shí)力，追求有質(zhì)量的增長。

尋找新的增長點(diǎn)，走多元化道路成為許多大型房企的選擇。據(jù)報(bào)道，萬達(dá)、萬科等大型房企則試水互聯(lián)網(wǎng)，并涉足投資金融、智能家居等行業(yè)。恒大選擇了其他行業(yè)進(jìn)行多元布局，繼礦泉水之后，在糧油、奶粉、娛樂、互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療等領(lǐng)域嶄露頭角。

目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。張大偉認(rèn)為，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。