根據(jù)2014年7月起執(zhí)行的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），大幅度贈送面積的行為已經(jīng)不被允許。但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，許多樓盤推出的新項目，仍有大幅度贈送面積的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果這些項目是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批的，則屬于合法，否則就是違法行為，購買這類房屋存在法律風險，消費者買房前要注意戶型是否通過審批。

 

調(diào)查：開發(fā)商“送面積”層出不窮

記者近期踩盤時發(fā)現(xiàn)，盡管去年起大幅度贈送面積已屬違規(guī)，但目前不少樓盤仍然存在這種現(xiàn)象。比如一個高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個夾層以及5米層高的地下空間。而整個地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈送。另一個別墅產(chǎn)品，也“白白”贈送了層高4.2米的地下空間。但按照規(guī)定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。

除了贈送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產(chǎn)品也層出不窮，且存在政策風險。比如因為N+1戶型，面臨要拆墻的問題。業(yè)內(nèi)人士表示，遇到這樣的情況主要是該開發(fā)商不夠?qū)I(yè)導(dǎo)致。據(jù)了解，一般來講，許多N+1戶型在未通過規(guī)劃驗收時是不封閉的，完全按照規(guī)劃報批的圖紙來做。等規(guī)劃驗收通過后，交樓前會根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽臺外墻，安裝玻璃等。這樣，交付給業(yè)主使用時，原來的陽臺已經(jīng)儼然成為臥室了。而富通雅苑在申請規(guī)劃驗收前，在規(guī)劃局眼皮下就封閉了陽臺，不可避免地被定性為擅自違建了。

 

政策：買房注意戶型是否通過審批

據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實施了新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個時間之后，所有的項目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實施，無法打擦邊球。但購房者在看房時也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進行舉報。

內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。

地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。

 

提醒：公共“贈送面積”無保障

業(yè)內(nèi)人士表示，贈送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。合生有關(guān)負責人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費都是以房產(chǎn)證的面積為準。

不過，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報批通過了，那“送”面積的事實也就被確立了下來，以后不會有太多問題。唯一需要注意的是公共區(qū)域的贈送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。

此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認，是不計入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

 

市民心態(tài)：不知風險青睞“偷面積”產(chǎn)品

不少市民告訴記者，自己非常鐘情會“偷面積”的開發(fā)商樓盤產(chǎn)品，比如陽光書房、入戶花園，很多這些類型產(chǎn)品只需要算一半面積的價格，另一半面積純碎是贈送，并沒有擔心這種類型會出現(xiàn)什么問題。記者在踩盤過程中也發(fā)現(xiàn)，不少看樓客對N+1戶型、入戶花園等能多多贈送的面積產(chǎn)品非常青睞。

早前買了某樓盤的陳先生告訴記者，當時購買的是89平米N+1戶型，可以做到四房，開發(fā)商就是利用了所謂陽光陽臺多隔出來了一間小房，居住了兩年多，這套房已經(jīng)有房產(chǎn)證了，從來沒有擔心會有什么問題。

市民陳小姐就告訴記者，雖然自己知道在新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中要求開發(fā)商常用的飄窗、奇偶層陽臺、地下室等贈送空間，將不能再以全贈送的形式出現(xiàn)，但是目前市場上依然有不少懂得偷面積的開發(fā)商，“很多大房企的產(chǎn)品面積偷得很有水平”。

 

鏈接：房屋贈送面積的幾種形式

陽臺：贈送陽臺面積應(yīng)屬贈送面積中最常見的一種形式。但按照國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：對于全封閉的陽臺計算全部的面積，對于半封閉的陽臺才是計算一半的面積。而大部分戶型中陽臺本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無真正的“贈送”一說。

入戶花園：即在入戶門與客廳門之間的一個類似玄關(guān)的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。入戶花園一般在銷售時只計算一半面積的，有的甚至完全贈送。入戶花園面積越大，所贈送的面積就越大。

大露臺：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會設(shè)計一個大露臺出來。許多開發(fā)商針對這種戶型會將整個露臺全部贈送給業(yè)主。但實際上，如果露臺是在樓盤的公共區(qū)域，就是屬于全體業(yè)主所有，不能作為某一住戶的專門使用。

內(nèi)庭院：內(nèi)庭院又稱入戶庭院，一般出現(xiàn)在別墅或者洋房首層的戶型中。內(nèi)庭院引起的產(chǎn)權(quán)糾紛較多，主要矛盾點在于庭院本身屬于公共面積，也不包括在業(yè)主產(chǎn)權(quán)證內(nèi)。這類內(nèi)庭院戶型，雖是首層，但往往單價較高。

地下空間：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。

高挑空間（閣樓）：許多頂樓的戶型會特意被設(shè)計出一個閣樓來。大部分的開發(fā)商都會選擇直接贈送閣樓，不算面積。但不同的層高決定了閣樓是否納入銷售建筑面積。