去年年初，陽光100在港交所上市，被業(yè)內(nèi)解讀為轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的第一步；同年7月，龍湖對外發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)全新路徑，稱計劃通過10到15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對集團核心利潤的貢獻從目前的5%左右提升至20%以上；曾經(jīng)專注于住宅的萬科，近年來在商業(yè)地產(chǎn)上也是動作連連……隨著商品住宅市場前景不確定性加劇，越來越多房企已經(jīng)表現(xiàn)出加大商業(yè)地產(chǎn)投資的興趣。
然而，商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕也并非十分可口，時有商業(yè)地產(chǎn)過剩及風險加大的紅海言論。未來如何才能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域脫穎而出？復星（專題閱讀）地產(chǎn)控股商業(yè)地產(chǎn)管理部總經(jīng)理劉綱在第七屆亞太商業(yè)地產(chǎn)合作論壇上接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時判斷，商業(yè)地產(chǎn)進入紅海，“打造商業(yè)生態(tài)圈”是商業(yè)地產(chǎn)未來十年的決勝因素。
構(gòu)筑護城河
2011年5月，復星集團旗下復地集團從香港退市，外界從未停止復星集團將對旗下房地產(chǎn)業(yè)務進行重組的猜測。2012年，一個名為復星地控的投資平臺浮出水面。3年多以來，外界從未尋覓到復星地控推出產(chǎn)品的聲音，復星地控在復星集團房地產(chǎn)業(yè)務板塊中扮演的角色顯得撲朔迷離。
劉綱對此解釋道，“一言以蔽之，復星地控相當于復星集團投資地產(chǎn)的一個業(yè)務板塊，承擔了投、融、管、退的角色。”她所言的投、融、管、退，是指復星地控將幫助復星集團旗下如復地、星浩、星泓、星健、星豫等專門負責產(chǎn)品開發(fā)和運營的公司收購資產(chǎn)，并謀求融資及退出渠道。
劉綱具備十余年商業(yè)地產(chǎn)運營管理經(jīng)驗。加盟復星地控之前，她曾運營管理華潤置地萬象城以及五彩城等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。劉綱認為，隨著互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，以做產(chǎn)品的思路來做商業(yè)地產(chǎn)將越來越難，而以做投資的思路打造商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈的商業(yè)邏輯將是制勝關(guān)鍵。
復星集團董事長郭廣昌曾多次在公開場合強調(diào)復星希望成為巴菲特式的投資公司，復星商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯從細節(jié)之處詮釋了這一概念。
“具體來說，復星商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯不是通常意義上的蓋一個商場或者寫字樓，而是要面向國內(nèi)中產(chǎn)階層群體打造商業(yè)生態(tài)圈。我們作為投資集團到全球?qū)ふ夷軌蚪o中產(chǎn)階層帶來快樂、時尚的消費品牌載體。”劉綱如此說道。
去年，復星投資西班牙著名火腿及酒類制造商Osborne集團。劉綱發(fā)現(xiàn)，這種高端火腿在國內(nèi)還未正式開賣，就已經(jīng)供不應求。“這說明中國的中產(chǎn)階層消費正在崛起，我們主要針對這群人打造商業(yè)生態(tài)圈。”
除了投資收購海外品牌并將它們嫁接到中國，復星地控也會在國內(nèi)收購成長型品牌。去年，復星地控收購了不少小而美的中國品牌。劉綱表示，目前商業(yè)地產(chǎn)招商十分困難，依靠品牌進場交租金的模式遇到了困難和瓶頸，不少房企試圖通過做院線、百貨商場等自有品牌進行突破。“復星沒有用這種方法，而是依靠自身的資本優(yōu)勢及投資優(yōu)勢收購全球優(yōu)秀品牌，以生態(tài)圈方式構(gòu)筑復星商業(yè)地產(chǎn)護城河。”
退出是難題
劉綱觀察到，在港股上市房企中，新鴻基、和記黃埔等高股價公司，持有商業(yè)地產(chǎn)比例大于30%，“商業(yè)地產(chǎn)起到利潤平衡器作用。”
在住宅市場下行壓力下，近年來住宅開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資。在劉綱看來，不少住宅開發(fā)商屬于被動轉(zhuǎn)型，實則存在風險。對于不少開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的融資成本遠高于回報率。劉綱表示，國內(nèi)一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資回報率在6%左右，二三線城市投資回報率在8%左右，而國內(nèi)市場融資成本在9%、10%的比比皆是。
針對這一情況，復星嘗試通過拿“便宜的錢”來完成商業(yè)地產(chǎn)的投資。近年來，復星集團對保險業(yè)務頻頻出手，例如在去年以10億歐元收購葡萄牙最大保險公司CSS。相比而言，注重穩(wěn)定性的保險公司更愿意投資持有物業(yè)。但令人遺憾的是，海外資本尚難進入中國市場。“我們最想做的是把國外的錢拿回來，如果這條路走通了，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有很大發(fā)展機會，這樣做將助力中國商業(yè)地產(chǎn)進一步蓬勃發(fā)展。”劉綱說。
此外，商業(yè)地產(chǎn)的退出也是一個嚴峻的話題。“所有的地產(chǎn)公司都在思考商業(yè)地產(chǎn)的退出路徑，國內(nèi)還并沒有特別成功的全身而退的案例。”
一般來說，出售成熟物業(yè)是目前政策環(huán)境下最為直接的退出渠道。但在一些情況下，直接出售物業(yè)將會給持有物業(yè)的整體運營帶來負面影響。最為典型的案例是SOHO中國在商業(yè)物業(yè)上的“快進快出”。在經(jīng)歷陣痛之后，營銷而非以管理見長的SOHO中國從散售模式逐漸轉(zhuǎn)向自持模式。
而國際上較為通用的商業(yè)地產(chǎn)退出途徑是REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。然而，國內(nèi)REITs呼聲很高但進展緩慢。與此同時，一旦發(fā)行REITs，對持有物業(yè)的運營顯得至關(guān)重要。“只有運營得好才能有更靈活的渠道融資及退出。”劉綱如此說道。
商業(yè)地產(chǎn)的退出是一道難題。劉綱表示，復星地控商業(yè)地產(chǎn)管理部今年最重要任務即是研究商業(yè)地產(chǎn)的退出。“盡管尚未有定論，但可以肯定的是，商業(yè)地產(chǎn)的退出渠道一定是多元化的。”
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