二季度北京樓市的迅速回暖，離不開相應(yīng)政策的激勵(lì)。在“9·30”、“3·30”、降息降準(zhǔn)等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市場(chǎng)也迎頭趕上，成交量出現(xiàn)上行。
那么，在市場(chǎng)回暖的背景下，下半年北京樓市政策是否仍有調(diào)整的可能性？
政策大基調(diào)不變
上海市限購(gòu)令的定向?qū)捤稍俅我l(fā)了一線城市放開限購(gòu)政策可能性的討論。日前，上海市政府為促進(jìn)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，明確達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)且符合個(gè)稅繳納額度等條件的非滬籍人員，將有資格在上海購(gòu)房。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍表示，一線城市持續(xù)限購(gòu)的核心仍將是堅(jiān)定的。
就在今年3月份，北京市市長(zhǎng)王安順強(qiáng)調(diào)，北京暫不考慮放開“限購(gòu)”。這也意味著下半年北京樓市政策的大基調(diào)并不會(huì)變。
“北京市政府正在調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)于人口流入也從嚴(yán)把控，在這一背景下，北京樓市又繼續(xù)回暖，下半年不大可能有更為激進(jìn)的樓市政策出臺(tái)。”北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，“如果有，也可能是國(guó)家層面的政策從宏觀層面上影響北京市場(chǎng)。”
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京土地市場(chǎng)新增土地供應(yīng)僅33宗，這一數(shù)字也創(chuàng)造了近8年來(lái)的新低。
“尺度”放松可期
雖然樓市政策的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京樓市政策依舊存在微調(diào)的可能。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前整個(gè)樓市基本面已經(jīng)好轉(zhuǎn)，一線城市下半年樓市將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定上行。在這種背景下，一線城市樓市限購(gòu)仍有微調(diào)可能。比如最近上海對(duì)人才類和非滬籍單身購(gòu)房者定向調(diào)整購(gòu)房政策，北京也對(duì)外籍人士調(diào)整購(gòu)房政策，這是一個(gè)趨勢(shì)。
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，全面取消限購(gòu)的可能性很小，尤其是上半年伴隨交易量回暖，房?jī)r(jià)上漲較為明顯的上海和深圳，限購(gòu)取消的可能性更小，但是尺度適度放松仍可期待。
同時(shí)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京和上海此前均表態(tài)不解除限購(gòu)，但有可能會(huì)對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行層面加以調(diào)整。例如北京居住證辦理的放松、通州的積分落戶等，將會(huì)為樓市增加具有購(gòu)房資格的客群規(guī)模。
■ 熱點(diǎn)問(wèn)題
高端市場(chǎng)會(huì)否更放開？
“限高令”解除，豪宅井噴
近日，關(guān)于北京高端市場(chǎng)或?qū)⒂谙掳肽耆∠拶?gòu)的消息在市場(chǎng)上廣為流傳。
今年被業(yè)內(nèi)稱為是高端市場(chǎng)井噴年。不僅從供應(yīng)方面出現(xiàn)井噴，在成交方面也是表現(xiàn)不俗。7月剛剛過(guò)去一周，北京10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目就簽約了5套。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅總計(jì)成交金額為89.39億元，而去年同期則僅為5.51億元，剔除盤古大觀集中成交的68億元，今年上半年的成交額也達(dá)到去年同期的3.85倍。
在這樣的成交背景下，高端市場(chǎng)是否還有放開的空間？
“現(xiàn)在高端市場(chǎng)的去化并不慢。尤其是總價(jià)3000萬(wàn)元以上的去化比往年都好，這也說(shuō)明了市場(chǎng)需求仍在。因此下半年不大可能從政策層面繼續(xù)刺激高端需求入市。”陳志如是說(shuō)。
不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)部門對(duì)豪宅市場(chǎng)越來(lái)越“寬容”，從現(xiàn)在的豪宅報(bào)價(jià)就可以看出來(lái)，單價(jià)20萬(wàn)元左右的項(xiàng)目已經(jīng)不再罕見(jiàn)，這就是解除預(yù)售價(jià)格“限高令”的結(jié)果。
張宏偉也表示，從目前的形勢(shì)來(lái)看，順應(yīng)支持改善型需求購(gòu)房的政策導(dǎo)向，一線城市最有可能的微調(diào)政策就是繼續(xù)放開高端市場(chǎng)。“不過(guò)自去年下半年以來(lái)，以北京為首的一線城市高端項(xiàng)目放量集中。如果下半年市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩等壓力，四季度可能是高端市場(chǎng)政策收緊的一個(gè)窗口期。”
公積金有無(wú)更優(yōu)惠？
業(yè)內(nèi)：降利率、稅費(fèi)補(bǔ)貼等鼓勵(lì)性政策很難再現(xiàn)
6月28日起，北京住房公積金貸款利率開始下調(diào)。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調(diào)至3%；5年期以上的貸款利率由3.75%下調(diào)至3.5%。這是今年以來(lái)北京公積金第三次下調(diào)貸款利率。
記者算了一筆賬，以首套房貸款100萬(wàn)元，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4631元減少到4490元。
今年以來(lái)，公積金和房貸方面的利好頻出。公積金貸款額度是否會(huì)提高、銀行信貸是否有進(jìn)一步放松的可能等問(wèn)題成為部分購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
胡景暉分析，降準(zhǔn)、降息或?qū)⒊蔀橄掳肽甑男鲁B(tài)。在按揭貸款方面，商業(yè)貸款，尤其是公積金貸款政策將進(jìn)一步放松，尤其是對(duì)自住的改善型購(gòu)房需求的支持力度將進(jìn)一步加大，盤活這一需求將有利于加快房產(chǎn)流通效率，消化中大戶型庫(kù)存。
不過(guò)陳志、張宏偉等業(yè)內(nèi)人士則表示出不同的看法。張宏偉認(rèn)為，畢竟現(xiàn)在一線樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)暖，對(duì)于政府層面來(lái)說(shuō)，已經(jīng)沒(méi)有必要繼續(xù)采取鼓勵(lì)性購(gòu)房政策。包括公積金、營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等鼓勵(lì)性購(gòu)房政策將很難再現(xiàn)一線城市。
“但城市之間樓市的分化，也決定了樓市政策的分化。在三四線的一些城市可能會(huì)通過(guò)補(bǔ)貼城商行的方式，降低購(gòu)房貸款利率，刺激購(gòu)房人行動(dòng)。此外契稅補(bǔ)貼、減免等政策仍將在三四線城市延續(xù)。”張宏偉表示。
■ 2015部分樓市新政
“3·30”新政
3月30日，《中國(guó)人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布，其中，針對(duì)商業(yè)貸款，提出“對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。”
同一天，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由此前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。
北京公積金三次下調(diào)貸款利率
6月28日，北京住房公積金貸款利率從28日起下調(diào)。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調(diào)至3%；5年期以上的貸款利率由3.75%下調(diào)至3.5%。這是今年以來(lái)北京公積金第三次下調(diào)貸款利率。
三次降息
央行年內(nèi)三次降息，利率降至歷史低水平。3月1日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；5月11日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。6月28日，央行第三次降息，5年以上商業(yè)貸款利率降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%，均已處于歷史低位。
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