全國樓市的公允價(jià)值主要被二三線城市的樓價(jià)拖累。二三線城市的平均實(shí)際樓價(jià)分別低于其公允價(jià)值5.9%和11.8%。二線城市的平均實(shí)際樓價(jià)需要半年的時(shí)間方能回升至新的公允價(jià)值水平，而三線城市則需要一年的時(shí)間

 

在房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)11個(gè)月下跌之后，中國的樓市開始出現(xiàn)改善跡象，這主要是受益于2014年中期開始實(shí)施的一系列房地產(chǎn)市場寬松政策。

 

然而，全國性的樓市復(fù)蘇仍將是一個(gè)長期而艱巨的過程。二三線城市的大量庫存仍將拖累整體復(fù)蘇，它們分別需要15個(gè)月和21個(gè)月方能消化。根據(jù)70個(gè)城市樓市的供求狀況，我們預(yù)料，2015年全國房地產(chǎn)市場的公允價(jià)值最多將下跌4.5%，直至在三四線城市的需求復(fù)蘇。

 

目前，二三線城市的實(shí)際樓價(jià)仍分別低于其公允價(jià)值5.9%和11.8%。這表明，二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍需要半年的時(shí)間才能上升至公允價(jià)值水平，而三線城市則需要約一年的時(shí)間。

 

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇將可能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。此外，由于中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然低迷，我們認(rèn)為，政府不太可能再推出遏制樓市的政策。

 

歷史數(shù)據(jù)顯示，樓價(jià)每上升1個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)GDP的增長貢獻(xiàn)約0.2個(gè)百分點(diǎn)。展望未來，我們預(yù)料，在未來6至12個(gè)月，中國的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)呈現(xiàn)個(gè)別發(fā)展、較長期的周期性反彈。

 

經(jīng)過連續(xù)11個(gè)月的價(jià)格下跌，中國的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)出改善的跡象。環(huán)比而言，29個(gè)城市的樓價(jià)5月份開始穩(wěn)定或出現(xiàn)上升，超過上個(gè)月的21個(gè)城市。值得注意的是，所有一線城市的房價(jià)5月份環(huán)比均錄得上升，受惠于2014年中期的一系列房地產(chǎn)市場寬松措施。具體而言，地方政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場的支持，它們下調(diào)了以投資為目的的二套住房的首付要求，并放松了使用住房公積金貸款買房的要求。雖然實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仍然低迷，房地產(chǎn)行業(yè)的回溫將為第三季度經(jīng)濟(jì)帶來溫和反彈的希望。

 

除了一、二、三線城市，其他35個(gè)城市的樓市存在著嚴(yán)重的供過于求。值得一提的是，如果分析十多年來房地產(chǎn)市場平均投資增速和平均人口增長之間的關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)，那些人口負(fù)增長但房地產(chǎn)投資高速增長的城市，未來房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下降?？紤]到整體的70個(gè)城市的供求狀況，我們發(fā)現(xiàn)，目前70個(gè)城市的實(shí)際樓價(jià)比其公允價(jià)值要低于4.5%。分析表明，由于三四線城市的大量庫存造成供過于求，70個(gè)城市樓市的公允價(jià)值最多將下跌4.5%，并達(dá)到了新的公允價(jià)值。隨著三四線城市的需求回暖，全國平均實(shí)際房價(jià)將逐步回升至這一公允價(jià)值。

 

全國樓市的公允價(jià)值主要被二三線城市的樓價(jià)拖累。我們的估算顯示，二三線城市的平均實(shí)際樓價(jià)分別低于其公允價(jià)值5.9%和11.8%。我們的模型顯示，二線城市的平均實(shí)際樓價(jià)需要半年的時(shí)間方能回升至新的公允價(jià)值水平，而三線城市則需要一年的時(shí)間。

 

由于最近的樓市寬松政策，一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇。具體而言，北京、上海、廣州、深圳5月份的房地產(chǎn)交易量累計(jì)分別同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%，而全國平均水平在同一個(gè)月卻出現(xiàn)了0.04%的下降。然而，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商在買地上仍然持續(xù)謹(jǐn)慎。1至5月份，北京、上海、廣州和深圳開放商的土地購置面積分別同比下降了62.1%、42.0%、90.7%和10.0%。

 

盡管開發(fā)商買地謹(jǐn)慎，但我們的模型顯示，一線城市的實(shí)際房價(jià)已高于公允價(jià)值。由于開發(fā)商減少買地將制約未來的樓市供應(yīng)，我們預(yù)料，今年內(nèi)一線城市樓價(jià)的公允價(jià)值最多將上漲4.3%，并達(dá)到一個(gè)新的公允價(jià)值。在此期間，一線城市實(shí)際房價(jià)將逐步回落至這一新的公允價(jià)值。

 

在一線城市中，深圳的樓價(jià)上升最快，今年內(nèi)樓價(jià)大幅回升。1至5月份，深圳的房屋銷售面積同比上升43.6%至198萬平方米，高于去年同期32.6%的下跌和今年1至 4月份期間27.1%的下降。此外，深圳樓市的交易總額在5月底達(dá)到561億元，同比增長64%，而去年同期則錄得18.6%的下跌。與此同時(shí)，深圳的10所商業(yè)銀行上調(diào)了住房按揭利率來遏制上漲的樓價(jià)，但是，政府并未推出遏制樓價(jià)的行政措施。

 

我們的模型顯示，深圳的實(shí)際樓價(jià)超過其公允價(jià)值7.6%，因此，我們預(yù)料，今年內(nèi)深圳樓市的公允價(jià)值將最多增加7.6%，并達(dá)到一個(gè)新的公允價(jià)值，而深圳的實(shí)際樓價(jià)則逐步下降并達(dá)到這一新的公允價(jià)值。過往而言，政府在樓市大幅上漲之時(shí)一般會(huì)推出遏制樓市的相關(guān)政策。然而，由于目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)疲弱，我們認(rèn)為，遏制樓市的行政措施不太可能推出。深圳市政府可能采取市場化的措施來冷卻房地產(chǎn)市場。

 

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇將帶來房地產(chǎn)投資的回升。歷史數(shù)據(jù)顯示，樓價(jià)每上升1個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)GDP的增長貢獻(xiàn)約0.2個(gè)百分點(diǎn)。

 

展望未來，進(jìn)一步放松的貨幣政策也將利好房地產(chǎn)行業(yè)。我們預(yù)料，央行近期將再降息25個(gè)基點(diǎn)，今年內(nèi)還可能再降準(zhǔn)100個(gè)基點(diǎn)。降息和降準(zhǔn)都將有助于降低開發(fā)商和購房者的借貸成本。因此，我們預(yù)料中國的房地產(chǎn)市場未來將持續(xù)呈現(xiàn)各自發(fā)展、較長期的周期性反彈。