整體企穩(wěn)與分化加劇，后市延續(xù)結(jié)構(gòu)性回暖

 

2014年年底房地產(chǎn)市場快速升溫，但市場回暖并未延續(xù)至2015年。今年一季度市場快速轉(zhuǎn)冷，供求雙雙下滑。3月多部委緊急“救市”，“3·30”新政、營業(yè)稅調(diào)整公積金調(diào)整等政策相繼出臺，央行也多次降息、降準，對市場起到刺激作用，推盤量和成交量均有明顯提升，整體市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢。但市場分化愈發(fā)嚴重，中高端改善型市場回升速度明顯較快，一線城市和部分供求相對均衡的二線城市成交活躍，多數(shù)二線和三四線城市依舊低迷。

 

總結(jié)

 

一、市場綜述：外部環(huán)境整體平穩(wěn)寬松，市場回暖之勢明顯 

 

房地產(chǎn)市場資金面，從去年11月開始，共3次降息，5年期以上貸款利率下調(diào)了0.9個點，相當于降息前的8.6折利率水平，購房成本大為降低，很大程度上刺激樓市需求加快入市，這便是房地產(chǎn)行業(yè)受益宏觀面維穩(wěn)的一例很好的明證。另外，央行多次降準，向市場釋放流動性，此舉雖非針對房地產(chǎn)行業(yè)，但宏觀資金面寬松，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金獲得和購房者申貸的難度也大為降低，從而一定程度上提振了房地產(chǎn)行業(yè)投資和需求。

 

房地產(chǎn)市場政策面，中央和各地方政府的救市力度也可謂不遺余力。3月全國“兩會”上，李克強總理明確2015年要“穩(wěn)定住房消費”，并提出“支持居民自住和改善型需求” 至此，2015年房地產(chǎn)行業(yè)政策面平穩(wěn)寬松的基調(diào)已經(jīng)確立。3月底，多部委即相繼出拳，發(fā)文降低營業(yè)稅免征年限，下調(diào)二套房首付比例和公積金首付比例。隨后各地方政府便紛紛響應，陸續(xù)出臺相關(guān)政策的地方細則，各地房地產(chǎn)市場均有不同程度的回暖。

 

整體來看，上半年的市場以4月為界，一、二季度分段發(fā)展的態(tài)勢明顯。一季度由于經(jīng)濟下滑壓力大，雖然1季度央行接連降準降息，對房地產(chǎn)市場有一定刺激作用，但終究不是房地產(chǎn)行業(yè)的針對性政策，難以扭轉(zhuǎn)頹勢，購房者觀望情緒較為濃厚，成交同環(huán)比均有較大的下滑。二季度受多部委及地方政府重拳救市影響，成交量快速攀升，特別是5月市場活躍度明顯提高，整體項目認購率有明顯提升，甚至時有日光盤爆出。其中以一線城市漲勢最為明顯，而二、三線城市分化程度進一步加深。而從產(chǎn)品類型來看，中高端改善型產(chǎn)品提振更為明顯，不管是從成交量上，還是從成交結(jié)構(gòu)的占比上，均有較大的提升。

 

二、新增供應 ：38城同比下滑14%，二、三、四線城市分化明顯

 

從CRIC監(jiān)測的38個重點城市來看，2015年1-5月總供應量為9127.71萬平方米，同比下滑13.69%。一季度為傳統(tǒng)淡季，38個城市供應量變動不大，同比僅微降3.78%；4-5月則波動明顯，同比大幅下降21.87%。上半年，特別是二季度市場回暖明顯，然而供應依然下滑的主要原因在于：首先，2014年上半年市場供應達到2010年以來歷史最高水平，數(shù)據(jù)基數(shù)較高；其次，2014年下半年市場回暖，企業(yè)集中推盤、抓緊窗口期去庫存，提前消耗了部分存貨，后續(xù)新增供應不足；第三，去年行業(yè)調(diào)整，3月份開始開發(fā)投資和新開工量雙雙銳減，使得今年新增預售項目量減少。

 

從各能級城市來看，一線城市，1-3月供應下滑更為明顯，新增供應量567.61萬平方米，同比下滑17.57%；而4-5月新增供應687萬平方米，由于一線城市庫存較低，需求旺盛，在各項利好刺激下，市場快速回暖，項目推盤意愿大幅上升。其中北京由于自住型商品房入市，分流需求且商品住宅庫存較高，整體1-5月下滑幅度超過5成。而廣州和上海同比去年同期也分別有13.23%和8.05%的下滑。深圳前5個月新增供應218.22萬平方米，但由于2014年同期新增供應處于歷史低位，同比漲幅高達131.67%。

 

二線城市19個主要城市1-5月新增供應5406萬平方米，同比下滑17%，相比2013年降幅達20%，其中1-3月新增供應2682萬平方米，同比下降9%，而4-5月的新增供應2724萬平方米，同比下跌24%，降幅遠超一線城市。從具體城市來看，二線城市分化較為嚴重，昆明、沈陽、廈門、青島、大連、蘇州和南京1-5月供應同比均大幅下滑，下滑幅度超過3成；而貴陽和濟南供應則大幅增長，同比漲幅均為33%。

 

三、四線城市15個主要城市1-5月整體新增供應2467萬平方米，同比微降4%，較2013年和2012年同期均有所上漲，漲幅分別為4%和32%。從具體城市來看，過半數(shù)城市同比下滑，城市間也呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢，常州、江陰、徐州等城市新增供應同比大降幅高達30%以上，而東莞由于去年同期供應相對低位，且今年該市市場明顯回暖，企業(yè)供應意愿膨脹，使得前5月新增供應量大幅增長74%。

 

三、城市成交：57城成交總量同比增23%，部分三四線市場好于預期

 

CRIC監(jiān)測的全國57個主要城市上半年成交總量約16567萬平方米，環(huán)比去年下半年下降7%，同比上漲23%。一季度共成交6830萬平方米，同比小幅上漲4%，二季度市場交投旺盛，共成交9737萬平方米，同環(huán)比漲幅均超4成。

 

一線城市市場回暖較為快速，特別是二季度，一線城市整體成交量同、環(huán)比漲幅明顯高于二線和三、四線城市。北上廣深四個城市上半年商品住宅成交量同比去年同期均大幅上漲，其中深圳漲幅最高，達到108%，漲幅最低的廣州亦接近兩成。而環(huán)比2014年下半年的成交高位，除北京因自住型商品房分流需求影響，商品住宅成交漲勢稍弱，環(huán)比去年下半年大幅下滑18%外，廣州、上海、深圳均有所上漲，其中亦以深圳漲幅最高，達到20%，上海最低，為0.43%。深圳市場表現(xiàn)優(yōu)異，其主要原因在于其受供應推動及股市資金轉(zhuǎn)入樓市影響，成交呈爆發(fā)性增長，即便是作為傳統(tǒng)淡季的一季度成交也取得突出表現(xiàn)。

 

二線城市整體需求相對疲軟，城市間分化顯著。上半年成交量環(huán)比來看，29個二線城市中，有23個城市上半年成交量環(huán)比下滑，其中石家莊、南昌、太原和蘭州等城市降幅均在20%以上，而?？诤秃艉秃铺丨h(huán)比大幅上漲4成有余，鄭州環(huán)比漲幅也達到了25%，市場表現(xiàn)突出。同比來看，杭州上半年成交555萬平方米，同比大漲104%，其中二季度成交383萬平方米，同比漲幅更是達到122%，此外，呼和浩特和濟南二季度成交量也取得了爆發(fā)性的增長，同比漲幅分別達到145.69%和82.37%。成都、貴陽、合肥、蘭州、西寧和廈門等城市商品住宅市場疲態(tài)顯露，其上半年成交量不僅環(huán)比有較大幅度下降，同比也紛紛下滑。

 

三、四線城市由于去年上半年市場成交量處于歷史低位，因而今年上半年三、四線城市整體成交量同比大幅上漲了37%，但城市間分化愈加顯著。中山、東莞和惠州，經(jīng)濟相對發(fā)達，同時依托廣州、深圳部分投資性需求的流入，市場成交一直相對旺盛，上半年成交量同比均有大幅上漲，其中東莞和惠州漲幅更是達8成以上，而此前疑似“崩盤”的溫州市場在限購取消、330新政等政策刺激下，市場信心大振，一、二季度成交量均達160萬平方米以上，同比漲幅均高達400%以上，上半年整體成交同、環(huán)比漲幅分別達到458.42%和212.26%，為57個主要城市中漲幅最高的城市。而大慶、景德鎮(zhèn)、泉州、莆田、汕頭、湘潭和漳州市場回升乏力，上半年成交量同、環(huán)比均有所下滑，特別是景德鎮(zhèn)，即便是在市場普遍回暖的二季度，成交量也未見起色。

 

四、成交價格：呈止跌回升之勢，一線城市漲勢更為明顯

 

經(jīng)歷了一年多的市場調(diào)整期后，隨著市場逐步回暖，2015年上半年國內(nèi)房價筑底回升之勢已十分明顯。隨著改善型需求抬頭，中高端產(chǎn)品成交占比提升，一線城市及部分供不應求的二、三線城市房價加速上行。

 

1、288指數(shù)：環(huán)比13連跌后開始正增長，同比降幅繼續(xù)收窄

 

2015年上半年，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)已出現(xiàn)筑底回升之勢。5月價格指數(shù)達到1080.3點，環(huán)比上升0.05%，為2014年4月以來連續(xù)13連跌后，首次正增長，而同比下降了1.61%，但相比3、4月份，降幅有進一步收窄。

 

2、住宅均價：一線城市房價回升之勢更明顯，三四線城市回升乏力

 

從CRIC監(jiān)測的61個主要城市住宅成交均價看，明顯止跌回升。一線城市中，除廣州環(huán)比下滑外，其他三個城市均大幅上漲，深圳漲幅最高，達到12.04%，北京和上海漲幅也在7%左右。同比上海和深圳甚至分別有13.44%和3.72%的漲幅。

 

24個二線城市中，住宅成交均價同、環(huán)比雙雙下滑的城市僅有10個，相比去年有明顯減少。其中，呼和浩特市，由于庫存畸高，隨著投資性需求退出市場，而當?shù)刈宰⌒孕枨笫钟邢?，市場交投量跌入冰點，住宅價格大幅下滑，同環(huán)比降幅分別高達16.93%和22.16%。供求相對平衡的杭州、蘇州、武漢、貴陽、合肥和鄭州，住宅成交均價同環(huán)比均有所上漲，特別是當前略顯供不應求的武漢，住宅成交均價同比漲幅高達14.62%。

 

三、四線城市住宅價格狀況稍顯嚴峻，33個城市中，住宅成交均價同環(huán)比均下滑的城市仍超過半數(shù)，有18個之多，其中三亞下降更為明顯，其上半年成交均價同環(huán)比降幅均在15%以上，南通同比降幅更是接近20%。

 

五、供求關(guān)系：整體呈供小于求狀態(tài)，庫存壓力有所緩解

 

無論是從供求比，還是從商品住宅的庫存量和消化周期來看，上半年整體市場去化壓力大為緩解，多數(shù)城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不應求。

 

1、整體市場處于供不應求狀態(tài)，一線城市供求比降幅最大

 

上半年市場供求比明顯下降，甚至呈現(xiàn)供不應求。前5個月整體供求比僅0.85，而去年上半年的供求比達1.28，即使成交回暖的2014年下半年的整體供求比也有1.17。

 

分城市能級來看，成交情況最好的一線城市今年前5個月的整體供求比反而高于二線城市，其主要原因是二線城市今年的供應非常理性，比如去化壓力偏大的沈陽，今年前5個月商品住宅的供應量同比減少4成有余；甚至庫存壓力相對較少的武漢，今年前5個月商品住宅的供應量同比亦減少3成有余。三、四城市供求比相對最高，但供求還是相對平衡，其中，個別城市供求比明顯偏高，如清遠、惠州、煙臺等等，供求比均在1.7以上。

 

2、商品住宅存量較2014年年底有所下降，去化壓力有所緩解

 

到5月底，29個重點城市商品住宅總庫存量為24599萬平方米，同比雖然仍上漲6%，但與2014年年底相比下降6%。其主要原因是2015年以來商品住宅的供應量大幅下降，同比降幅近2成，而成交同比則上漲近2成。

 

分城市來看，一線城市中北京存量跌幅最大，為11%，北京的去化壓力為一線城市之首，今年以來供應量持續(xù)處于低位，前5個月商品住宅供應量同比下跌5成有余。二線城市中大連庫存量與2014年年底相比跌幅最大，寧波次之。

 

上半年多數(shù)城市成交回升帶動消化周期縮短，緩解庫存風險。29個重點城市整體商品住宅的消化周期為12.3個月，處于供求平衡狀態(tài)，與2014年同期相比下降17%。

 

分城市能級來看，一線城市整體商品住宅消化周為10個月，供略小于求。其中上海消化周期最短，僅7.6個月，處于供不應求狀態(tài)，北京的去化壓力仍是一線之首，為15.9個月，處于供過于求。廣州的庫存消化周期雖然不長，但是一線城市中唯一消化周期同比上漲的城市。二線城市整體商品住宅消化周期為12.6個月，處于供求平衡的狀態(tài)，其中像寧波、青島、蘇州這類去化壓力偏大的城市，今年以來供應量大幅減少，去化壓力已大為緩解，尤其是寧波截至5月底的消化周期為12.7個月，同比下跌55%。三、四線城市整體商品住宅消化周期為13.9個月，供略大于求，同比下降23%，但仍居各線城市去化壓力之首。

 

六、成交結(jié)構(gòu)：90-120平方米和三房產(chǎn)品需求占比漲勢強勁

 

2015年上半年樓市政策頻出，對改善型需求刺激最大，中高端改善型產(chǎn)品成交占比也明顯上升。但一、二線城市出現(xiàn)分化，一線城市政策落地較晚，加之總價偏高，仍以剛需為成交主力，二線城市以改善型成交為主，一房和兩房成交明顯下行，三房顯著上漲。

 

1、90-120平方米產(chǎn)品成交占比漲幅較大，二線城市尤為突出

 

2015年上半年，120平方米以下的項目仍是成交主力，成交占比穩(wěn)定在60%以上。但90平方米以下的剛需項目成交占比略有下行趨勢，而90-120平方米的項目成交占比與2014年下半年相比上漲1個百分點，與去年同期相比略微上浮。這是受益于支持改善型自住需求的政策利好，前幾年積壓的改善需求開始穩(wěn)步釋放。

 

分城市能級來看，一線和二線城市之間區(qū)別顯著。一線城市120平方米以下的項目成交占比呈上行趨勢，其中90-120上行尤為明顯，同、環(huán)比均為正。大面積戶型成交占比呈下降趨勢，尤其是180平方米以上的成交占比下降顯著。一線城市房屋總價相對較高，剛需和首改仍是成交主力。

 

二線城市90平方米以下的項目成交占比下降明顯，與去年同期相比下降2個百分點。而90-144平方米的成交占比呈上行趨勢，其中90-120平方米的項目成交占比上漲趨勢尤為明顯，與去年同期相比上升了1個百分點。144-180平方米和180平方米以上的成交占比相對穩(wěn)定。二線城市是政策利好的最大受益者，不論是政策的刺激力度，還是政策的落實速度都是各城市能級中最給力的。加之今年上半年房價穩(wěn)定，接受度較高，改善型置業(yè)者積極入市在情理之中。

 

2、三房產(chǎn)品占比持續(xù)上升，一房和兩房占比下滑明顯

 

2015年上半年，27個重點城市的三房成交占比高達48.37%，繼續(xù)保持上漲趨勢，已然成為市場的絕對主力。兩房產(chǎn)品成交占比雖仍穩(wěn)定第二，但下降趨勢明顯，在2014年下半年下降3.1個百分點的基礎(chǔ)上，今年上半年再次下滑0.5個百分點。四房以上戶型表現(xiàn)則相對穩(wěn)定，占比無明顯變化?？梢娫谡邔虻挠绊懴?，開發(fā)企業(yè)迎合市場需求，功能性的小三房推案量穩(wěn)步上升，改善型需求陸續(xù)釋放。

 

一線城市中一房和兩房的成交占比上行趨勢明顯，尤其是一房成交占比同、環(huán)比均處于正區(qū)間。顯示隨著首付比例的降低，曾經(jīng)無力置業(yè)的購房者部分入市。而三房和五房及以上戶型成交占比略有下跌，雖然政策導向支持改善型自住需求，但一線城市政策落實速度緩慢，影響改善型需求成交。結(jié)合具體城市來看，今年上半年，深圳兩房的成交占比同比漲幅較大，達14.5個百分點。一方面是深圳樓市一直表現(xiàn)頗佳，加之政策利好頻現(xiàn)，剛性需求集中釋放。另一方面，深圳土地供應量長期處于低位，購房需求亦長期被抑制，房價看漲情緒高漲，盡快入市成為深圳置業(yè)者的選擇。

 

二線城市今年上半年三房成交占比穩(wěn)步上漲，在2014年下半年已上漲2.2個百分點的基礎(chǔ)上，今年上半年再次上浮1.3個百分點。一房和兩房成交占比下行趨勢明顯，二線城市房屋總價相對適中，居住性偏低的一房的接受度逐步降低，改善型需求逐步走高。

 

展望

 

在“穩(wěn)定住房消費”、“支持居民自住和改善型需求”的指導下，下半年房地產(chǎn)市場環(huán)境仍將平穩(wěn)寬松，成交企穩(wěn)回升之勢仍將延續(xù)，但城市分化將會加劇，部分二線和三、四線城市庫存壓力有望緩解。

 

一、新增供應：仍以去庫存為主，其中一線城市新增量可觀

 

從CRIC監(jiān)測的歷年數(shù)據(jù)來看，2010年至今下半年供應環(huán)比上半年的漲幅至少在30%以上，因此，下半年市場供應相比上半年會有較大幅度的增長，這一規(guī)律不管是在一線城市，還是二、三線城市均是適用的。但是目前供過于求的局面沒有根本改變，年內(nèi)仍將以去庫存為主，供應漲幅或稍低于往年。

 

城市將會有較大的分化。一線城市相比二、三線城市更為強勁，預計環(huán)比上半年可在50%以上。二、三線城市中，長春、沈陽、青島等城市庫存壓力仍然巨大，下半年仍以去庫存為主，新增供應預計與上半年不相上下。重慶、武漢、合肥、南京、濟南等城市，目前庫存壓力相對較小，下半年新增供應漲幅預計也相對可觀，特別是武漢和濟南，2012-2014年均是土地成交高峰，預計下半年供應或有所爆發(fā)。

 

二、市場成交：整體穩(wěn)中有升，延續(xù)結(jié)構(gòu)性回升趨勢

 

下半年政策重點仍在各地落實上，因此依賴政策推動需求爆發(fā)的可能性較小。但自住需求特別是改善型需求仍將持續(xù)釋放，預計三、四季度成交量環(huán)比上半年仍會增長，特別是三季度漲幅可能相對可觀。

 

從各能級城市來看，一線城市依托其強大的人口吸附能力和需求規(guī)模，下半年市場成交量仍將穩(wěn)幅增長，但考慮到一線城市取消限購的可能性不大，市場成交難有短時激增。二線城市分化將進一步加劇，如濟南、長春、西安等城市，短期內(nèi)難有大的改觀。三四線城市將會保持水平，成交規(guī)模難有顯著突破。

 

三、成交均價：市場回暖及成交結(jié)構(gòu)變化，將拉抬均價上升

 

隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，商品住宅成交均價筑底回升之勢已經(jīng)基本確立，5、6月份多數(shù)城市價格增速還有所加快，且漲勢將在下半年得到延續(xù)。

 

一方面，市場回暖之后各項目優(yōu)惠力度減弱，一線城市及部分庫存壓力相對較小的二、三線城市甚至有不少項目上調(diào)銷售均價；另一方面，二套首付下調(diào)、公積金政策調(diào)整等對改善型需求的刺激較大，中高端項目成交量增加，特別是一線城市，結(jié)構(gòu)性因素拉升成交均價。

 

四、供求關(guān)系：整體庫存壓力不減，部分城市有望達到供求平衡

 

年內(nèi)房地產(chǎn)市場仍以去庫存為主，特別是二、三線城市，市場供應相比上半年會有所增長，導致庫存量上升。但隨著市場成交回升、各地貨幣化安置政策落地，將加快部分高庫存城市的庫存去化，其中部分雖然供過于求，但庫存壓力相對較小的城市有望于年內(nèi)達到供求平衡，如貴陽、福州、廈門、蘭州、?？诘瘸鞘心壳皫齑嫦芷诰?8個月以下，年內(nèi)達到供求平衡的可能性較大。

 

濟南、武漢、寧波和杭州等城市，雖然目前基本供求平衡，但這4個城市2012年、2013年和2014年土地成交量均有爆發(fā)性的增長，部分項目或于下半年陸續(xù)上市，杭州和寧波不排除再次供過于求，濟南和武漢庫存也將會增長，勉強可維持供求基本平衡。

 

五、成交結(jié)構(gòu)：改善型產(chǎn)品成交占比有望進一步提升

 

144平方米以下、二房和三房的剛性和改善型產(chǎn)品成交比例仍將占據(jù)市場主導地位，這是毋庸置疑的，且中長期內(nèi)都不會改變。但是在各面積段、各戶型成交比例或有一定的波動，改善型產(chǎn)品成交占比有望得到提升。

 

這是由于，一方面，隨著房地產(chǎn)市場十多年的快速發(fā)展，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，剛性需求將呈下滑趨勢，而前期剛性需求成交高峰將逐步向改善型需求轉(zhuǎn)移，近來這一趨勢已略有顯現(xiàn)，未來相當長的一段時間內(nèi)也將進一步延續(xù)；另一方面，時下改善型需求受到政策扶持，下半年改善型需求仍將有序釋放，90-140平方米、三房、四房等產(chǎn)品成交占比將繼續(xù)提升，而90平方米以下產(chǎn)品成交占比將有所下滑。