期望房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的中國(guó)政府，兼顧大眾置業(yè)需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，自2015年以來通過多種政策調(diào)整，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)，助力民眾安居，有效阻遏房地產(chǎn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“吸金黑洞”。
日前，根據(jù)發(fā)布的5月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%;百城住宅均價(jià)同比下跌3.73%，跌幅較上月收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。
有分析認(rèn)為，住宅價(jià)格微漲說明需求有所增加，而其中以自住和改善性需求為主，而這部分需求得到國(guó)家支持，與投資性需求則根本不同。
業(yè)內(nèi)人士說，“紅五月”的出現(xiàn)，政策調(diào)整是重大推動(dòng)力。國(guó)家支持居民自住和改善住房消費(fèi)，而今年來一系列政策方面的調(diào)整激發(fā)和釋放了這部分需求，使得供求關(guān)系出現(xiàn)了一定變化，從而體現(xiàn)在了房?jī)r(jià)微漲上。
中國(guó)人民銀行分別于今年2月5日和4月20日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，并分別于3月1日和5月11日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，至此，金融機(jī)構(gòu)一年期貸存款基準(zhǔn)利率已分別降至5.1%和2.25%。
中國(guó)人民銀行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)3月30日發(fā)文，二套房個(gè)貸首付最低比例由此前的60%-70%下調(diào)到40%;同日，財(cái)政部聯(lián)合國(guó)稅總局發(fā)文，轉(zhuǎn)讓二套房免征營(yíng)業(yè)稅期限由目前的購(gòu)房超過5年(含5年)下調(diào)至超過2年(含2年)。
今年以來，全國(guó)32個(gè)省市區(qū)均對(duì)住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等為主要內(nèi)容。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松表示，當(dāng)前的政策性調(diào)整不能說是利好房地產(chǎn)，更難言“救市”，而是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)的一種調(diào)整。
曾經(jīng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過熱，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，稀釋了實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金，這種非常態(tài)的市場(chǎng)表現(xiàn)也扭曲了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。
2010年初，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)政策，擴(kuò)大土地和普通住房供給、抑制市場(chǎng)投機(jī)、加強(qiáng)金融監(jiān)管，形成一套政策組合拳。以限購(gòu)和差別化信貸為代表的調(diào)控政策被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的一系列“緊箍咒”已令過熱市場(chǎng)有所“退燒”。然而，抑制購(gòu)房消費(fèi)的政策卻逐步與當(dāng)前居民的購(gòu)房消費(fèi)需求相背離。特殊環(huán)境下的臨時(shí)性政策已在市場(chǎng)基本達(dá)到供求平衡時(shí)難以為繼。
“理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上要實(shí)現(xiàn)相對(duì)的供需平衡，城市的開發(fā)規(guī)模、整個(gè)城市的住房保有量和城市新增的住房需求量達(dá)到一個(gè)平衡。”楊科偉說。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國(guó)住宅新開工面積下降19.6%，住宅銷售面積下降5.0%;截至4月末，全國(guó)住宅待售面積增加330萬平方米。
當(dāng)前，全國(guó)住宅市場(chǎng)整體仍面臨巨大的去庫(kù)存壓力，但是新開工量下降和需求不斷提升的交織影響，將在未來令房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到一個(gè)合理平衡點(diǎn)。
在楊科偉看來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，供求關(guān)系在供大于求的持續(xù)作用下，房產(chǎn)投資收益不斷下降，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)像過去個(gè)別年份那樣的狂熱景象。
此外，隨著中國(guó)金融體制改革的推進(jìn)，大眾將擁有更多投資理財(cái)渠道，房產(chǎn)的投資品屬性將逐步弱化。
分析人士表示，繼續(xù)在需求端抑制合理正常住房消費(fèi)，不僅無法起到改善民生的作用，還會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向“失血”的另一個(gè)極端。
鄧郁松說，有關(guān)房地產(chǎn)的政策調(diào)配要堅(jiān)持中性原則，既不過分抑制也不刺激，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是理想狀態(tài)。
自中央新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體上任以來，保障群眾基本居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展已成為執(zhí)政層所肩負(fù)的責(zé)任。“支持居民自住和改善性住房需求”“穩(wěn)定住房消費(fèi)”相應(yīng)表述已被寫入今年的政府工作報(bào)告。
與此同時(shí)，國(guó)家和地方層面出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)政策大多圍繞著金融杠桿展開，許多一線城市的限購(gòu)政策也仍未放開，這意味著中國(guó)政府對(duì)抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房的管制仍不會(huì)放松。
鄧郁松表示，在外部環(huán)境不變的情況下，整個(gè)房地產(chǎn)銷售回暖的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但高位庫(kù)存和開發(fā)商資金鏈緊張也決定了短期內(nèi)房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的條件。
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