經(jīng)歷了降準、降息等多重政策利好之后,多地住宅成交量持續(xù)上漲,房價終于在5月止跌回升。

 

中國指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的5月百城價格指數(shù)顯示,全國100個城市的新建住宅價格環(huán)比微漲0.45%,結(jié)束了此前的下跌趨勢,盡管較去年同期價格仍下跌3.73%,但跌幅已經(jīng)收窄0.73個百分點,深圳、上海住宅價格環(huán)比漲幅超過2%,居前兩位。

 

民生證券宏觀研究員朱振鑫認為,連續(xù)的降準、降息對房價的回升會有短期影響,貨幣政策讓房地產(chǎn)市場的下滑周期變得平穩(wěn)。但目前主要是一線城市的房價有所回升,大多數(shù)二三線城市仍然不樂觀,未來房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

 

回暖虛實

 

剛剛過去的5月被業(yè)內(nèi)人士稱為樓市的“紅五月”。

 

5月11日央行[微博]再次降息,金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%,降息直接減少了購房者的房貸利息支出。此外,地方政策也頻現(xiàn)利好消息,主要在住房限購政策方面進行調(diào)整,近期多地又對住房公積金貸款利率做出調(diào)整。

 

6月2日,安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等12個部門聯(lián)合出臺文件,停止住房限購政策,居民購買住房無需提供購房所在地納稅或社保繳納證明,商品房銷售備案價格將由開發(fā)企業(yè)自行決定。三個月前,安徽省已經(jīng)下調(diào)過個人住房公積金存貸款利率。

 

申萬宏源首席分析師范為認為,自從去年房價回調(diào)之后,全國房價處于觸底狀態(tài),從市場的周期規(guī)律來看,回落之后必然會有反彈。

 

不過,也有業(yè)內(nèi)人士對此輪回暖并不看好?？藸柸鹕虾C構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄說,“宏觀經(jīng)濟不好的時候,房價上漲的趨勢不會持續(xù)太久,最短持續(xù)三個月,這一輪交易量的回升是短暫的。”

 

根據(jù)中國指數(shù)研究院研究報告,5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10569元/平方米,環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,上漲0.45%。從漲跌城市個數(shù)看,48個城市環(huán)比上漲,52個城市環(huán)比下跌,與上月相比,本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個。

 

“很多開發(fā)商捂盤延遲銷售,直到今年出現(xiàn)好消息才集中釋放,造成了銷售量攀高,使一線城市房價出現(xiàn)回升,但二三線城市仍然處于比較低的狀態(tài)。”北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松對經(jīng)濟觀察報表示,“這樣的房價格局會在九十月到達高峰,今年不會出現(xiàn)以往房價跳躍的情況,今年的政策在相對比較穩(wěn)定的狀態(tài)下,會回歸傳統(tǒng)的趨勢。”

 

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心研究總監(jiān)白彥軍對經(jīng)濟觀察報表示,一線城市對刺激政策反應(yīng)更為敏感。2015年1-5月,一線城市成交同比增幅超過35%,在各類城市中最高,政策放松促進其成交快速回升。同時,今年以來二線城市同比增長7.9%,增幅最小。

 

“開發(fā)商還是集中在一線城市拿地,一線城市還是有相當購買力的,而二三線城市庫存非常高。”張葉松說,“而且,二線市場仍然表現(xiàn)不均,總體上是平穩(wěn)下滑的,也會出現(xiàn)廈門這樣異軍突起的城市,開發(fā)商也會選擇這樣的地方進行突破,這是一個階段性時期的個別現(xiàn)象。”

 

繼續(xù)分化

 

5月27日,恒大地產(chǎn)首進廈門即刷新當?shù)啬陜?nèi)宅地總價地王,以30.94億元成交價溢價拿下集美區(qū)一宗商住用地。

 

“二線城市也分熱點和一般的二線城市,要看具體的供求關(guān)系。”全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說,“5月交易量出現(xiàn)了全國同比上漲,隨著交易量上升,房價也出現(xiàn)了穩(wěn)中有升,不同城市有不同表現(xiàn),總體來說這種態(tài)勢可能會延續(xù)下去。”

 

今年以來房價領(lǐng)漲全國的深圳,在5月新建住宅價格環(huán)比繼續(xù)居全國之首,上漲2.68%,同比漲幅高達4.69%。這是自去年“930”新政以來,深圳房價的第八個月上漲。不僅在新建住宅價格方面領(lǐng)漲全國,在二手房市場的成交量也成為漲幅之最。

 

白彥軍認為,深圳人口超過1000萬,但由于自建房、小產(chǎn)權(quán)房等大量存在,商品住宅市場規(guī)模較小,住房自有率低,人均居住面積遠低于全國平均水平,在四個一線城市中也居末位,同時剛需購房人口數(shù)量占比較高,住宅市場需求較為可觀。從土地市場看,近幾年深圳住宅用地供應(yīng)逐年減少,土地溢價率逐年飆升。近期在利好政策推動下,需求釋放加快,推動了房價上漲;同時,深圳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型速度較快,近期互聯(lián)網(wǎng)熱潮盛行促進了深圳的IT行業(yè)迅猛發(fā)展,財富人群數(shù)量明顯遞增,這也助推了房價上漲。

 

和其他內(nèi)地城市不同,深圳的商品住宅去庫存壓力并不大。世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至5月10日,深圳全市一手房可售套數(shù)3.43萬套,若按近8周深圳全市新房平均每周997套的銷售速度計算,8個月就能消化掉這些庫存。“中長期來看,一線城市房地產(chǎn)市場起步較早,供土地日益萎縮,近年土地供應(yīng)量逐年下滑,未來這一趨勢還將延續(xù),供不應(yīng)求的態(tài)勢將逐步顯現(xiàn)。從需求上看,一線城市需求仍然旺盛,在利好政策刺激下市場改善最為明顯,未來仍有較大空間。總體來看,一線城市房價仍面臨一定上漲壓力,但供地減少只是部分原因。”白彥軍認為,去年以來,中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段,主要城市庫存量達到歷史高位,因此,此輪調(diào)整主要目的在于從供應(yīng)層面穩(wěn)定市場,控制土地供應(yīng)規(guī)模、調(diào)整土地結(jié)構(gòu),盤活存量、加快庫存去化,保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展,穩(wěn)定市場價格。

 

國土資源部5月17日印發(fā)《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》,要求各地區(qū)別對待、有保有壓,合理安排建設(shè)用地計劃指標,促進區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。通知要求“嚴格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標”。

 

據(jù)了解,北京、上海、廣州三地的供地計劃較前一年均減少兩成以上。其中北京2015年計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃,同比減少27.27%。

 

白彥軍表示,全年來看,2015年市場仍以去庫存為主,預計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌。“2015年全年住宅價格將溫和回升,6月百城價格指數(shù)將保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢,大幅上漲的可能性不大。從需求端來看,由于過去幾年中國住宅銷售量大幅增長、銷售價格快速上漲,多數(shù)購房需求已經(jīng)得到滿足,部分城市需求已經(jīng)透支,未來購房需求不再像前幾年那樣旺盛。從供應(yīng)端來看,多數(shù)城市庫存壓力依然很大,去庫存仍是今年的主要工作。從供求關(guān)系來看,在政策利好、房企促銷的推動下房地產(chǎn)市場逐漸回暖,房價平穩(wěn)回升。”白彥軍說。