“要生存，就必須要改革。”4月底，華南某知名房企的公開信發(fā)至全體員工的郵箱。信中稱，在白銀時(shí)代，公司遇到了如何降低成本、提高銷量、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的難題，“瘦身”計(jì)劃勢(shì)在必行。

 

在當(dāng)今高庫存的市場(chǎng)情況下，萬科、碧桂園、合生創(chuàng)展等房企也正處于艱難轉(zhuǎn)型中，各種改革自救措施頻出。

 

安排換崗，房企“含蓄”裁員

 

與往年直接房企裁員有所不同，今年多家房企裁員往往以調(diào)整組織架構(gòu)、刪減部門等方式進(jìn)行“瘦身”。

 

據(jù)了解，近期傳裁員風(fēng)暴的華南某知名房企，相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者坦言，企業(yè)內(nèi)部的確有一些人離開公司，但多數(shù)因?yàn)閮?nèi)部架構(gòu)做了調(diào)整后，不愿意被安排到其他崗位而主動(dòng)離職。根據(jù)其介紹，該公司將原有的華南、海南云南、華東華北、江淮四個(gè)大區(qū)，重新組合成8個(gè)區(qū)域分公司，并將原來的設(shè)計(jì)部、園林綠化部等部門，分別成立了設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司，而原來各部門人員，都納入各相應(yīng)公司。

 

雖然該房企相關(guān)負(fù)責(zé)人并未透露有多少人離開公司，但據(jù)知情人士透露，原有的每個(gè)部門或許只有三分之一的員工可以留下。

 

據(jù)多家房企相關(guān)人士透露，由于今年裁員比例占比較大，為避開業(yè)界非議，往往采取更“含蓄”的方式進(jìn)行，如，將集團(tuán)的員工下放到區(qū)域分公司，將分公司員工下放至項(xiàng)目，職位等也將有較大的變化。

 

“在沒有任何征兆的情況下，突然就收到被調(diào)至佛山項(xiàng)目的通知，薪酬、職位等都沒有任何優(yōu)勢(shì)。”某知名房企離職人員告訴本報(bào)記者，“由于老婆孩子都在廣州，我還是不愿意去佛山，所以只能辭職了，現(xiàn)在重新找工作。”

 

值得關(guān)注的是，合生、碧桂園、萬科等都傳出裁員的信息。針對(duì)大規(guī)模裁員一事，合生創(chuàng)展解釋稱公司裁員是因?yàn)橥瞥?ldquo;事業(yè)合伙人制度”，指企業(yè)業(yè)績(jī)不僅與銷售人員掛鉤，還與財(cái)務(wù)、法務(wù)等員工全部進(jìn)行業(yè)績(jī)捆綁，業(yè)績(jī)好則全員分紅，業(yè)績(jī)不好則末位淘汰。

 

萬科也在內(nèi)部發(fā)文鼓勵(lì)員工辭職創(chuàng)業(yè)。其總裁郁亮解釋稱，“你要么在萬科好好干活，要么草根創(chuàng)業(yè)，你不能拿著萬科的職位，拿著高收入，去做創(chuàng)業(yè)的事情。”

 

碧桂園一管理人士向記者坦言，今年的考核制度更嚴(yán)，升級(jí)版的末位淘汰制可能造成更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，人員流動(dòng)也會(huì)增加。

 

銷售“降溫”，控制成本首當(dāng)其沖

 

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，已經(jīng)發(fā)布2014年年報(bào)預(yù)告的上市房企合計(jì)67家，整體來看，銷售“降溫”趨勢(shì)明顯，67家房企中首次出現(xiàn)虧損的房企達(dá)到13家，預(yù)減續(xù)虧14家，略減3家，共計(jì)有36家企業(yè)業(yè)績(jī)相比2013年出現(xiàn)了下滑。

 

從銷售額來看，已公布2014年銷售業(yè)績(jī)的40家上市房企中，銷售額合計(jì)18205億元，相比2013年全年的15835億，上漲幅度為15%。但是，40家企業(yè)中，僅16家企業(yè)完成年度任務(wù)，其他24家企業(yè)的銷售情況并不理想。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在白銀時(shí)代，如何提振銷售、控制成本、降低費(fèi)用、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，是目前各大房企面臨的重要課題，更關(guān)系到企業(yè)生死存亡。

 

房企裁員，為的是降低成本自救

 

記者在采訪的過程中，相當(dāng)一部分人認(rèn)為，房企裁員的主要目的是想通過降低成本的方式求發(fā)展。

 

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，裁員主要有三個(gè)原因：一是行業(yè)發(fā)生變化，暴利時(shí)代已終結(jié)；二是去年銷售額不佳；三是自身倉儲(chǔ)過高，發(fā)展受影響。

 

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至20 14年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長(zhǎng)26 .1%，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高。同時(shí)，據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，全國商品住宅的施工面積與銷售面積之比從2013年的4 .2倍上升到2014年末的4 .9倍，既高于2012年(限購后)的4 .36倍，也高于2008年(金融危機(jī))時(shí)的3 .88倍，創(chuàng)下歷史新高。

 

蘭德咨詢預(yù)測(cè)，今年全國商品房待售面積會(huì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，將突破7億平方米甚至超過7 .5億平方米，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)或?qū)⑼黄?0億平方米。“巨額的投資正演變成巨量的新增供應(yīng)，但所對(duì)應(yīng)的新增需求卻停滯不前，甚至在出現(xiàn)房地產(chǎn)之外的更多投資機(jī)會(huì)之后，需求市場(chǎng)一度呈現(xiàn)斷崖式下滑。”

 

“幾乎可以肯定地說，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面僅是剛剛開始”，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受采訪時(shí)表示，“在高庫存的壓力下，許多房企面臨過重負(fù)擔(dān)，加上業(yè)績(jī)的下滑，現(xiàn)金流減少，因此房企選擇以裁員來降低成本。”

 

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司張宏偉表示，“降成本，提利潤(rùn)”仍是房企的主旋律。“去年上市房企凈利潤(rùn)率為10%，當(dāng)前房企很難通過漲價(jià)提高利潤(rùn)率，只能從降低成本開始。”

 

寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也表示，目前一手房的成交量整體不太好，房企承受著較大的運(yùn)營(yíng)壓力，靠縮減規(guī)模、降低成本來減輕壓力，實(shí)現(xiàn)自救。

 

探討

 

房企人員“瘦身”對(duì)樓市影響幾何？

 

“經(jīng)濟(jì)狀況和裁員是因果關(guān)系，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)影響不大”

 

“在未來幾年內(nèi)，裁員將成為房產(chǎn)行業(yè)的‘新常態(tài)’。”張宏偉表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下，房企將會(huì)重新優(yōu)化企業(yè)的管理架構(gòu)，通過裁員實(shí)現(xiàn)精英化管理。

 

鄧浩志同時(shí)指出，房企這種裁員行為不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生明顯影響，有明顯影響的是所在企業(yè)的員工。

 

他還進(jìn)一步分析，在經(jīng)濟(jì)狀況不佳時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)的房企可能會(huì)率先遇到資金壓力，進(jìn)行裁員。這是因?yàn)楦叨宋飿I(yè)、旅游地產(chǎn)并非剛需，房企可能最先放棄。

 

韓世同表示，大規(guī)模的裁員會(huì)讓雇員失掉飯碗，增加社會(huì)壓力。一家負(fù)責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)不該在這種時(shí)期大規(guī)模主動(dòng)裁員，自救的同時(shí)也要考慮到員工心理、社會(huì)因素。“裁員是企業(yè)自救的表現(xiàn)之一，是在成交、投資下行的壓力下造成的‘果’，經(jīng)濟(jì)狀況和裁員是因果關(guān)系，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)影響不大。”

 

業(yè)界聲音

 

研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：

 

裁員房企考慮成本和效率

 

從人力資源角度看，房企裁員主要有三個(gè)原因：一是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谖s，難以承受更多的人力成本。裁員的做法是為了削減人力成本；二是企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)展期，人力也相應(yīng)擴(kuò)張，但人力資本的效率并沒有完全得到體現(xiàn)，三是企業(yè)缺乏前景預(yù)判，善于用兵，而不善于養(yǎng)兵。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：

 

新常態(tài)下，房企將很難持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模

 

樓市新常態(tài)下，房企將很難繼續(xù)要求規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，以萬科（專題閱讀）為例，企業(yè)越來越重視回款等其他指標(biāo)。樓市已結(jié)束了以前供不應(yīng)求、價(jià)格單邊上漲的格局。以前的市場(chǎng)調(diào)整主要是因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而引起，并不是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供需相對(duì)平衡。

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：

 

此后的大規(guī)模裁員或出現(xiàn)在中小房企

 

房企裁員與否，取決于企業(yè)戰(zhàn)略，依然謀求在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域深耕的企業(yè)，并在近兩年大舉進(jìn)軍土地市場(chǎng)，斬獲大量地塊，企業(yè)良性運(yùn)行的情況下不可能裁員，尤其是大型房企。

 

此后的大規(guī)模裁員，更可能出現(xiàn)在一些中小型房企，或者三、四線城市的區(qū)域型房企。隨著一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，中小型房企難以獲取土地，導(dǎo)致未來企業(yè)發(fā)展受到制約，很可能會(huì)裁撤部分人員。而三、四線城市的房企前期大量囤地，但區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩，不僅缺少人口吸附力，而且內(nèi)生性購房需求也不足，導(dǎo)致庫存過高項(xiàng)目消化周期過長(zhǎng)，地塊開發(fā)運(yùn)營(yíng)無法滾動(dòng)起來，極有可能出現(xiàn)部門冗員過多有必要裁員的現(xiàn)象。