SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日在接受媒體采訪時(shí)稱，未來兩三年內(nèi)SOHO將完成從散售模式向自持模式的轉(zhuǎn)型。關(guān)于此次轉(zhuǎn)型，潘石屹笑稱自己從此要做“包租公”了。

 

潘石屹表示，最遲2018年，SOHO中國(guó)將徹底擺脫目前租、售混合的營(yíng)業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)新開發(fā)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的全面持有，即只租賃不銷售。

 

轉(zhuǎn)型早有先兆。SOHO中國(guó)2014年年報(bào)顯示，2014年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額達(dá)到61億元人民幣，比2013年下滑58.2%。但是其租金收入?yún)s同比增長(zhǎng)了52%，達(dá)到4.24億元人民幣。

 

市場(chǎng)環(huán)境倒逼轉(zhuǎn)型

 

SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型最早可以追溯到2012年8月，彼時(shí)SOHO中國(guó)在香港發(fā)布了2012年的中期業(yè)績(jī)，并宣布將結(jié)束散售，轉(zhuǎn)向自持模式。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治周末記者，SOHO中國(guó)之所以從銷售型轉(zhuǎn)向持有型，本質(zhì)上是對(duì)產(chǎn)品品牌力的維護(hù)以及對(duì)盈利空間的獲取。

 

“此類企業(yè)在傳統(tǒng)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總體不錯(cuò)，之所以加快轉(zhuǎn)型步伐，在于對(duì)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的一個(gè)把握和預(yù)判。尤其希望利用目前企業(yè)較充裕的投資資金，尋找新板塊，以防范未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)大波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

 

曾為商業(yè)地產(chǎn)公司提供多年法律服務(wù)的包華律師則告訴法治周末記者SOHO中國(guó)由銷售模式轉(zhuǎn)持有模式與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段和背景直接相關(guān)，一二線城市房屋總量趨于飽和，市場(chǎng)空間快速縮小，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展高峰結(jié)束在即。

 

SOHO中國(guó)之后，國(guó)內(nèi)其他幾家地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型也旋踵而至。法治周末記者查閱幾大地產(chǎn)商官網(wǎng)了解到，2015年伊始，萬達(dá)已開始大肆投資文化體育領(lǐng)域。萬科提出向城市配套服務(wù)商方向轉(zhuǎn)型，未來可能要經(jīng)營(yíng)城市周邊的垃圾場(chǎng)或者開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

 

業(yè)內(nèi)人士稱，經(jīng)過幾年的野蠻生長(zhǎng)，“轉(zhuǎn)型”成了解開房地產(chǎn)行業(yè)困局的金鑰匙。

 

對(duì)轉(zhuǎn)型信心滿滿

 

轉(zhuǎn)型初期，SOHO中國(guó)遇到了與大多轉(zhuǎn)型企業(yè)共通的陣痛。潘石屹在采訪時(shí)說到，在宣布轉(zhuǎn)持有型物業(yè)的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)股票就跌了8%，同時(shí)因?yàn)槭盏淖饨鹕倭耍琒OHO中國(guó)一度被做空。

 

資料顯示，轉(zhuǎn)型之前，SOHO中國(guó)一度是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金最多的企業(yè)，2012年公司的負(fù)債率僅為2.6%。而轉(zhuǎn)型之后的2013年，SOHO中國(guó)負(fù)債率在12%左右，到了2014年凈負(fù)債率達(dá)到了19%。

 

不過潘石屹并不擔(dān)憂，他在解讀公司2014年度業(yè)績(jī)時(shí)說：“在公司的商業(yè)模式從開發(fā)銷售向開發(fā)持有轉(zhuǎn)變的過程中，負(fù)債率的上升是正常的，這個(gè)上漲幅度是在我們可控的范圍之內(nèi)。 ”

 

SOHO中國(guó)總裁張欣在解讀公司2014年度業(yè)績(jī)時(shí)說：“SOHO的目標(biāo)租戶主要是中國(guó)本土企業(yè)。在今天，這些國(guó)內(nèi)企業(yè)已經(jīng)占到整個(gè)北京優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃市場(chǎng)的70%的份額，成為租賃需求市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。在北京，國(guó)內(nèi)租戶的需求在過去6年時(shí)間里以每年平均25%的速度增長(zhǎng)，外國(guó)企業(yè)的租賃需求則在同一時(shí)間以8%的速度逐年減少；上海國(guó)內(nèi)租戶的需求每年上漲28%，而外企的租賃需求則僅僅有2%的增幅。”

 

潘石屹還透露：“在中國(guó)像在北京購買房子，租金回報(bào)率大概是1%，可是發(fā)達(dá)國(guó)家，像紐約、東京這些城市租金回報(bào)率一般是4%，要比中國(guó)1%高得多。”

 

華稅律所劉天永律師在接受法治周末記者采訪時(shí)認(rèn)為：“純銷售型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理不規(guī)范，容易導(dǎo)致物業(yè)水平差。這其實(shí)是一種資源浪費(fèi)，因?yàn)榉?wù)跟不上，檔次下降，會(huì)直接影響樓盤租金。持有型物業(yè)能夠確保規(guī)范化的資產(chǎn)管理和物業(yè)水準(zhǔn)，直接和租金回報(bào)率掛鉤。”

 

SOHO中國(guó)2014年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年建成的望京SOHO塔三，僅僅10個(gè)月的時(shí)間就全部出租完，其間租金上漲了26%。

 

本土企業(yè)正逐漸成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)商地地產(chǎn)出租市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，加上高額的租金回報(bào)上升空間，潘石屹和張欣對(duì)持有模式的轉(zhuǎn)型顯得信心滿滿。

 

資金流或成下一階段的瓶頸

 

然而，抖掉了鞋底的沙子，并不意味著就能爬過眼前的山。包華告訴法治周末記者：“對(duì)于想做持有型的商業(yè)地產(chǎn)公司，要保證有正向的資金回流。商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)向持有模式的初期會(huì)有一個(gè)1至3年的市場(chǎng)培育期，如果能平穩(wěn)渡過這一時(shí)期接下來就是如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的問題了。經(jīng)營(yíng)好的物業(yè)的租賃率才能有保障，投資者才有信心。”

 

SOHO中國(guó)2014年報(bào)顯示，截至2014年12月31日，SOHO公司擁有現(xiàn)金125億元，公司的完工投資物業(yè)總面積已增至83.8萬平方米，占公司投資物業(yè)項(xiàng)目總面積的47%。SOHO預(yù)計(jì)，2015年這一比例將達(dá)到72%，2016年達(dá)到82%，到2018年最終實(shí)現(xiàn)100%的額度?？梢灶A(yù)見，隨著可租物業(yè)總面積的增加，現(xiàn)有物業(yè)的不斷成熟，公司的租金收入將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

 

“然而SOHO公司想要擴(kuò)大物業(yè)持有量，租金收入發(fā)揮的作用有限。”中原房地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，“通過銷售房產(chǎn)企業(yè)的回款周期快，回報(bào)率高。即使像萬達(dá)這樣的純商業(yè)地產(chǎn)公司，也是要有一部分房子被賣掉的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有型模式的主要障礙還是現(xiàn)金流問題。”

 

業(yè)內(nèi)人士表示，2014年，SOHO中國(guó)拋售了位于上海的三個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，套現(xiàn)近83億元，沒有買入一個(gè)。此舉可見，志在全面轉(zhuǎn)向持有模式的SOHO中國(guó)，轉(zhuǎn)型之路并不如年度業(yè)務(wù)報(bào)表展示的那般輕松。

 

據(jù)匯豐證券分析認(rèn)為，SOHO集團(tuán)需要繼續(xù)出售項(xiàng)目，以加快資金回籠。今年再無項(xiàng)目出售，公司凈負(fù)債將升至25%，SOHO中國(guó)目前租金收入只有10億元，并不足以支持整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出45億元。接下來三年，是否能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流供給或?qū)⒊蔀镾OHO中國(guó)能否如期實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型的最大考驗(yàn)。