2014年，仲量聯(lián)行發(fā)布的報告中指出，2015年中國平均每六天有一座購物中心落成，新增商業(yè)地產(chǎn)總體量接近140個萬象城。
“從2005年深圳萬象城開發(fā)出來后，綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點，并產(chǎn)生了引導(dǎo)效應(yīng)。這十年發(fā)展過程中，在政府的帶動下，一批開發(fā)商意識到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，這也是近年商業(yè)地產(chǎn)項目集中爆發(fā)的原因。”林世松說道。
林世松告訴記者，“房企開發(fā)商打造商業(yè)綜合體，通過凝聚的商業(yè)氛圍，帶動周邊的消費環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量提升，也促進了住宅銷售增長。而從政府角度而言，商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展中擔(dān)當(dāng)著非常重要的角色，它不僅是做一個產(chǎn)品，更會解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和下崗工人的問題，產(chǎn)品銷售更加會帶動當(dāng)?shù)氐亩愂帐杖搿Ｋ?，很多政府在批地的過程中都希望有綜合體的影子。”
繼而，他分析說：“在商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)的形勢中，暴露出了行業(yè)的很多問題。第一，這種供應(yīng)過度的形勢，將會影響投資方是否進入市場的決策；第二，由于人才需求增大，商業(yè)地產(chǎn)的運營人員的調(diào)配陷進困境；第三，大量的商業(yè)項目涌現(xiàn)，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。”
對于目前中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，林世松難免會有所擔(dān)憂，“市場肯定會整合，只有優(yōu)質(zhì)的購物中心能夠生存，而且這些項目不光存活下來，也能把那些沒有達(dá)標(biāo)的購物中心的市場份額搶奪過來。”
以廣州的天河商圈為例，他分析道，廣州天河商圈僅僅兩個路口的位置，擁有超過100萬平方米的零售物業(yè)，其中包括了天河城、正佳廣場、萬菱匯、太古匯、維多利廣場，還有新鴻基正在建的天環(huán)廣場等等。短短的15分鐘路程中，購物中心林立。
“天河路的商圈將會趨于緊合，最優(yōu)質(zhì)的購物中心會獲得最高市場份額，剩下相對沒那么好的購物中心就需要努力，它會是最痛苦的一部分。”
網(wǎng)上銷售并不是銷售的全部
近年來，電子商務(wù)的崛起，為實體商業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)與機遇。林世松認(rèn)為，目前實體商業(yè)的開發(fā)商、零售商只是暫時的“水土不服”，很快便會跟上電商的節(jié)奏，而網(wǎng)上銷售并不是銷售的全部。
仲量聯(lián)行的研究指出，電子商務(wù)的崛起將加速低端散售購物中心的衰落，那些能以娛樂、服務(wù)等體驗式為著重點，適時調(diào)整租戶組合、商場設(shè)計的持有型購物中心將會成為市場贏家。
“對于購物中心而言，體驗式消費占比會越來越多，整個服務(wù)供應(yīng)商也越來越重視，所以這絕對是個很重要的現(xiàn)象。我預(yù)計接下來，產(chǎn)品銷售類的商家開始不那么慌張了，很多零售商數(shù)據(jù)顯示，商家并沒有把所有的產(chǎn)品都放到網(wǎng)上，而采取兩條腿走路，但在實體店里面，體驗方面的產(chǎn)品和服務(wù)，增加了較大的比例。”
林世松繼而說道，中國的消費人群收入越來越高，對產(chǎn)品價格敏感度并沒有那么高，網(wǎng)上購物可能會更加具有便利性，但是顧客仍會選擇用更高的價格去享受更好的服務(wù)，所以，這些顧客還是會去購物中心消費。
“從這個方面來說，雖然零售受電商的沖擊，但是開發(fā)商業(yè)態(tài)配比和零售商的運營實力，將會是以后比拼的關(guān)鍵。”
“對于購物中心而言，體驗式消費占比會越來越多，整個服務(wù)供應(yīng)商也越來越重視，所以這絕對是個很重要的現(xiàn)象。我預(yù)計接下來，產(chǎn)品銷售類的商家開始不那么慌張了，很多零售商數(shù)據(jù)顯示，商家并沒有把所有的產(chǎn)品都放到網(wǎng)上，而采取兩條腿走路，但在實體店里面，體驗方面的產(chǎn)品和服務(wù)，增加了較大的比例。”
林世松繼而說道，中國的消費人群收入越來越高，對產(chǎn)品價格敏感度并沒有那么高，網(wǎng)上購物可能會更加具有便利性，但是顧客仍會選擇用更高的價格去享受更好的服務(wù)，所以，這些顧客還是會去購物中心消費。
“從這個方面來說，雖然零售受電商的沖擊，但是開發(fā)商業(yè)態(tài)配比和零售商的運營實力，將會是以后比拼的關(guān)鍵。”
資產(chǎn)管理成為購物中心運營關(guān)鍵
回顧中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，林世松認(rèn)為，從上個世紀(jì)末到現(xiàn)在，中國商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段。
第一階段，由最初商業(yè)雛形的市集，慢慢出現(xiàn)了商業(yè)步行街，比如說現(xiàn)在廣州的上下九、北京路；第二個階段，商業(yè)形式通過建筑物來體現(xiàn)，百貨店、百貨大樓成為商業(yè)消費的主流；后來消費者不僅喜歡去百貨店，還會去個別的產(chǎn)品銷售門消費，誕生了專賣店，這是第三階段；隨著消費者更專注體驗，講究貼心服務(wù)，需要有尊貴感，這是發(fā)展的第四個階段。
現(xiàn)在中國商業(yè)已經(jīng)到了第五階段，叫個性化消費時代，顧客對價格的敏感度相對較低，對品牌的定位和認(rèn)知會更加重視，所以這個已經(jīng)接近西方的水平，以后會往這個方向發(fā)展。
“商業(yè)地產(chǎn)擁有非常大的發(fā)展空間，目前的市場已經(jīng)在進行整合，開始優(yōu)勝劣汰，面對這種情況，開發(fā)商不可能再用過去粗放的形式處理，并不是說規(guī)模面積大、業(yè)態(tài)全就行，購物中心打造主題類、文化類、環(huán)保類、科技類等，特色定位、業(yè)態(tài)組合、活動營銷等都會走上精細(xì)化道路，對專業(yè)的要求度會越來越高。”
林世松認(rèn)為，購物中心是整個房地產(chǎn)投資四大環(huán)節(jié)中，投資系統(tǒng)是相對比較巨大的，在整個供應(yīng)鏈越來越長的情況下，企業(yè)的運營水平非常重要。
“以往開發(fā)商、運營商非常重視招商部分，但除此之外，如今還特別強調(diào)如何使購物中心做到資產(chǎn)增值，這就考驗其運營能力?，F(xiàn)在我們沿用一個概念，叫資產(chǎn)管理，現(xiàn)在所有購物中心的擁有者，所有房地產(chǎn)開發(fā)商，都需要挖掘購物中心的增長潛力空間，降低運營成本，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。”
服務(wù)鏈條完備的大型企業(yè)將壟斷行業(yè)
“很多西方的案例中，可以去學(xué)其硬件上的特色或優(yōu)勢，但由于生活節(jié)奏、生活習(xí)慣、傳統(tǒng)價值觀不一樣，并不能起到很好的借鑒作用。香港是一個很值得借鑒的城市，對中國人做生意的模式有很大的幫助。”
林世松認(rèn)為，從目前內(nèi)地的商業(yè)發(fā)展模式來看，跟早期香港的開發(fā)模式一樣。“要問我中國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，現(xiàn)在的香港可能就是內(nèi)地未來十年情況。”
林世松舉例子說明，香港新鴻基的房地產(chǎn)投資里面，產(chǎn)品銷售占比并不大，它在逐步提升整個投資物業(yè)中租金收入水平，現(xiàn)在新鴻基的物業(yè)收入約50%，是來源于固定資產(chǎn)投資物業(yè)的收入，其中包括酒店、寫字樓、還有商業(yè)。
“未來整個房地產(chǎn)開發(fā)商絕對是提升固定資產(chǎn)投資物業(yè)的占比，只是在發(fā)展過程中會有很多陣痛，包括市場整合。”
他指出，“未來服務(wù)鏈條完備的大型企業(yè)將壟斷行業(yè)，可能剩下10多家房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)市場絕大部分的份額，它們能提供最完備的服務(wù)鏈條，不僅僅是具有上下游鏈條，可能擁有整個平面層的配置，產(chǎn)品銷售和物業(yè)資產(chǎn)收入部分都會持平，商業(yè)地產(chǎn)是其非常重要的部分，未來一定會往這個方向發(fā)展。”
林世松表示，市場優(yōu)勝劣汰，如果運營水平不過關(guān)，不可能茍延殘喘，最后，只有強者恒強。“我不知道未來將會出現(xiàn)多少個萬達(dá)，會有有幾個大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，但我樂于看到這樣的情況出現(xiàn)。”
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