自2014年萬(wàn)科開房地產(chǎn)行業(yè)合伙人制先河之后，越來(lái)越多的房企開始卷入這項(xiàng)制度變革，連國(guó)資背景房企亦不例外。

 

2月27日，國(guó)企紅籌越秀地產(chǎn)（00123.HK）在香港舉行的2014年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，今年越秀地產(chǎn)也將從做規(guī)模向做效益轉(zhuǎn)型，從體制機(jī)制上創(chuàng)新，推進(jìn)事業(yè)合伙人制度。

 

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興在業(yè)績(jī)會(huì)后接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)依賴土地增值獲利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力，尤其是激發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)活力已經(jīng)成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的關(guān)鍵。

 

從越秀地產(chǎn)當(dāng)天發(fā)布的2014年的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，這家具有國(guó)資背景的房企已經(jīng)進(jìn)入到了規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵階段。

 

2014年越秀地產(chǎn)累計(jì)完成合同銷售金額220.14億元，合同銷售面積約188.61萬(wàn)平方米，同比分別上升50.4%和63.3%，創(chuàng)下歷史新高。

 

據(jù)越秀地產(chǎn)方面透露，今年其第一個(gè)推行合伙人制度的項(xiàng)目已經(jīng)在佛山落地，“通過(guò)合伙人制的試點(diǎn)，我們有望進(jìn)一步縮短項(xiàng)目開工周期，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，未來(lái)越秀地產(chǎn)實(shí)行的也將是快周轉(zhuǎn)策略，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售。”張招興表示。

 

再提業(yè)績(jī)目標(biāo)

 

憑借著國(guó)企的資本優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)越秀地產(chǎn)頻頻向廣東省外擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)入了穩(wěn)步的增長(zhǎng)軌道，從2011年銷售額不足百億元至今年的220億元，越秀地產(chǎn)僅用了三年時(shí)間，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到28.5%。

 

從2014年的銷售情況來(lái)看，廣州區(qū)域仍然是其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的大頭，星匯御府、星匯金沙、南沙濱?；▓@等多個(gè)項(xiàng)目的累計(jì)銷售金額達(dá)119.11億元，占比57.3%。而珠三角地區(qū)（除廣州外）的銷售占比也有12.2%，省外的長(zhǎng)三角地區(qū)、中部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)則分別提供了約8.6%、14.0%、7.9%的銷售貢獻(xiàn)。

 

盡管銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，但2014年越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)方面的動(dòng)作并不搶眼。在“立足廣州、拓展全國(guó)”的戰(zhàn)略部署下，“回歸一二線”成為越秀地產(chǎn)在2014年的主要方向。期內(nèi)，該集團(tuán)僅在上下半年分別于杭州、廣州購(gòu)入兩宗地塊，總金額約74.51億元，總建筑面積83.42萬(wàn)平方米。截至2014年底，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備約為1431萬(wàn)平方米，共有33個(gè)項(xiàng)目分布于珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中部等地區(qū)12個(gè)城市。

 

“未來(lái)我們將堅(jiān)持回歸一二線城市購(gòu)地的策略，今年計(jì)劃用于新增土儲(chǔ)的資金大約為60億元左右。”越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，今年集團(tuán)將從“做規(guī)模”向“做效益”轉(zhuǎn)型，提升項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)能力，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，實(shí)行“快周轉(zhuǎn)。”策略。

 

這種經(jīng)營(yíng)思路在越秀地產(chǎn)2014的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。記者注意到，2014年越秀地產(chǎn)的新開工面積明顯超出了當(dāng)年初的計(jì)劃，達(dá)到了216萬(wàn)平方米，實(shí)際竣工面積與原計(jì)劃的相比更是實(shí)現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，達(dá)到205萬(wàn)平方米。

 

而為了加快周轉(zhuǎn)速度，越秀地產(chǎn)也在有意識(shí)地降低商業(yè)項(xiàng)目的比例，在去年的銷售結(jié)構(gòu)中，從產(chǎn)品類型上劃分，住宅項(xiàng)目的銷售占比已經(jīng)達(dá)到93%，商業(yè)及其他產(chǎn)品的銷售比重則降至了6.8%。

 

在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)的策略下，今年越秀地產(chǎn)的預(yù)計(jì)開工面積并沒(méi)有明顯下降，依然接近200萬(wàn)平方米，實(shí)際竣工面積則有望可以達(dá)到282萬(wàn)平方米。越秀地產(chǎn)管理層對(duì)本報(bào)記者解釋稱，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期并不是最終目的，最重要的是提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)回報(bào)率，“去年我們杭州星匯悅城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售的快速周轉(zhuǎn)，資金在當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)了回流”。

 

根據(jù)推盤計(jì)劃，今年越秀地產(chǎn)將有越秀保利愛(ài)特，武漢國(guó)際金融匯，杭州星匯尚城，杭州維多利廣場(chǎng)以及沈陽(yáng)星匯云錦等多個(gè)項(xiàng)目入市銷售，在充足的可售量保證下，越秀將今年的銷售目標(biāo)上調(diào)了12.7%至248億元，預(yù)計(jì)廣州地區(qū)可貢獻(xiàn)56%，廣州以外的區(qū)域可貢獻(xiàn)44%。

 

從其已經(jīng)鎖定但未入賬的銷售情況來(lái)看，越秀今年實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)已有一定的保證：截至2014年12月底，越秀地產(chǎn)已售未入賬的銷售金額已經(jīng)達(dá)到193.3億元，對(duì)應(yīng)銷售面積181.58萬(wàn)平方米，與去年同期鎖定的未入賬銷售額相比，增長(zhǎng)了64億元。

 

國(guó)企版合伙人

 

值得注意的是，在實(shí)行快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營(yíng)效率方面，擁有國(guó)資背景的越秀地產(chǎn)（專題閱讀）（相關(guān)干貨）今年也開始大力推行去年房地產(chǎn)行業(yè)熱議的“事業(yè)合伙人制度”，以求增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力。

 

今年2月5日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，越秀集團(tuán)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的若干地方管理團(tuán)隊(duì)及核心員工，將通過(guò)一個(gè)基金對(duì)相關(guān)項(xiàng)目公司作出股權(quán)投資，其中，公司待開發(fā)的佛山禪城佛平路地塊，將成為實(shí)施合伙人制度的首個(gè)項(xiàng)目。

 

“現(xiàn)在土地增值已經(jīng)不是房地產(chǎn)行業(yè)增值最重要的因素，采取合伙人制也是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的做法之一。”越秀地產(chǎn)總經(jīng)理陳志鴻解釋稱，這次佛山項(xiàng)目只是試點(diǎn)，未來(lái)的合伙人方案會(huì)采取更多的方法來(lái)激發(fā)操盤團(tuán)隊(duì)的內(nèi)生動(dòng)力。

 

與之前萬(wàn)科、碧桂園等民企推出的事業(yè)合伙人制度相區(qū)別的是，越秀的國(guó)企版的事業(yè)合伙人制度當(dāng)前還只停留在項(xiàng)目跟投層面，對(duì)于國(guó)資背景企業(yè)的合伙人制是否會(huì)與國(guó)家政策產(chǎn)生沖突的問(wèn)題，張招興強(qiáng)調(diào)，越秀地產(chǎn)推行合伙人制度在政策方面沒(méi)有任何障礙，“國(guó)企管理層持股審批制度權(quán)正在下放到省國(guó)資委，企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力要強(qiáng)化，這是市場(chǎng)化的應(yīng)對(duì)機(jī)制，國(guó)資委也希望我們快速推進(jìn)。”

 

張招興透露，越秀地產(chǎn)的合伙人制度不會(huì)只停留在項(xiàng)目跟投層面，未來(lái)也會(huì)在集團(tuán)和地區(qū)層面進(jìn)行跟進(jìn)，“上市公司層面會(huì)結(jié)合股權(quán)激勵(lì)，項(xiàng)目公司就是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和持股，我們會(huì)按照這一思路推廣，思路和出發(fā)點(diǎn)都是跟企業(yè)的利益掛鉤，激發(fā)精細(xì)化管理的內(nèi)在主觀能動(dòng)性。”

 

從之前萬(wàn)科、碧桂園等民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)披露的事業(yè)合伙人制度來(lái)看，民企版的事業(yè)合伙人制似乎顯得更加靈活，比如碧桂園是全員可以參與，高管則定額跟投，萬(wàn)科在跟投金額上也不設(shè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各城市公司允許存在差異性，但越秀地產(chǎn)在這方面則顯得偏于保守。以其佛山試點(diǎn)項(xiàng)目為例，全體符合資格的管理層成員所持股權(quán)合計(jì)還沒(méi)有超過(guò)2%，與萬(wàn)科、碧桂園最高可達(dá)10%的跟投比例還差距很遠(yuǎn)。

 

對(duì)此，越秀地產(chǎn)管理層解釋稱，這只是根據(jù)佛山項(xiàng)目的總投資金額來(lái)確定的。從國(guó)企整體改革方案來(lái)看，國(guó)家政策鼓勵(lì)員工持股最多可以不超過(guò)25%，但具體到地產(chǎn)行業(yè)或者某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，跟投比例有幾個(gè)百分點(diǎn)就可以起到提高周轉(zhuǎn)速度、成本控制、質(zhì)量控制，售價(jià)最優(yōu)化等作用，“到底是2%、3%還是5%，我們也要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的情況和跟投團(tuán)隊(duì)的承受能力而定”。

 

在輝立證券分析師陳耕看來(lái)，越秀地產(chǎn)的合伙人制也是廣東省國(guó)企改革的一部分，盡管在大方向上與民企版的合伙人制并無(wú)很大區(qū)別，但在推進(jìn)速度上可能會(huì)更加謹(jǐn)慎，其制度的靈活性可能也要弱于民營(yíng)房企。

 

對(duì)此越秀地產(chǎn)方面并不否認(rèn)。越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，作為國(guó)資背景房企，在推進(jìn)事業(yè)合伙人制度上肯定會(huì)比純粹的民企多一些障礙和門檻，但這些門檻并不是跨不過(guò)去的。“目前整個(gè)國(guó)企改革的思路也是鼓勵(lì)多元化經(jīng)營(yíng)，事業(yè)合伙人制度跟國(guó)企改革大方向是吻合的，只要能確保改革過(guò)程不違規(guī)，國(guó)有資產(chǎn)不流失，合伙人制度在國(guó)企當(dāng)中同樣具有生命力。”