污染治理成為今年“兩會(huì)”期間關(guān)注焦點(diǎn)，總理“鐵腕治污”被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，而“史上最嚴(yán)”新環(huán)保法也將在今年正式實(shí)施。“綠色”已經(jīng)成為各行業(yè)未來(lái)探索發(fā)展的主旋律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。

  綠色建筑上升通道正緩緩開(kāi)啟，機(jī)會(huì)逐步顯現(xiàn)。按照住建部此前透露數(shù)據(jù)，中國(guó)綠色建筑發(fā)展迅速，每年綠色建筑數(shù)量都會(huì)翻一番。預(yù)計(jì)2020年前，我國(guó)用于節(jié)能建筑項(xiàng)目的投資將至少達(dá)到1.5萬(wàn)億元。

  綠色建筑包含新建綠色建筑和既有建筑的綠色（節(jié)能改造），我國(guó)目前有400億平方米既有建筑，每年新增20億平方米新建筑，都將是綠色建筑的廣闊空間。近年來(lái)，越來(lái)越多的房企洞察先機(jī)，除了萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等龍頭房企紛紛加大了綠色建筑的推廣力度外，當(dāng)代置業(yè)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、三湘股份等企業(yè)更是把綠色科技地產(chǎn)作為差異化競(jìng)爭(zhēng)的秘密武器。

  但綠色地產(chǎn)的概念，并不能輕松打動(dòng)投資者和購(gòu)房者的心。受盈利困境制約，綠地地產(chǎn)正期待更多的政策扶持。

  鐵腕治污沒(méi)商量

  “環(huán)境污染是民生之患、民心之痛，要鐵腕治理。”國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中表示，政府要打好節(jié)能減排和環(huán)境治理的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

  按中央政府公布的目標(biāo)，今年二氧化碳排放強(qiáng)度要降低3.1%以上，化學(xué)需氧量、氨氮排放都要減少2%左右，二氧化硫、氮氧化物排放要分別減少3%左右和5%左右。

  在不少人看來(lái)，減排治污和房地產(chǎn)似乎聯(lián)系不大，且環(huán)境治理對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響微乎其微。然而業(yè)內(nèi)人士指出，治理環(huán)境污染牽一發(fā)動(dòng)全身，幾乎涉及到與房地產(chǎn)相關(guān)的方方面面。

  “治大氣污染的重點(diǎn)是什么？發(fā)電廠是排污大戶(hù)，還有就是鋼廠、水泥廠、金屬加工和建筑工地的施工揚(yáng)塵。”五合智庫(kù)副總經(jīng)理蔡文韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，乍看治污與地產(chǎn)無(wú)關(guān)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上游材料供應(yīng)商和施工現(xiàn)場(chǎng)都面臨層層考驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商怎可不受影響。

  克而瑞的研究報(bào)告指出，對(duì)于霧霾治理，政府采用的通常是超標(biāo)罰款和收稅治理兩手段。空氣污染的大戶(hù)鋼鐵廠在鐵腕治理排污的情況下，不得不面臨成本上升的壓力。

  從治理鋼鐵入手，會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果。一是增加稅收和罰款力度，這可能導(dǎo)致更多的鋼廠倒閉或減產(chǎn)，使得鋼材價(jià)格上漲進(jìn)而引起房企建安成本上升。“如 果鋼材企業(yè)額外采用環(huán)保技術(shù)，生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)環(huán)境污染較小，這部分支出的成本也將由房企買(mǎi)單，攤?cè)氲巾?xiàng)目的成本中。”克而瑞分析師朱一鳴對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)， 無(wú)論哪種方式都將增加房企的鋼材使用成本。

  環(huán)保治理影響到的不僅僅是鋼材，幾乎涉及到房地產(chǎn)所有與建設(shè)環(huán)節(jié)相關(guān)的上游企業(yè)。蔡文韜表示，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)不僅僅要用鋼鐵，還要用水泥、各種金屬材 料，這些都是政府重點(diǎn)治理的對(duì)象。而這些材料在生產(chǎn)加工后，還要用交通工具進(jìn)行運(yùn)輸，在運(yùn)輸環(huán)節(jié)減排也有各項(xiàng)指標(biāo)，運(yùn)輸環(huán)節(jié)的成本也會(huì)被平均攤到每個(gè)企業(yè) 和樓盤(pán)上。

  “樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要不要用電？電廠為排少空氣污染使用新技術(shù)增加環(huán)保投入，也會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本。因而這些與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的上游行業(yè)和企業(yè)，都面臨與鋼材類(lèi)似的命運(yùn)。”蔡文韜說(shuō)。

  被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的新環(huán)保法，今年將正式實(shí)施。新任環(huán)保部部長(zhǎng)陳吉寧履新后，3月1日在媒體座談會(huì)上坦承，過(guò)去環(huán)保不守法是常態(tài)，“現(xiàn)在要把這個(gè)反過(guò)來(lái)，讓守法成為常態(tài)” 。

  在今年稅制改革立法中，環(huán)境保護(hù)稅立法也成為今年的工作重點(diǎn)。北京大學(xué)財(cái)經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文此前向媒體透露，這項(xiàng)法律如果出臺(tái)，將促進(jìn)重污染企業(yè)轉(zhuǎn)型，倒逼企業(yè)技術(shù)的革新。

  房企爭(zhēng)當(dāng)“綠巨人”

  形勢(shì)如斯，一向被認(rèn)為是噱頭多于實(shí)際的綠色地產(chǎn)，在人們眼中也從排斥和陌生，開(kāi)始被接納并變得熟悉起來(lái)。

  朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，政府對(duì)環(huán)保治理的加強(qiáng)，在給房企帶來(lái)壓力的同時(shí)，也帶來(lái)了商機(jī)。我國(guó)現(xiàn)在的綠色地產(chǎn)正處于從示范到快速發(fā)展的過(guò)渡期。如果綠色地產(chǎn)能在城市存量建筑改造、新建商品房和保障房建設(shè)上被大規(guī)模使用，有可能給這一行業(yè)帶來(lái)上萬(wàn)億的商機(jī)。

  據(jù)2012年住建部和財(cái)政部聯(lián)合公布的推動(dòng)綠色建筑實(shí)施意見(jiàn)，政府鼓勵(lì)新建建筑大規(guī)模運(yùn)用綠色建筑，到2020年綠色建筑占新建建筑的比重將超過(guò)30%。住建部預(yù)計(jì)，在2020年前我國(guó)用于節(jié)能建筑項(xiàng)目的投資，至少在1.5萬(wàn)億元以上。

  據(jù)克而瑞的報(bào)告，目前我國(guó)每年新增的建筑面積為16億—20億平方米，這意味著在2020年以后，我國(guó)每年至少有5億—6億平方米以上的新建筑 是綠色建筑。“隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的全面鋪開(kāi)，每年僅住宅就會(huì)新增10億—20億平方米的體量。按照住建部給出的30%的比例估算，每年會(huì)形成3億—5億 平方米的綠色建筑體量。”朱一鳴表示。

  有著綠色概念的地產(chǎn)公司，也在近幾年受到市場(chǎng)越來(lái)越多的關(guān)注。

  “以前我們做綠色科技地產(chǎn)顯得有些另類(lèi)，但隨著大家對(duì)環(huán)保越來(lái)越重視，這種情況已經(jīng)得到了根本性的改觀。現(xiàn)在綠色建筑和綠色地產(chǎn)被市場(chǎng)的接受度已經(jīng)相當(dāng)高，這一塊的市場(chǎng)潛力也正逐漸被挖掘出來(lái)。有很多企業(yè)想和我們合作，看重的就是我們手中的綠色科技建筑。”田明說(shuō)。

  另一家綠色地產(chǎn)的典型房企三湘控股，同樣受到了市場(chǎng)的追捧。

  就在春節(jié)前，三湘股份近日引來(lái)國(guó)泰君安、華夏基金、國(guó)壽安?；鸬榷嗉彝顿Y機(jī)構(gòu)和券商的密集調(diào)研。這已經(jīng)是三湘股份去年10月份以來(lái)，接待的第六撥機(jī)構(gòu)調(diào)研。

  在三湘股份董秘徐玉看來(lái)，機(jī)構(gòu)密集調(diào)研，是因?yàn)榭粗腥婀煞莨舅叩木G色科技地產(chǎn)的差異化路線(xiàn)。“我們開(kāi)發(fā)的綠色低碳節(jié)能項(xiàng)目除了采用的是節(jié) 能環(huán)保材料，也在新風(fēng)系統(tǒng)、地?zé)岜?、太?yáng)能使用等技術(shù)上有創(chuàng)新。一些技術(shù)還向國(guó)家審請(qǐng)了專(zhuān)利。”徐玉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

  綠色地產(chǎn)先行者已陸續(xù)開(kāi)始新動(dòng)作，嘗試將自己的科技體系對(duì)外有償輸出。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，典型實(shí)踐者如朗詩(shī)地產(chǎn)的朗思品牌已經(jīng)正式運(yùn)作；萬(wàn)科借助自己東莞建筑研究中心對(duì)外提供檢測(cè)服務(wù)的同時(shí)，去年下半年已開(kāi)放咨詢(xún)業(yè)務(wù)；招商地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)首設(shè)綠色低碳官職務(wù)，在總部設(shè)立策劃委員會(huì)和綠色地產(chǎn)研發(fā)中心；此外綠地、沿海地產(chǎn)都在不同場(chǎng)合提及要轉(zhuǎn)型綠色地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

  不過(guò)，多年從事綠色地產(chǎn)創(chuàng)新與績(jī)效研究的香港城市大學(xué)博士生導(dǎo)師、公共政策學(xué)系助理教授張曉玲認(rèn)為，這種外包服務(wù)不會(huì)成為主流模式，“中國(guó)起碼 現(xiàn)在不具備條件”。她建議，這些綠色地產(chǎn)先行者應(yīng)該致力于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，利用標(biāo)準(zhǔn)門(mén)檻成為行業(yè)標(biāo)桿，“一流的企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)”同樣適用于綠色地產(chǎn)界。

  盈利困境制約投資

  雖然綠色地產(chǎn)被看好，然而現(xiàn)實(shí)中是否真的賺錢(qián)，成為綠色地產(chǎn)能否在市場(chǎng)上真正得到推廣相當(dāng)重要的因素。

  田明表示，綠色地產(chǎn)最大發(fā)展的一個(gè)難點(diǎn)在于，建造成本較高，且市場(chǎng)認(rèn)可度有待進(jìn)一步被提高。“一、二線(xiàn)城市的市場(chǎng)接受度已經(jīng)相當(dāng)高，但在三、四 線(xiàn)城市的推廣的確有點(diǎn)難。這些地方市場(chǎng)接受度不高主要體現(xiàn)在，很多人不理解為什么綠色地產(chǎn)樓盤(pán)會(huì)比別人貴一點(diǎn)。在這些城市，還處于對(duì)綠色地產(chǎn)了解的階 段。”田明在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

  而因價(jià)格略高，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度較普通樓盤(pán)要慢，也考驗(yàn)著綠色地產(chǎn)房企的企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

  據(jù)克而瑞披露，朗詩(shī)的“深綠”產(chǎn)品成本其實(shí)只比普通住宅高出20%—30%，這一差值接近于普通建筑領(lǐng)域行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)與行業(yè)平均水平之間的差距。即綠色地產(chǎn)的建造成本并非想象中的那么大。

  徐玉告訴記者，一般樓盤(pán)精裝修的成本在2000元—3000元/平方米，而綠色科技項(xiàng)目的精裝修成本則在4000元—5000元/平方米。

  “因?yàn)殇N(xiāo)售單價(jià)略高，去化速度的確慢于普通樓盤(pán)。雖然銷(xiāo)售速度較慢，但項(xiàng)目仍然可以賣(mài)出去；由于我們不追求過(guò)快的周轉(zhuǎn)率，所以保證了利潤(rùn)率，在利潤(rùn)方面還是比較滿(mǎn)意的。”徐玉告訴時(shí)代周報(bào)記者。

  “由于目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)存在毛利率下滑的壓力，在綠色建筑成本沒(méi)法消化的制約下，如果大規(guī)模推廣綠色地產(chǎn)，上市房企的財(cái)報(bào)會(huì)更加難看，這必然 會(huì)抑制房企投入綠色建筑的熱情。”朱一鳴表示，雖然國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了關(guān)于綠色建筑的實(shí)施意見(jiàn)，并且成立了碳排放交易所鼓勵(lì)企業(yè)節(jié)能減排，但實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠 政策不多。要真正推廣綠色地產(chǎn)，國(guó)家出臺(tái)土地與稅費(fèi)優(yōu)惠的配套政策已經(jīng)刻不容緩。