在今年的全國兩會上，有關(guān)樓市的消息依舊是不少人關(guān)注的熱點問題之一。政府工作報告中再次提到“穩(wěn)定住房消費”、“分類指導”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等論述，給外界帶來積極預期。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，從政策表態(tài)和市場現(xiàn)狀來看，“去投資化”無疑已經(jīng)是當下樓市的主基調(diào)，未來房地產(chǎn)將更多體現(xiàn)其作為居住產(chǎn)品的消費屬性，弱化作為投資品的投資屬性。而結(jié)合近年來房地產(chǎn)企業(yè)加速去庫存力度，試水多元化發(fā)展等舉措來看，則體現(xiàn)這個行業(yè)正逐漸告別“高利潤時代”。
解讀
政府工作報告揭示樓市政策基調(diào)
今年參加全國兩會的代表委員中，不乏來自房地產(chǎn)行業(yè)的人士。他們尤為關(guān)注政策和趨勢，不少代表委員的議案提案內(nèi)容都涉及不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、自住型商品房、小產(chǎn)權(quán)房等房地產(chǎn)政策。但相比代表委員的觀點，今年政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述仍是最抓眼球的內(nèi)容。
今年的政府工作報告明確提出，要“加快培育消費增長點，穩(wěn)定住房消費。擴大消費要匯小溪成大河，讓億萬群眾的消費潛力成為拉動經(jīng)濟增長的強勁動力”，并強調(diào)“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
業(yè)內(nèi)人士表示，今年兩會上的這些政策論述，與過去多年來強調(diào)的“調(diào)控”基調(diào)發(fā)生了明顯變化，而且首次將“穩(wěn)定住房消費”和“支持改善性住房需求”寫入報告，說明樓市政策已經(jīng)正式告別了“防止房價過快上漲”的調(diào)控模式。這一表態(tài)加上此前央行降準降息的“利好”，將有利于穩(wěn)定市場預期，提振市場信心。
從2001年開始，對房地產(chǎn)市場的政策思路已經(jīng)不斷出現(xiàn)在每年的政府工作報告里，從最初的“發(fā)展”，到隨后的“鼓勵”、“改革”，到后來的“調(diào)控”。而從2005年至今的10年中，“調(diào)控”成為樓市政策表述的主流。除了2009年沒有提及，其余9年兩會政府工作報告均提到了“調(diào)控”。
事實上，政府工作報告中的的一些提法此前也已露端倪。
去年10月29日的國務院常務會議上，就曾提出“穩(wěn)定住房消費”。而此次政府工作報告提出的“分類指導、因地施策，落實地方政府主體責任”，此前的住建部會議也曾有類似表述，即明確2015年將以市場的自身變化為基礎(chǔ)，積極應對新局面、新問題。
今年的政府工作報告在談到保障房建設(shè)時提出的“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”，也和此前住建部強調(diào)的“拓寬保障房源渠道，注意通過市場籌集房源作為保障房”高度相似。
國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心副主任潘建成表示，今年政府工作報告中關(guān)于樓市政策表述的變化，標志著2011年以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控終于明確定調(diào)。但潘建成也指出，報告同時也將住房定性為“消費”，是滿足基本居住需求，對于把住房作為投機投資的行為，同樣不鼓勵。“穩(wěn)定住房消費，表明了決策層希望房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”
中國指數(shù)研究院的政策解讀報告分析，政府工作報告提出要穩(wěn)定住房消費，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房消費成為加快培育消費增長點的重要組成部分。這樣的表態(tài)，有利于穩(wěn)定市場預期，提振市場信心。
鏈接 近年政府工作報告有關(guān)樓市政策表述
2005年：目標重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲。
2006年：繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控，堅持區(qū)別對待、有保有壓的原則，遏制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。
2010年：堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。
2011年：進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。
2014年：針對不同城市情況分類調(diào)控。
2015年：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
縱深
新常態(tài)也給行業(yè)帶來新機遇
2015年1月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況顯示，2015年初的房價依舊處于下降通道。
中信證券研報認為，自2014年起，中國的住房商品化地理擴張浪潮基本結(jié)束，三、四線城市出現(xiàn)了長時間的房價下降；房屋新開工持續(xù)增長的趨勢結(jié)束，新開工和投資熱情出現(xiàn)了明顯的下降。“這不是2008—2013年房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，而是代際更替、住房自有率上升后出現(xiàn)的正常信號。”
“我們判斷，在此政策背景下，市場會長期保持價穩(wěn)量增格局。”研報認為，現(xiàn)在的政策是中國房地產(chǎn)市場問題的長期有效解決辦法，既能有效避免銷售去化風險，又可以部分解決供給過大和區(qū)域不平衡問題，行業(yè)可持續(xù)性明顯提升。
“站在新常態(tài)的高度看，中國房地產(chǎn)從量價齊升的2013年高漲走勢轉(zhuǎn)入縮量價格有所下行的2014年調(diào)整市不是偶然的，與中國經(jīng)濟降速、去杠桿、調(diào)整結(jié)構(gòu)等有直接關(guān)聯(lián)。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，新常態(tài)下房地產(chǎn)也迎來眾多機遇。如政策直接干預市場減少、改革紅利、創(chuàng)新、啟動內(nèi)需機遇等。
龍斌認為，決策層果斷調(diào)整策略，簡政放權(quán)，加大改革力度，力圖保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。所以，2014年下半年特別是第四季度，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，核心城市率先回暖，呈現(xiàn)交投前低后高的特點。
“總的來看，對于2015年及以后的房地產(chǎn)市場，不能悲觀看待，房地產(chǎn)市場很可能會受惠新常態(tài)強大的平衡力量。”龍斌說，對于房地產(chǎn)而言，這意味著最壞的時候已經(jīng)過去。不過，他認為很多新的問題如供應過剩、市場分化嚴重、不少城市購買力不足、新興的主力購房人群需求變化、土地等成本居高以及互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)沖擊等接踵而來，挑戰(zhàn)是全方位的，需要行業(yè)認真研究和對待。
知名經(jīng)濟學者巴曙松表示，隨著市場供需趨于平衡，房價漲勢放緩，成本上升，這意味著房企“高利潤時代”的終結(jié)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)從住宅市場的過度繁榮進入多元業(yè)態(tài)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等興起，未來前期調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計以及后期的物業(yè)管理會創(chuàng)造出更大的價值。
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