期待已久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于3月1日起施行，房屋建筑所有權(quán)等十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記。有人期待，遍布全國(guó)各地?cái)?shù)以千萬(wàn)計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房能否納入其中，搭乘不動(dòng)產(chǎn)登記的順風(fēng)車(chē)得到確權(quán)？也有人擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房被排除在外，是否大限已至將被全面清除？小產(chǎn)權(quán)房要想“轉(zhuǎn)正”，靠不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度靠不靠得??？

小產(chǎn)權(quán)房何去何從？

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)商品房而言，屬于沒(méi)有“戶(hù)口”的“黑戶(hù)”，一般沒(méi)有完整的國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，或者只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體發(fā)的不具有法律相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證件。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念，其自誕生之日起就沒(méi)有過(guò)“正式身份”，相關(guān)部門(mén)多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。

但即將實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開(kāi)始疑問(wèn)，這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房會(huì)“合法化”？一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房是否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？武漢市東湖高新區(qū)荷葉山社區(qū)是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的還建樓小區(qū)，許多村民家都擁有五六套甚至十多套房屋，多是證件不齊全的小產(chǎn)權(quán)房。剛剛購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的胡煒告訴記者，自己通過(guò)關(guān)系才買(mǎi)到的小產(chǎn)權(quán)房，已在社區(qū)辦理手續(xù)。“現(xiàn)在有很多人都想買(mǎi)，將來(lái)小產(chǎn)權(quán)房也可能會(huì)漲價(jià)，我很糾結(jié)要不要再買(mǎi)一套，不管是自住或者是投資都很劃算。”

與胡煒充滿(mǎn)期望不一樣，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿(mǎn)擔(dān)心。準(zhǔn)備在單位附近購(gòu)買(mǎi)一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說(shuō)，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法登記。“剩下多少小產(chǎn)權(quán)房將一目了然，將來(lái)會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制拆除，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”不管是期待還是擔(dān)心，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地牽動(dòng)著億萬(wàn)小產(chǎn)權(quán)業(yè)主的心。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。

不動(dòng)產(chǎn)登記“救不了”小產(chǎn)權(quán)房

多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒(méi)有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ?，小產(chǎn)權(quán)房不合法。宮步坦說(shuō)，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。一方面，過(guò)去城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的不平等，許多地方都曾占用集體用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，另一方面，在政府劃撥或出讓土地上，也存在著不按規(guī)劃開(kāi)發(fā)或使用的不完全產(chǎn)權(quán)房。

此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。宮步坦說(shuō)，按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。因此，天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽(yáng)認(rèn)為，當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)回避具有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，而是先登記“合法”不動(dòng)產(chǎn)。由此可見(jiàn)，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒(méi)有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)若將小產(chǎn)權(quán)房納入登記，還需要國(guó)家相關(guān)法規(guī)的跟進(jìn)，目前來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”仍為時(shí)尚早。

解決小產(chǎn)權(quán)房須與土地改革同步

不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

針對(duì)由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”的誤讀，國(guó)土部會(huì)同住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理，并對(duì)各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理、統(tǒng)計(jì)，將提出分類(lèi)處理的意見(jiàn)。湖北、山東、浙江等地也推出了分類(lèi)整治方案，對(duì)準(zhǔn)備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，對(duì)在建項(xiàng)目依法拆除，對(duì)出售小產(chǎn)權(quán)房按照非法轉(zhuǎn)讓土地處理。專(zhuān)家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的地下市場(chǎng)，不能一拆了之。中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)王文說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房就是一顆關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展的“定時(shí)炸彈”，必須通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記、統(tǒng)一確認(rèn)等方式拆除引線。

“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無(wú)法繞開(kāi)，登不登記必須明確。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，《條例》的實(shí)施使得這一問(wèn)題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。 張東認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的處理應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類(lèi)治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。