調(diào)整后，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了購(gòu)房成本，因此此次降息被部分機(jī)構(gòu)解讀為央行再次出手救市。

 

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，央行降息做法跑在了市場(chǎng)預(yù)期之前。

 

因?yàn)閺臉鞘腥?kù)存的角度看，市場(chǎng)已經(jīng)有了微弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。但很顯然，盡管目前改善型購(gòu)房需求因?yàn)檠胄?·30政策而有比較好的入市機(jī)會(huì)，但很多剛需購(gòu)房者并沒(méi)有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房貸利率并沒(méi)有出現(xiàn)。對(duì)于央行而言，此前鞭策商業(yè)銀行積極對(duì)房貸利率進(jìn)行打折，但效果并不佳。所以此次應(yīng)該理解為央行自己進(jìn)行操刀，進(jìn)而維護(hù)目前市場(chǎng)利率的真正下降。 

 

然而，“這并不意味著樓市信貸環(huán)境已經(jīng)變得寬松”，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“樓市"惜貸"常態(tài)化還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。”

 

加快樓市筑底

 

基準(zhǔn)利率的調(diào)整著實(shí)讓許多準(zhǔn)置業(yè)者減輕了買(mǎi)房負(fù)擔(dān)。

 

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此做了一個(gè)計(jì)算：如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為100萬(wàn)元的商品住房，按照3成首付則需要貸款70萬(wàn)元。如果按照此前6.55%的利率計(jì)算，按照貸款20年的期限和等額還款的方式計(jì)算，那么本金和利息需要償還總共125.75萬(wàn)元，月供為5239.64元。按照目前新的貸款政策，即按照6.15%的利率計(jì)算，那么同樣的按揭貸款模式下，本金和利率需要償還總共121.81萬(wàn)元，每月還款為5075.78元。這樣計(jì)算，月供能少還163.86元。總共按揭期間可以少還3.94萬(wàn)元。

 

“對(duì)于一個(gè)剛需購(gòu)房者而言，買(mǎi)一套100萬(wàn)元的住房能夠節(jié)約4萬(wàn)元的按揭貸款成本，如果加上能夠獲取低于基準(zhǔn)利率的購(gòu)房貸款，以及加上各類(lèi)契稅減免和各類(lèi)補(bǔ)貼的話(huà)，那么至少能夠節(jié)約5萬(wàn)元的購(gòu)房成本。這對(duì)于部分工薪階層以及首付款籌集都比較困難的群體來(lái)說(shuō)，自然是減輕一筆很大的負(fù)擔(dān)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

 

因此，有人士表示，隨著購(gòu)房成本的降低，一線(xiàn)城市將有率先復(fù)蘇的跡象，而整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也將有從低迷泥潭爬出的可能性。

 

從新房和二手房市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，降息和公積金貸款利率的下調(diào)使得一線(xiàn)樓市回暖跡象明顯。在降息后的首個(gè)周末（11月22日~23日），北京共有5盤(pán)入市，22日當(dāng)天開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目總銷(xiāo)售額突破11億元。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，降息落地四天來(lái)，北京二手房交易合同簽訂量較之前的四天大漲117%。

 

此外，上海、天津等一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)也表現(xiàn)顯著。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中原地產(chǎn)北京、上海客戶(hù)咨詢(xún)量較11月21日當(dāng)周上漲80%。偉業(yè)我愛(ài)我家上海、天津等城市的二手房業(yè)主和購(gòu)房客戶(hù)到店咨詢(xún)量普遍上漲五成以上。

 

盡管一線(xiàn)樓市的咨詢(xún)量和成交量均有小幅增加，但是各地市場(chǎng)表現(xiàn)也不盡相同，非一線(xiàn)城市的項(xiàng)目對(duì)政策的反應(yīng)并不明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲和部分城市盲目擴(kuò)張，在多重政策預(yù)期影響下，住房市場(chǎng)正在逐步回歸居住屬性，住房消費(fèi)也將更趨理性。如果高房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力脫節(jié)的矛盾得不到解決，庫(kù)存消化還將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

 

與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，此次央行的降息政策，說(shuō)明銀行整體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境已經(jīng)發(fā)生較大改變，“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的流動(dòng)性充裕景況很難再現(xiàn)。住房市場(chǎng)在逐步回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)流動(dòng)性的吸附能力在逐步降低，高房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力之間的脫節(jié)問(wèn)題短期內(nèi)難改觀，降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振作用不會(huì)很明顯。

 

開(kāi)發(fā)商仍需去庫(kù)存

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積58239萬(wàn)平方米，比9月末增加1091萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加611萬(wàn)平方米。因此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，高庫(kù)存、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、房?jī)r(jià)偏高、購(gòu)買(mǎi)力不足等判斷已經(jīng)基本成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

 

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，樓市仍然有去庫(kù)存的壓力，尤其是對(duì)于大多數(shù)二三四線(xiàn)城市來(lái)講，因此，從銀行信貸的角度來(lái)說(shuō)，年初發(fā)生興業(yè)銀行停貸事件之后，銀行信貸轉(zhuǎn)向緊縮，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無(wú)限制再給房企更多的“救命錢(qián)”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)于中小企業(yè)“停貸”。

 

“從國(guó)際因素來(lái)看，由于美國(guó)QE退出及未來(lái)可能加息的動(dòng)作會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資本回流美國(guó)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性仍然會(huì)表現(xiàn)偏緊；從國(guó)內(nèi)因素來(lái)看，銀行存款準(zhǔn)備金率沒(méi)有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫(kù)存的壓力，銀行等金融機(jī)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)于樓市的"風(fēng)險(xiǎn)控制"。因此，銀行"惜貸"還會(huì)常態(tài)化進(jìn)行，并不會(huì)因?yàn)榻迪⒍淖儭?rdquo;張宏偉表示。

 

與此同時(shí)，由于臨近年末、庫(kù)存高企，去庫(kù)存、回籠資金仍是開(kāi)發(fā)商的主要目標(biāo)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，相比去年12月的市場(chǎng)增加了25%。一方面庫(kù)存壓力尚未消除，另一方面推盤(pán)量不斷上升，因此市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，年底前開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力依然難以緩解。