作為中國創(chuàng)立最早的地產(chǎn)企業(yè)之一，華遠(yuǎn)地產(chǎn)數(shù)度領(lǐng)跑同業(yè)，但最終在規(guī)模上越做越小。在名滿天下的掌門人任志強(qiáng)徹底退休之際，人們才想起來要問個(gè)為什么。
繼3年前，任志強(qiáng)辭去華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長后，2014年10月22日，64歲的任志強(qiáng)又宣布辭去華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長，離職后，任志強(qiáng)將徹底離開華遠(yuǎn)這個(gè)平臺(tái)。
這些年來，任志強(qiáng)的“彪悍”與華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“羸弱”形成鮮明的對(duì)比。當(dāng)任志強(qiáng)憑借不斷的批判獲得盛名時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已悄然脫離中國一二線房企的梯隊(duì)。
2013年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)收入為47.29億元，在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)中排名第128名。而曾在十幾年前差點(diǎn)被華遠(yuǎn)收購的萬科，則實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1354.19億元，成為全球最大的地產(chǎn)商。在2001年與華遠(yuǎn)分家的華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)額663億元，是華遠(yuǎn)營業(yè)額的14倍，位列第8名。
歷經(jīng)30年，曾經(jīng)數(shù)度領(lǐng)先的華遠(yuǎn)地產(chǎn)為什么沒有做大？任志強(qiáng)曾在公開場合被問及這個(gè)問題。“你問西城區(qū)國資委去！”老任如是答。
江水滾滾，英雄將去。在任志強(qiáng)退休之際，《地產(chǎn)》記者試圖梳理華遠(yuǎn)地產(chǎn)30年的發(fā)展歷程，一窺究竟。
募得資金未流入內(nèi)地 導(dǎo)致華遠(yuǎn)資金斷流
1983年，華遠(yuǎn)集團(tuán)前身北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司成立。1996年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以52%的股權(quán)吸引華潤集團(tuán)旗下香港華潤創(chuàng)業(yè)有限公司（下稱“華創(chuàng)”）和其他兩家外資入股，其中，華創(chuàng)持有外資股的57%股權(quán)。
后華創(chuàng)增持華遠(yuǎn)外資股至73.5%，并于1996年10月，以華潤置地名義成功在香港上市，募得資金8.14億港元。之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)外資持股比例大幅上升，達(dá)到78%，掌握絕對(duì)控股權(quán)，華遠(yuǎn)集團(tuán)將旗下華威大廈50%的股權(quán)進(jìn)行置換增持新股后，才勉強(qiáng)保住董事席位。
1997年，亞洲金融危機(jī)黑云壓城。香港股市短期上漲之際，華遠(yuǎn)大股東實(shí)施增資擴(kuò)股2.5億股股份，獲得1.4億美元資金。
此時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已將大量資金用于東升園、東冠英地區(qū)舊改的40多萬平米拆遷房，且出現(xiàn)西單高登大廈土地轉(zhuǎn)讓款拖欠、中國國土資源部辦公大樓拖欠購樓款等狀況，資金鏈出現(xiàn)斷流，急需這筆“救命款”。
但華創(chuàng)對(duì)金融危機(jī)后的市場不看好，認(rèn)為應(yīng)將這筆資金用于提前償還先前發(fā)行的可換股債。由于回購價(jià)格只有原債券面值的50%至60%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)外資部分獲得大量盈利，而內(nèi)地部分則由于資金斷流，造成巨大損失。
當(dāng)時(shí)，華創(chuàng)主張國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)緊縮，認(rèn)為要將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)放在首位，“不投資，就是最好的投資決策”，反對(duì)任志強(qiáng)“適度壓縮，但不能全面退卻”的意見。
為此，華創(chuàng)之后又堅(jiān)持華遠(yuǎn)地產(chǎn)中止與曙光機(jī)電廠簽訂的收購其三元橋廠區(qū)土地的合同。最終，華遠(yuǎn)地產(chǎn)只開發(fā)了該項(xiàng)目第一期，后續(xù)合同不再執(zhí)行。而實(shí)際上，該項(xiàng)目最終還是由華潤置地完成的（當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)地產(chǎn)已與華潤置地分家），但由于前期中止合同，華潤置地最終多支付了近三億元的土地成本。
與華潤分家 華遠(yuǎn)被清零“單飛”
2000年8月，萬科原第一大股東深特發(fā)擬將持有萬科8.11%股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)。華創(chuàng)董事長寧高寧開始致力于將所持有的萬科、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份進(jìn)行重組，打造屬于華潤集團(tuán)的“地產(chǎn)航母”。
首先，華潤集團(tuán)要將對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的間接控股變?yōu)橹苯涌毓伞?/div>
2000年10月，華潤創(chuàng)業(yè)擬將持有的華潤置地44.2%股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)?？墒牵A潤置地曾對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)承諾不會(huì)轉(zhuǎn)讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任何實(shí)質(zhì)性股權(quán)，保證其實(shí)際控股地位。
為此，任志強(qiáng)向華潤創(chuàng)業(yè)和華潤置地分別發(fā)出抗議函，要求華潤創(chuàng)業(yè)在未向華遠(yuǎn)集團(tuán)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方股東說明情況前，中止一切交易。在此期間，由于華潤集團(tuán)在收購萬科B股時(shí)承諾限制華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京以外的地區(qū)發(fā)展，并給萬科在北京發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)又給寧高寧寫去一封措辭強(qiáng)硬的公函，要求華潤集團(tuán)嚴(yán)守法律和承諾。
最終，華潤集團(tuán)認(rèn)購萬科B股未果。但華潤創(chuàng)業(yè)將持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)移給華潤集團(tuán)的股權(quán)交易在2000年11月完成，隨后，華潤集團(tuán)和華潤創(chuàng)業(yè)對(duì)華遠(yuǎn)集團(tuán)做出如下承諾：
一、華潤集團(tuán)未經(jīng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方股東同意，不得將華遠(yuǎn)地產(chǎn)股權(quán)以擔(dān)保、抵押和質(zhì)押的方式轉(zhuǎn)讓或處置給第三方；二、即便華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方同意上述轉(zhuǎn)讓，華潤集團(tuán)也必須將華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓給在北京西城區(qū)注冊的第三方公司；三、如果華潤集團(tuán)違反上述承諾，華潤集團(tuán)須以高于合資公司凈資產(chǎn)10%的價(jià)格收購華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方全部股份；四、當(dāng)華遠(yuǎn)集團(tuán)不再是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股東時(shí)，華潤置地將承接華遠(yuǎn)地產(chǎn)的全部擔(dān)保責(zé)任。
由上可知，華潤集團(tuán)對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)做出的承諾包括華潤集團(tuán)對(duì)華遠(yuǎn)集團(tuán)持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)的最低收購價(jià)格，以及華遠(yuǎn)集團(tuán)和其他中方股東被收購后債務(wù)擔(dān)保等問題的處理意見，這其實(shí)就是在為日后的分家做準(zhǔn)備。
2001年9月，華潤集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，華遠(yuǎn)集團(tuán)將旗下約18%的華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)。隨后，任志強(qiáng)帶著“華遠(yuǎn)”這個(gè)品牌，幾乎從零開始，成立了新的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。
受制西城區(qū)國資委
2001年，任志強(qiáng)成立新華遠(yuǎn)地產(chǎn)，二次創(chuàng)業(yè)后，又開始尋找進(jìn)入資本市場的機(jī)會(huì)。
起先，華遠(yuǎn)地產(chǎn)希望與同在北京注冊的京西旅游公司（京西旅游）重組，但后來發(fā)現(xiàn)京西旅游存在著6000多萬元的虧損，且其股東不允許在公司賬面上扣除，最終導(dǎo)致收購失敗。
隨后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將目光聚焦在華遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的殼資源——甬成功上。甬成功當(dāng)時(shí)存在一些債務(wù)問題，但任志強(qiáng)認(rèn)為借殼甬成功，遠(yuǎn)比購買一個(gè)殼公司更合算。
但由于西城區(qū)國資委認(rèn)為甬成功的債務(wù)問題將給華遠(yuǎn)地產(chǎn)造成重大損失，并且內(nèi)部可能包含腐敗等經(jīng)濟(jì)問題，寧可甬成功退市，也堅(jiān)決反對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)通過甬成功借殼上市。華遠(yuǎn)地產(chǎn)不得不放棄已經(jīng)收購的殼資源，在市場上另覓新殼。
最終，在2008年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼湖南幸福實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)重組。錯(cuò)過甬成功，不但為華遠(yuǎn)地產(chǎn)帶來4億多元的資金損失，更嚴(yán)重的是，地產(chǎn)股牛市已經(jīng)過去，來自中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之而來，直到任志強(qiáng)退休的今天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)都未能從資本市場融得一分錢，反而發(fā)出十幾億元的現(xiàn)金紅利。
此外，為將華遠(yuǎn)地產(chǎn)創(chuàng)造的所有利潤都收入囊中，北京市西城區(qū)國資委將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)全部都限定在北京區(qū)域，這極大地束縛了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展。直到2005年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)才得以進(jìn)駐西安，隨后進(jìn)駐青島和長沙。
值得一提的是，由于在華遠(yuǎn)集團(tuán)剛成立時(shí)，并沒有國有資本注入，任志強(qiáng)原有將華遠(yuǎn)集團(tuán)私有化的機(jī)會(huì)，但深受父母影響的“紅二代”任志強(qiáng)堅(jiān)持北京市西城區(qū)政府用減稅、退稅的方式向華遠(yuǎn)集團(tuán)注資，最終使得華遠(yuǎn)集團(tuán)成為真正的國企。進(jìn)而才導(dǎo)致華遠(yuǎn)地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展受制于這些體制因素的影響。
按任志強(qiáng)在其新書《野心優(yōu)雅》中的看法，華遠(yuǎn)地產(chǎn)正是由于在這幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上“運(yùn)氣不好”，因而丟失了做大的機(jī)會(huì)。
但他隨后亦釋然面對(duì)：“值得我驕傲的則是華遠(yuǎn)的凈資產(chǎn)回報(bào)率，這么多年一直排在上市公司的前列。”
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