業(yè)內(nèi)人士指出,眾籌一套房的優(yōu)惠幅度平均在3萬元-5萬元,實(shí)際就是減少了一些中間的費(fèi)用,然后把這個(gè)折扣給消費(fèi)者

 

編者按:每個(gè)買彩票的人總是幻想自己就是那個(gè)最幸運(yùn)的人。而當(dāng)房子與眾籌“聯(lián)姻”,每個(gè)投資者都渴望天上掉下的房子砸中的就是自己。萬科、綠地等等房地產(chǎn)大佬牽手互聯(lián)網(wǎng)大腕紛紛折腰眾籌,引爆了萬眾的“買房”熱情,然而,有些宣稱超高收益的眾籌買房滋生了投機(jī)炒房的風(fēng)險(xiǎn),也面臨觸碰非法集資的法律紅線。

 

今年的“雙十一”,一則優(yōu)惠信息刺激了許多人的神經(jīng)——京東金融眾籌平臺(tái)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出“十一元湊份子得房子”的活動(dòng),京東金融“小金庫”或“白條”用戶支付11元就可參與1.1折購房的抽取資格。然而,遠(yuǎn)洋與京東合作并非眾籌買房第一家,龍湖、萬科、方興等房地產(chǎn)公司都與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)聯(lián)手推出相關(guān)眾籌項(xiàng)目。對(duì)購房者而言,他們只需花費(fèi)少的錢便可享受大的優(yōu)惠——少則一兩萬元,多則數(shù)十萬元;對(duì)投資者來說,眾籌買房可以獲得高達(dá)50%甚至80%的年化收益率。在平安好房的眾籌買房頁面上,記者看到網(wǎng)頁上方就顯示“預(yù)計(jì)綜合收益或超51%”。

 

雖然眾籌買房看起來如此給力,但是一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,“房地產(chǎn)公司推房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目無非是多個(gè)銷售渠道而已,在市場(chǎng)整體情況不好的情況下,采取的新型的銷售手段。”

 

眾籌買房紛紛“出籠”

 

實(shí)為房企創(chuàng)新營銷手段

 

買房對(duì)于中國人來說有種特殊的情結(jié),無論在什么年代只有揣著房本才能感到真正踏實(shí)。然而當(dāng)購房門檻越來越高,工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)漲幅時(shí),許多人也只能望“房”興嘆。近期在互聯(lián)網(wǎng)上興起的眾籌買房給了他們一個(gè)機(jī)會(huì)。

 

除了遠(yuǎn)洋推出11元參與1.1折購房抽取資格以外,綠地集團(tuán)也微信上推出“11元眾籌搶房”活動(dòng)。此外,購房者還可通過眾籌享受不同程度的購房優(yōu)惠。以遠(yuǎn)洋在京東眾籌上推出的11元眾籌首付為例,每個(gè)京東用戶可以以11元參與眾籌,人數(shù)限制在24545人。若項(xiàng)目眾籌成功便從中抽一名參與者獲贈(zèng)北京遠(yuǎn)洋春天精品住宅一套首付約27萬元。根據(jù)規(guī)則說明,當(dāng)產(chǎn)生中獎(jiǎng)?wù)咔宜艳k理完畢確認(rèn)購房手續(xù),其他參與眾籌用戶支持的11元眾籌款將贈(zèng)與中獎(jiǎng)?wù)哂糜谥Ц妒赘犊?首付款不足的部分由京東補(bǔ)齊。此外,遠(yuǎn)洋近期還推出一系類不同城市的眾籌購房專項(xiàng)折扣。

 

而萬科則攜手平安好房推出眾籌買房。據(jù)其第二波眾籌買房信息顯示,眾籌項(xiàng)目為北部萬科城第7期B46號(hào)樓216套住宅,目前售價(jià)為5500元/平方米(含裝修)。認(rèn)籌目標(biāo)最低1500萬元,最高2500萬元,每套房產(chǎn)最低認(rèn)購金額5萬元起,最高不超過13.5萬元,持有期限為10個(gè)月。眾籌回報(bào)則為享均價(jià)4800元/平方米的優(yōu)惠購房券以及3%的年化收益率。以一套68.64平方米的2室2廳為例,目前市場(chǎng)價(jià)格為5500元/平方米,市場(chǎng)總價(jià)即377520元。若認(rèn)籌10萬元,則購房總投入為326472元,總優(yōu)惠金額為51048元。

 

縱觀房產(chǎn)公司推出的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目,優(yōu)惠少則1萬元至2萬元,多則數(shù)十萬元,著實(shí)令不少有購房需求的人為之瘋狂。雖然看似房地產(chǎn)公司“大出血”,但是在前述業(yè)內(nèi)人士看來房地產(chǎn)公司也打著自己的小算盤。“對(duì)各個(gè)企業(yè)而言,眾籌買房只是一種嘗試,現(xiàn)在仍是以傳統(tǒng)銷售方式為主,這個(gè)只是創(chuàng)新應(yīng)用。如果效果好也許會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持,如果效果不好恐難以堅(jiān)持?，F(xiàn)在企業(yè)都在拓展銷售渠道”。同時(shí),他告訴記者,據(jù)他從萬科了解到,眾籌一套房的優(yōu)惠幅度平均在3萬元-5萬元,“實(shí)際上折扣就是減少了一些中間的費(fèi)用,比如現(xiàn)場(chǎng)營銷人員的費(fèi)用,然后把這個(gè)折扣給消費(fèi)者,一般就是幾萬元,也不會(huì)很多。”

 

高回報(bào)為預(yù)期年化收益率

 

眾籌目前仍存法律風(fēng)險(xiǎn)

 

眾籌買房除了為購房者提供購房優(yōu)惠以外,有的項(xiàng)目出品方還宣稱能用于投資者炒房。所謂眾籌炒房,就是房地產(chǎn)開發(fā)商先拿出在原價(jià)基礎(chǔ)上打了折的房子出來招募投資者,讓后者以一個(gè)固定的價(jià)格進(jìn)行眾籌購買。當(dāng)眾籌成功后再以拍賣的形式把集體購買的房子賣掉,起拍價(jià)格等于或高于眾籌價(jià)格。當(dāng)溢價(jià)拍賣成功后,投資者分獲利益。

 

在平安好房的眾籌買房頁面上,記者看到網(wǎng)頁上方就顯示“預(yù)計(jì)綜合收益或超51%”。以認(rèn)籌10萬元為例,購房總投入(市場(chǎng)總價(jià)-總優(yōu)惠金額)為326742元,預(yù)計(jì)總產(chǎn)出(逾期2017年7200元/平方米)為494208元,預(yù)計(jì)總收益(逾期總產(chǎn)出-總投入)為167736元。值得注意的是,依此進(jìn)行推算,宣傳中的51.4%的預(yù)計(jì)綜合總收益實(shí)際上是三年投資的總收益率,而非年化收益率,10萬元認(rèn)籌金額下的預(yù)計(jì)年化收益率為22.3%,而認(rèn)籌6萬元、5萬元對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)年化收益率為18.5%和17.7%。

 

事實(shí)上,眾籌炒房也不是最近才興起。早在兩年前國外眾籌平臺(tái)Fundrise就通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌房地產(chǎn),運(yùn)作模式是開發(fā)商將項(xiàng)目在網(wǎng)站上列出,投資者可隨地購買項(xiàng)目中的份額,金額從100美元到5000美元不等。如果開發(fā)的項(xiàng)目要出租,投資者也可以從租金獲利,或從房地產(chǎn)升值中獲利。

 

在國內(nèi),今年6月份時(shí),東莞的互聯(lián)網(wǎng)金融公司團(tuán)貸網(wǎng)就曾推出一款眾籌買房產(chǎn)品“房寶寶”,上線不到一分鐘就有500萬元的投資額,共1400多萬元的眾籌目標(biāo)僅用22小時(shí)就達(dá)成。雖然該產(chǎn)品并未承諾收益率,但是從網(wǎng)站宣傳頁面可以發(fā)現(xiàn),投資者是以低于市場(chǎng)價(jià)格購買該項(xiàng)目中房產(chǎn),差價(jià)達(dá)7000元/平方米。如果該房產(chǎn)一年內(nèi)以市場(chǎng)價(jià)格賣出,則該項(xiàng)目年化收益率可達(dá)到32%。

 

雖然眾籌炒房能為投資者帶來高收益,但需要注意的是無論是20%年化收益率或是80%綜合收益率都是預(yù)期收益率。業(yè)內(nèi)人士指出,眾籌炒房的收益是建立在房子能夠溢價(jià)銷售的基礎(chǔ)上,“然而目前市場(chǎng)行情復(fù)雜,眾籌的房產(chǎn)是否能如逾期高溢價(jià)銷售為投資者帶來高收益,都存在極大的不確定性”?；ヂ?lián)網(wǎng)金融分析師王偉忠也對(duì)記者表示,“拍賣流程是否合法合規(guī),會(huì)不會(huì)產(chǎn)生多余的稅費(fèi)和時(shí)間成本也都存在疑問”。

 

此外,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,募資對(duì)象超過200人即為公開發(fā)行,而眾籌的低門檻集資方式稍不謹(jǐn)慎就容易觸碰非法集資的法律紅線。而目前,業(yè)務(wù)專門針對(duì)房地產(chǎn)眾籌的相關(guān)法律條文。因此,王偉忠表示,“眾籌買房本質(zhì)上仍是高風(fēng)險(xiǎn)投資,切莫為了博取高收益而盲目參與。”