在近日舉行的沈陽(yáng)冬季房交會(huì)期間,沈陽(yáng)市政府出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策引起廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議。據(jù)記者了解,除遼寧沈陽(yáng)外,江西、浙江、山東、安徽等20多個(gè)城市在取消樓市“限購(gòu)令”后,先后出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等一系列提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的措施。

 

        限購(gòu)?fù)耸?補(bǔ)貼出手

 

        繼今年6月呼和浩特率先取消限購(gòu)后,絕大多數(shù)限購(gòu)城市已跟進(jìn)解禁。針對(duì)樓市新變化,一些地方又頻出新招,改“限市”為“托市”。據(jù)記者梳理,地方政府購(gòu)房補(bǔ)貼方式主要有三種:

 

        調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。近期,北京、上海等城市相繼調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后,契稅優(yōu)惠惠及面擴(kuò)大,更多的剛需及改善購(gòu)房群體將少繳納稅費(fèi),并獲得貸款優(yōu)惠利率。以上海內(nèi)外環(huán)之間一套總價(jià)為260萬元的房源為例,調(diào)整前總價(jià)超過200萬元的住宅屬于非普通住宅,契稅標(biāo)準(zhǔn)為3%,即7.8萬元;調(diào)整之后,其總價(jià)低于310萬元屬于普通住宅,稅率將按1.5%繳納,購(gòu)房者僅需交稅3.9萬元。

 

         政府直接給予契稅優(yōu)惠或減免。即通過對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤,如精裝修、綠色建筑項(xiàng)目、90平方米以下戶型等的成交給予契稅減免優(yōu)惠。例如,安徽宿州出臺(tái)政策,從10月17日至11月20日,對(duì)個(gè)人購(gòu)買新建商品住房或二手房繳納契稅的,該市財(cái)政按所繳納契稅額的100%給予住房補(bǔ)貼。山東濰坊10月19日宣布,個(gè)人購(gòu)買90平方米以下且屬首套房者,政府給予其契稅100%補(bǔ)貼;90平方米以上、144平方米以下的,或者用于創(chuàng)業(yè)的300平方米以下商業(yè)、辦公用房,契稅予以50%補(bǔ)貼。江西則發(fā)文通知,各地可對(duì)二手房交易契稅、營(yíng)業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼等。

 

         政府直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。如沈陽(yáng)在冬季房交會(huì)期間,特別為購(gòu)房者提供貨幣補(bǔ)貼:90平方米以下每平補(bǔ)30元,90-144平方米每平補(bǔ)貼50元,144平方米以上的每平補(bǔ)150元。江西有關(guān)部門也發(fā)文通知,除基本解除限購(gòu)?fù)?各地可對(duì)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅適當(dāng)補(bǔ)貼。

 

         行政“托市”引發(fā)公平質(zhì)疑

 

         近年來一些地方政府對(duì)樓市的干預(yù)不少,初衷均是為避免市場(chǎng)大起大落,但一系列行政化舉措?yún)s引發(fā)對(duì)公平性的質(zhì)疑。

 

         人為影響市場(chǎng)預(yù)期。由于行政之手伸得過長(zhǎng),消費(fèi)判斷往往與市場(chǎng)走向相悖,出現(xiàn)“寧愿買漲不愿買跌”的怪圈。一些接受采訪的市民表示,“政府救市”表明房?jī)r(jià)處于下行空間,將繼續(xù)觀望。業(yè)內(nèi)人士也反映,政府行為讓他們研判后市面臨不確定因素。

 

         財(cái)政補(bǔ)貼、免稅有失公允。“那些購(gòu)房者并非住房保障對(duì)象,憑啥拿納稅人的錢來幫他們買房?”沈陽(yáng)李先生對(duì)財(cái)政補(bǔ)貼買房直呼不解。而對(duì)于沈陽(yáng)大戶型補(bǔ)得多、中小戶型補(bǔ)得少的購(gòu)房補(bǔ)貼政策,更有人質(zhì)疑其“濟(jì)富力度大,濟(jì)貧力度小”。網(wǎng)友議論,政府出臺(tái)政策時(shí)應(yīng)該約束好權(quán)力邊界,不能顧此失彼,“亂作為”。

 

         有為特定對(duì)象牟利之嫌。今年5月,媒體披露杭州要求商品住宅售價(jià)應(yīng)與備案價(jià)一致,一旦降幅超過15%就需重新申報(bào)備案,被解讀為杭州對(duì)房?jī)r(jià)的“限降令”。

 

         樓市去行政化路有多遠(yuǎn)

 

        一些業(yè)內(nèi)人士和專家接受記者采訪時(shí)表示,“托市”手段亦應(yīng)一分為二地看待。如對(duì)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和契稅優(yōu)惠的做法普遍表示贊同,認(rèn)為其是順應(yīng)市場(chǎng)變化、讓利于民的舉措。

 

        以上海為例,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后,全市普通住宅比例擴(kuò)增至88.9%。搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示,普宅調(diào)整是順應(yīng)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。“隨著近兩年房?jī)r(jià)上漲,原先的普通房標(biāo)準(zhǔn)已不適用,適時(shí)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)十分必要。本輪普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定進(jìn)一步降低后,中低端購(gòu)房者在稅收方面的負(fù)擔(dān)有所減少,對(duì)于剛性購(gòu)房者而言是個(gè)利好消息,預(yù)計(jì)將有10%以上的住宅交易因此受益。”

 

        而直接用地方財(cái)政對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼做法卻值得商榷。專家認(rèn)為,這是地方政府對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的一種直接干預(yù)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室資深研究員梁季表示,公共財(cái)政對(duì)弱勢(shì)群體可以通過轉(zhuǎn)移支付進(jìn)行補(bǔ)貼,用財(cái)政資金來補(bǔ)貼非固定對(duì)象購(gòu)房者,顯然是不規(guī)范的,有失公平性。

 

       梁季表示,公共財(cái)政可以通過轉(zhuǎn)移支付對(duì)住房困難群體進(jìn)行補(bǔ)貼,但是用財(cái)政資金來補(bǔ)貼商品房購(gòu)房者,顯然不規(guī)范,有失公平性。隨意對(duì)稅費(fèi)減免緩,也會(huì)對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成直接干預(yù)。

 

       政府對(duì)樓市伸出行政之手,顯然并非治本之策。專家建議,政府每出臺(tái)一項(xiàng)公共政策時(shí),應(yīng)該約束好權(quán)力邊界,不能顧此失彼,顯失公平“亂作為”。地方政府應(yīng)在完善多層次住房保障體系同時(shí),如何盡量減少對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù),積極促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,擺脫過度依賴土地財(cái)政,重構(gòu)穩(wěn)增長(zhǎng)惠民生發(fā)展新路。

 

      住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日也表示,樓市要去行政化,近期應(yīng)借市場(chǎng)調(diào)整機(jī)遇,把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

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