國(guó)慶前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)調(diào)整住房貸款的通知，被認(rèn)為是大規(guī)模的房地產(chǎn)救市政策。不少房地產(chǎn)企業(yè)甚至預(yù)期“十一”黃金周假期，市場(chǎng)有望迎來(lái)購(gòu)房小高潮。

 

不過(guò)各方數(shù)據(jù)顯示，由于受到房地產(chǎn)大勢(shì)的影響，今年的黃金周樓市并沒(méi)有過(guò)去那么大紅大紫。

 

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告， 10月1-7日，中指監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要一、二線城市累計(jì)成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。其中一線城市全線下降。

 

與此同時(shí)，多地庫(kù)存持續(xù)突破2014年以來(lái)的最高水平，深圳、廣州、南京等地庫(kù)存均維持在2010年以來(lái)的高位。

 

綜合各方觀點(diǎn)以及市場(chǎng)的反應(yīng)，低迷的成交量在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)有所改善，但房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)很難改變。短期內(nèi)銷售量的提升仍取決于企業(yè)的降價(jià)幅度。房貸新政會(huì)提振房地產(chǎn)的短期銷售和市場(chǎng)信心，但很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行趨勢(shì)。

 

一線城市成交全線下降

 

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告， 10月1日-7日，中指監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要一、二線城市累計(jì)成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。

 

從具體城市日均成交量來(lái)看，與2013年同期日均水平相比，代表城市中僅6城市同比上漲，哈爾濱漲幅最大，同比上漲70.79%，成都、武漢也有超過(guò)20%的漲幅；同比下降的城市中，合肥、廈門降幅超過(guò)60%。

 

一線城市全線下降。有數(shù)據(jù)顯示，今年“十.一”黃金周期間，上海商品住宅的日均成交量不足100套房源，較去年同期日均120套的成交水平有較大幅度下降，為近3年最低。

 

國(guó)慶長(zhǎng)假成交總量不及國(guó)慶前兩日單日成交量。據(jù)搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十.一”黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬(wàn)平方米，同比去年同期下跌26.1%，為2012年來(lái)最低水平。與9月最后一周成交量相比更是暴跌了66.4%；成交均價(jià)為25451元/平方米，與去年同期相比上漲11.38%，為同期歷史最高值。

 

而北京樓市國(guó)慶期間成交大幅下降四成。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月-9月份，北京新建商品房（剔除保障房）市場(chǎng)成交額為1182.87億元，與2013年同期的1844.26億元相比，同比下滑幅度高達(dá)36%。而國(guó)慶7天長(zhǎng)假的成交量，與2013年同期相比，成交同比下降4成。

 

在廣州，據(jù)房王網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：國(guó)慶黃金周期間，廣州十二區(qū)（縣）網(wǎng)簽一手住宅476套，與去年同期相比下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%。從區(qū)域來(lái)看，從化（縣級(jí)市）以124套的成交量居首，成交面積達(dá)16707平方米，均價(jià)為7786元/平方米；其次是增城（縣級(jí)市），網(wǎng)簽套數(shù)115套，成交均價(jià)9874元/平方米。廣州中心六區(qū)僅網(wǎng)簽100套，其中過(guò)半在白云區(qū)。

 

國(guó)慶期間，深圳商品房成交同樣清淡。深圳市規(guī)土委官方數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月7日，深圳商品住房?jī)H僅成交139套，同比下滑46%。

 

盡管與2013年“黃金周”日均水平相比，一線城市全線下降，但中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告稱，二線代表城市中有12個(gè)城市上漲，其中哈爾濱、三亞漲幅超1倍。盡管與今年9月的日均成交水平相比代表城市全線下降，但與今年中秋假期日均水平相比，仍有長(zhǎng)沙、武漢、南京、貴陽(yáng)、溫州5個(gè)城市成交量上升。

 

去庫(kù)存仍是首要任務(wù)

 

不過(guò)，“十.一”長(zhǎng)假前，央行限貸政策的松綁，的確給焦灼的樓市注入了些許生機(jī)。房貸政策放松后的國(guó)慶黃金周，上海“十.一”房展會(huì)在上海展覽中心舉行。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，首日觀眾達(dá)3.5萬(wàn)人次，為期四天的展期共吸引超過(guò)12萬(wàn)人次參觀，超過(guò)了去年同期的11萬(wàn)人次。

 

上海中環(huán)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)稱，就在這個(gè)國(guó)慶期間，新推出的房源，去化率達(dá)到了一半。“前來(lái)購(gòu)房的很多都是改善性需求，原先因?yàn)槎追抠J限制，現(xiàn)在貸款放開(kāi)了，很多人開(kāi)始擔(dān)心接下來(lái)房?jī)r(jià)的不確定性，這個(gè)時(shí)候就容易做出購(gòu)房的決定。來(lái)看盤的客戶，很容易看出來(lái)很緊張房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，也不像之前有‘等等看’的心理，到訪量也比之前高很多，一般簽約的成功率就非常高。”該樓盤均價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米。

 

另?yè)?jù)億翰智庫(kù)對(duì)十大主流房企的調(diào)研顯示：國(guó)慶長(zhǎng)假期間，來(lái)電來(lái)訪增長(zhǎng)20%以上，且轉(zhuǎn)化率有所提升，為8%-10%；投資改善型客戶明顯增加，占比約20%，但觀望情緒仍未去除。億翰智庫(kù)調(diào)研后的結(jié)論是，10月份企業(yè)銷售額可能比9月增長(zhǎng)20%以上，個(gè)別企業(yè)環(huán)比可望增加30%-40%。

 

中金地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭更是預(yù)計(jì)，央行此次放松信貸預(yù)計(jì)將帶來(lái)短期購(gòu)房需求10%-20%的恢復(fù)，有助于縮小供需差。

 

不過(guò)，在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦看來(lái)：“信貸新政讓房企看到了希望，但短期內(nèi)銷售量的提升仍取決于他們的降價(jià)幅度。”而對(duì)于大量銷售進(jìn)度不佳的上市房企來(lái)說(shuō)，借助政策利好，在四季度“以價(jià)換量”，是必需的選擇。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前各大城市的具體營(yíng)銷情況看，以價(jià)換量的策略還將繼續(xù)執(zhí)行。

 

“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在政策面基本穩(wěn)定的情況下，需要考慮兩個(gè)變量：購(gòu)房者的決策、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的房企策略。購(gòu)房者目前還是希望有一個(gè)價(jià)格折扣的，所以房企還得順著此類意向購(gòu)房者的心思，在價(jià)格上不主動(dòng)調(diào)高。而從同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的房企策略看，沒(méi)有哪個(gè)房企會(huì)因?yàn)檎叩姆潘啥氏葷q價(jià)，因?yàn)闈q價(jià)就會(huì)造成客戶的流失。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，目前房企繼續(xù)“以價(jià)換量”的深層次原因是，大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫(kù)存”任務(wù)。

 

“從9月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去庫(kù)存化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，比如杭州、寧波、大連、青島等。”張宏偉分析稱。

 

根據(jù)10月8日發(fā)布的《2014年三季度中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》，截至2014年9月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月增長(zhǎng)5.65%，持續(xù)突破2014年以來(lái)最高水平，深圳、廣州、南京等地庫(kù)存均維持在2010年以來(lái)高位。

 

一線城市庫(kù)存量環(huán)比上升幅度均較大，深圳可售面積環(huán)比增幅達(dá)到26.05%，廣州達(dá)到11.74%。二線城市中南京庫(kù)存上漲幅度也達(dá)到10.33%，合肥和南充超過(guò)8%。9月在原有高企的庫(kù)存基數(shù)下，房企依舊加大推盤，各城市可售面積繼續(xù)攀升，大量的庫(kù)存壓力在考驗(yàn)新政帶來(lái)的實(shí)際效用。

 

房地產(chǎn)疲態(tài)或持續(xù)到2015年

 

盡管國(guó)慶之前，央行放松對(duì)按揭貸款發(fā)放的條件，為諸多房企注入了“強(qiáng)心針”，甚至有傳言稱部分房企醞釀漲價(jià)。

 

標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)認(rèn)為，中國(guó)住宅地產(chǎn)銷售不會(huì)立刻出現(xiàn)反彈。標(biāo)普表示，在供過(guò)于求的市場(chǎng)上，很多潛在購(gòu)房者可能會(huì)等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。但是，按揭放松可能會(huì)在未來(lái)2年內(nèi)提振購(gòu)房需求。

 

“我們認(rèn)為，由于購(gòu)房者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌而繼續(xù)保持觀望，因此房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)下行。但長(zhǎng)期來(lái)看，央行近期的政策是向前邁出的一大步。這將擴(kuò)大符合優(yōu)惠按揭貸款條件的購(gòu)房者范圍，并應(yīng)有助于釋放被壓制的需求。此舉也符合我們對(duì)中國(guó)政府將繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的觀點(diǎn)。”標(biāo)普信用分析師符蓓對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

 

而此前不久，標(biāo)普層發(fā)布《隨著失去增長(zhǎng)動(dòng)力，中國(guó)房地產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)加劇》的報(bào)告表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的持續(xù)疲弱將在未來(lái)幾年削弱中國(guó)房地產(chǎn)商的信用狀況，并導(dǎo)致部分實(shí)力較弱房地產(chǎn)商生存前景備受質(zhì)疑。該報(bào)告同時(shí)指出，“整體來(lái)看，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)銷售額將下降5%”。

 

瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也在近日表示，房貸新政會(huì)提振短期銷售和市場(chǎng)信心，但很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行趨勢(shì)。

 

“我們認(rèn)為房地產(chǎn)的下行周期尚未結(jié)束。房貸寬松政策并不能夠從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行趨勢(shì)，也不能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅反彈。從基本面來(lái)看，我們?nèi)匀徽J(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的供給已經(jīng)持續(xù)高于其剛性及改善型需求；投資性需求在前兩年增長(zhǎng)較多，但諸多支撐因素的結(jié)構(gòu)性變化已經(jīng)開(kāi)始使其趨于下滑。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還受到庫(kù)存高企、在建面積規(guī)模龐大的抑制，我們預(yù)計(jì)，在房貸新政帶來(lái)的短期反彈之后，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，這一疲弱態(tài)勢(shì)將在2015年持續(xù)。”汪濤稱。

 

他同時(shí)預(yù)測(cè)，穩(wěn)增長(zhǎng)措施會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。年底之前，最遲明年年初可能降低基準(zhǔn)利率，尤其是貸款基準(zhǔn)利率。