10月7日，原本是三亞市計(jì)劃宣布解除樓市限購的日子，然而這一天傳來的消息卻截然相反。歷時(shí)4年多之后，限購政策已經(jīng)從多數(shù)城市陸續(xù)消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)85%依賴外地人的三亞市卻成了唯一一個(gè)執(zhí)行限購的二線城市。

    從被媒體偷聽捅破“放開限購”的窗戶紙，到住建部門醞釀?wù)邇?nèi)容，最后又放棄解除限購的計(jì)劃，三亞市樓市政策在劇烈的搖擺之后回到了原點(diǎn)。三亞市的糾結(jié)在于，放開限購雖然可以帶來刺激作用，但是膨脹的商品住宅項(xiàng)目又違背了“高端、適度、有序”的地方發(fā)展原則。

    “限購+限建”，三亞市看似主動(dòng)戴上了房地產(chǎn)開發(fā)的枷鎖，但從深層次原因來看，恰恰是對(duì)前些年當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)快速膨脹帶來人口激增后果的修正。三亞市的旅游樓市正在經(jīng)歷從重住宅建設(shè)向以旅游度假項(xiàng)目開發(fā)為主轉(zhuǎn)變的陣痛期。

    歷經(jīng)搖擺 “限購”堡壘最終未破

    9月30日，位于三亞市河?xùn)|路的房地產(chǎn)交易中心顯得十分安靜，預(yù)售登記、交易辦證的大廳里空空蕩蕩。而一墻之隔的三亞市住建局卻是另一番景象，一份醞釀中的解除限購政策讓該機(jī)構(gòu)的官員們異常忙碌。

    “接下來一句是，不需要再提供家庭住房情況證明……”，在三亞市住建局房產(chǎn)市場(chǎng)管理科略顯擁擠的辦公室里，科長朱洪林正在電話里與相關(guān)部門溝通解除當(dāng)?shù)貥鞘邢拶彽奈募朕o。按照日程安排，三亞市房地產(chǎn)主管部門被要求在10月6日前出具最終的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展文件，因此解除限購的時(shí)限設(shè)定在了10月7日。

    彼時(shí)，三亞市是除北上廣深外，唯一一個(gè)堅(jiān)持限購政策的二線城市。在“限購令”實(shí)施4年多之后，限購城市中的多數(shù)已經(jīng)陸續(xù)退出，同省的?？谑幸苍诮衲?月發(fā)文取消限購，因此，三亞市樓市限購政策調(diào)整看似順理成章。

    讓人意想不到的是，變故來得非?？?，緊急召開的三亞市政府會(huì)議改變了政策的走向。當(dāng)晚19：40，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長劉樹國轉(zhuǎn)告中國證券報(bào)記者：“住建局正在研究穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，取消限購的政策還沒有最終確認(rèn)”。

    這一消息最終在國慶假期的最后一天得到了證實(shí)。10月7日，三亞市住建部門對(duì)外表示：三亞市仍按照國家分類調(diào)控的要求，執(zhí)行住房限購政策。歷經(jīng)波折，三亞市作為“限購令”的最后堡壘依然未被攻破。

    從醞釀?wù){(diào)整樓市政策，到最終放棄解除限購，三亞市糾結(jié)的政策搖擺背后到底有何苦衷？

    就在這場(chǎng)“限購風(fēng)波”前，9月28日哈爾濱第39屆秋季商品房展銷會(huì)開幕，海南三亞攜手陵水、澄邁、文昌、五指山等市縣推介當(dāng)?shù)氐木G色生態(tài)房地產(chǎn)。“我們?nèi)齺喪卸鄶?shù)的商品房銷售對(duì)象都是外地人，東北又是重點(diǎn)的銷售地區(qū)，因此每年都會(huì)來這里推介。此后，我們還會(huì)再去山西推介。”作為三亞市房產(chǎn)項(xiàng)目推介的“領(lǐng)隊(duì)”，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長劉樹國坦言，今年的樓市有了一絲寒意，“和全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)類似，哈爾濱購房者的觀望情緒比較濃。從現(xiàn)場(chǎng)來看，當(dāng)?shù)厝藢?duì)三亞市樓盤的關(guān)注度仍非常高，不過相比前幾年有一些淡。”

    正是在這次推介會(huì)上，劉樹國私下交流時(shí)談及了三亞市解除限購的話題，不成想被一位媒體記者碰巧聽到。于是，一條幾乎只有一句話的新聞見諸網(wǎng)絡(luò)——“三亞樓市限購政策馬上將要取消，取消限購文件正在走相關(guān)政府部門流程”。事實(shí)上，這并非是空穴來風(fēng)，一份解除限購的方案早在一周前已經(jīng)上報(bào)給了三亞市政府。

    “每一年的11月到第二年的3月，是三亞市房地產(chǎn)銷售旺季。我們之所以在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)考慮解除限購，主要是擔(dān)心旺季不旺會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展”，三亞市住建部門一位官員透露。

    一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“目前二線城市幾乎全線解除限購，三亞市決定維持原有政策的主要原因不是來自于政策敏感性的壓力。從全國來看，除了北京、上海等超大城市之外，多數(shù)城市都存在著‘房地產(chǎn)依賴癥’，三亞市也不例外，但是其作為一個(gè)旅游城市又有著特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。”

    如今，維持限購政策木已成舟，三亞市即將到來的樓市旺季前景如何呢？三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長劉樹國表示：“三亞市最近三年的年銷售面積在120萬—140萬平方米左右，而商品房存量約為200多萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還是非常健康的。此外，今年的銷售數(shù)據(jù)同比下滑有一些特殊性。2013年是三亞市近些年的樓市高峰，較前兩年相比銷售面積多了20萬平方米左右，主要是受全國多個(gè)城市霧霾嚴(yán)重的影響，沒有工業(yè)污染的三亞市吸引了大量的購房者。”

    難言之隱 懼怕樓荒更憂人潮

    傍晚18點(diǎn)多，三亞市天色漸暗，河?xùn)|路不寬的馬路上擠滿汽車，擁堵的情形絲毫不亞于北京、上海等大城市的主城區(qū)。

    “三亞到處都是外地人，尤其以東北人最多，所以我們常常開玩笑說這里是‘黑龍江省三亞市’”，握著方向盤的小李來自齊齊哈爾，多年前來到三亞開起了出租車，他的親戚多數(shù)都搬到了這里，偶爾過年回到寒冷的北方反而不習(xí)慣。“我來的時(shí)候，三亞老城區(qū)的房?jī)r(jià)每平米只有幾千塊，現(xiàn)在均價(jià)都在2萬元上下。這里的收入水平不高，像我這樣的半個(gè)本地人買不起房也換不起房，路邊這些樓盤都是賣給外地人的。”

    作為出租車司機(jī)，小李對(duì)于三亞市人口的增加有著很深的感受。“這些年，來三亞買房的人越來越多，路上也就越來越堵，現(xiàn)在還不是旅游旺季，晚高峰就已經(jīng)擁堵成這樣了。等到春節(jié)的時(shí)候，這條路基本上挪不動(dòng)。”

    三亞市主城區(qū)的地勢(shì)東西窄、南北狹長，河?xùn)|路、河西路、鳳凰路、解放路是僅有的幾條主干道，自從年初解放路開始道路拓寬改造施工之后，城市擁堵狀況進(jìn)一步加劇。

    “三亞市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國內(nèi)很多城市不一樣，85%的購房者來自于島外。同時(shí)，游人的季節(jié)性非常強(qiáng)，11月中旬開始，隨著北方天氣逐漸寒冷，三亞市就進(jìn)入了旅游旺季，也是房地產(chǎn)銷售的旺季”，三亞市一位官員坦言，大量外地人前來購房，在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也讓當(dāng)?shù)乇∪醯幕A(chǔ)設(shè)施和居民配套問題日漸凸顯。

    早在2011年3月，三亞市推出了限購細(xì)則，在全市范圍內(nèi)繼續(xù)執(zhí)行調(diào)控政策，主城區(qū)（河?xùn)|區(qū)及河西區(qū)）采取更加嚴(yán)厲的措施，遏制投機(jī)性購房。三亞市住建局房產(chǎn)市場(chǎng)管理科科長朱洪林表示，限購政策推出之后，對(duì)三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了積極作用。“2009年底，受到海南建設(shè)國際旅游島消息的刺激，當(dāng)時(shí)三亞市的房?jī)r(jià)幾乎是一天一個(gè)價(jià)。而在實(shí)施限購措施以來，近三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本保持穩(wěn)定，抑制了投機(jī)行為導(dǎo)致的波動(dòng)。”

    在平抑價(jià)格方面，限購政策發(fā)揮了積極的作用，但是它卻難以擋住外地購房者的加速涌入，一些樓盤采取迂回的方式，規(guī)避了限購政策帶來的限制。

    在一家位于三亞市河西區(qū)的樓盤內(nèi)，沙盤顯示項(xiàng)目就位于距離售樓處不遠(yuǎn)的地方，屬于限購的主城區(qū)范圍內(nèi)。一位銷售人員卻否認(rèn)存在限購的障礙，“我們這個(gè)項(xiàng)目不限購，你別看它位置在河西區(qū)，不過我們是掛靠在鳳凰鎮(zhèn)的。我們的項(xiàng)目是按照周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行申報(bào)，所以不受到限購的限制。當(dāng)然，您如果想申請(qǐng)銀行貸款還是需要提供納稅證明或是社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。”

    “我們不負(fù)責(zé)幫您辦理納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，不過可以給你提供一個(gè)聯(lián)系方式，問題還是能解決的”，在得知記者屬于“限購”的外地人之后，一家河?xùn)|區(qū)的樓盤銷售人員依然不遺余力地推銷，并且直白地暗示，限購所需的證明可以通過暗箱操作解決，費(fèi)用大概8000元左右。

    隨著大量外地人的涌入，內(nèi)澇、擁堵——近些年困擾三亞市的兩大頑疾變得越發(fā)突出。2013年以來，三亞市展開了城市雨污水分流改造項(xiàng)目，對(duì)三亞灣、三亞河區(qū)域的城市雨污水分流工程進(jìn)行了改造，又對(duì)鳳凰路（瑞海花園至水晶宮段）、城市酒店集中路段等4個(gè)路段實(shí)施應(yīng)急排水改造工程。同時(shí)，一輪新的市政道路建設(shè)正在三亞展開。不過，擁堵的問題很難在短期內(nèi)緩解，現(xiàn)有的城區(qū)交通環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法有效分流三亞迅速膨脹的車流。

    “內(nèi)澇、擁堵可以通過加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來解決，可是人口膨脹導(dǎo)致的負(fù)面問題卻很難解決。”一位三亞市官員指出，按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃，“高端、適度、有序”應(yīng)該是未來的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，因此房地產(chǎn)必須從重住宅建設(shè)向以旅游度假項(xiàng)目開發(fā)為主轉(zhuǎn)變。

    “三亞擁有中國最長黃金旅游海岸線和風(fēng)光資源，不過畢竟旅游資源還是非常有限的”，一位三亞當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，亞龍灣、海棠灣都是走高端旅游度假區(qū)的路線，前者分布著眾多的高端酒店，后者則依托免稅店、解放軍總醫(yī)院等項(xiàng)目主打?yàn)I海度假、休閑娛樂、療養(yǎng)休閑，它們兩個(gè)地區(qū)的共同特點(diǎn)就是商品住宅比例非常低。

    犧牲速度 經(jīng)濟(jì)療傷轉(zhuǎn)型“新興”

    在延續(xù)限購政策的消息塵埃落定后，三亞市幾乎成為了全國樓市中的另類，它是唯一一個(gè)實(shí)施“限購+限建”政策的城市。

    “我們這座樓盤原來還有很多低于40㎡的小戶型，總價(jià)只有60多萬，非常適合投資，不過如今一些沒來得及審批的小戶型都合并成80㎡的兩居戶型了，原先收了定金的也全部退了。這樣一合并，一是要重新設(shè)計(jì)改造，很麻煩，二是這樣的戶型相較于以前的小戶型要難賣不少。”三亞市華庭時(shí)光里樓盤的一位銷售主任告訴中國證券報(bào)記者。

    在三亞市，許多樓盤都感受到了“合并”的煩惱。今年4月4日，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)出臺(tái)了《加強(qiáng)三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)到80㎡（含公攤）以上。在市場(chǎng)看來，此“限建令”的推出標(biāo)志著三亞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型正在加速推進(jìn)。

    然而，一個(gè)非常棘手的問題擺在了面前：限建80㎡以下商業(yè)住宅，與“90平方米以下的住房面積必須占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的政策紅線存在著抵觸。在2006年國家出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中，這一紅線涵蓋了新審批、新開工的商品住房建設(shè)(含經(jīng)濟(jì)適用住房)。

    “三亞市作為一個(gè)旅游城市，有著非常特殊的城市特征。未來，我們將會(huì)向相關(guān)主管部門申請(qǐng)，爭(zhēng)取打破‘90平米、70%’的政策紅線”。另外，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房依然會(huì)以中小戶型為主”，三亞市住建部門一位官員表示，從“限購”到“限建”，三亞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的思路就是降低純商品性住宅的比例，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

    今年年初，三亞市市長王勇在接受媒體采訪時(shí)表示，三亞房地產(chǎn)已開始向充分發(fā)揮地理資源優(yōu)勢(shì)(1772.26,-15.050,-0.84%)的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)有所增加，健康產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)等都將是今后發(fā)展的方向；純粹的住宅產(chǎn)品則將逐步減少。為此，三亞市2014年的供地主要傾向把地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起，相關(guān)政策會(huì)更加寬松；如果是純商品房，供地的范圍、條件、門檻都要提高。

    但是從一開始，三亞市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型便不可避免地陷入到左右為難的糾結(jié)中。

    小戶型住宅一直廣受購房者特別是外來購房者的喜愛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，50㎡至80㎡的小戶型占三亞市房地產(chǎn)整體成交的60%左右。而在樓市整體下滑的背景下，三亞市對(duì)小戶型住宅可以說既難以割舍，又不得不做出這樣的痛苦抉擇。

    “限建令”甫一推出，業(yè)內(nèi)人士便表示，目前小戶型住宅樓在三亞出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)狀，一手存量房高達(dá)130萬平方米，其中小戶型占多數(shù)。同時(shí)，三亞已建成、在建和已經(jīng)審批小戶型住宅面積約300萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，“限建令”將有利于小戶型住宅的去庫存。

    但是，從4月到9月，受累于房地產(chǎn)形勢(shì)的整體低迷，小戶型住宅無論是從成交價(jià)格還是從成交量來看，并未及預(yù)期中那般樂觀。而且從長遠(yuǎn)來看，正如李剛所言，隨著三亞“百萬置業(yè)”時(shí)代的終結(jié)，置業(yè)門檻的翻番將使三亞樓市的整體成交量進(jìn)一步下滑。

    同時(shí)，“限建令”推出后，本地居民雖然可以通過廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限制房和拆遷安置房等五類保障性住房解決住房問題，但并非所有三亞市民都具備享受五類保障性住房的條件，城市“夾心層”及外來人才的置業(yè)問題該如何解決又是一個(gè)按下葫蘆起來瓢的難題。

    在限購和轉(zhuǎn)型的取舍中，三亞市的抉擇愈發(fā)糾結(jié)。

    三亞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋為何在最后關(guān)頭作出放棄取消房地產(chǎn)限購政策的決定時(shí)表示，不取消樓市限購，主要是出于加快三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的考慮。三亞實(shí)施限購政策以來，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展，盡管在經(jīng)濟(jì)增長速度上作出了犧牲，但培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略得以穩(wěn)步實(shí)施，三亞多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐力也正在逐步形成。

    劉樹國也告訴中國證券報(bào)記者，近年來，三亞市致力于積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，適度控制普通商品住宅開發(fā)，酒店、寫字樓、旅游、商業(yè)、養(yǎng)老、科研、醫(yī)療等地產(chǎn)比重逐年增大，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化效果已經(jīng)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自2009年以來，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資已從97.9億元增長到2013年的302.7億元，其中產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等旅游房地產(chǎn)投資從25億元增長到100億元左右，所占比例從25.5%上升到33%左右。從今年1至8月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，普通商品住宅在三亞市商品房銷售總面積中所占比例由去年同期的84.2%下降為74.77%，經(jīng)營性房產(chǎn)占比由15.8%上升為25.23%。

    另外，2013年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在三亞全市GDP中所占比重、房地產(chǎn)業(yè)稅收在全市地方公共財(cái)政收入中所占比重分別比2010年下降了5.6和2.8個(gè)百分點(diǎn)。

    但是今年上半年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例仍然高達(dá)74%，雄居全國各主要城市之首。在上半年樓市萎靡不振的情況下，房地產(chǎn)的大幅下滑也成為GDP的最大“殺手”。三亞市統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市GDP191.04億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長4.1%，增速高于一季度2.1個(gè)百分點(diǎn)，低于全省增長水平3.9個(gè)百分點(diǎn)，與三亞設(shè)立的全年10%的增長目標(biāo)也有一定距離。

    不忘教訓(xùn) 產(chǎn)業(yè)配套亟待夯實(shí)

    解除限購還是不解除限購？到底什么時(shí)候解除限購？看似最應(yīng)該解除限購的三亞陷入到了反復(fù)糾結(jié)中。

    劉樹國在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，前三季度房地產(chǎn)下滑更大程度上是整體市場(chǎng)環(huán)境所致，與限購關(guān)系不大。三亞一位不愿具名的樓盤開發(fā)商告訴中國證券報(bào)記者，三亞限購政策基本上只適用于河西、河?xùn)|區(qū)的普通公寓項(xiàng)目，受限購影響的項(xiàng)目只有39個(gè)。雖然目前三亞的限購樓盤均有執(zhí)行限購政策，但不少項(xiàng)目在操作上也有變通的地方，可以繞開限購。加上現(xiàn)在還沒到旺季，即使現(xiàn)在放開限購，對(duì)樓市的提振作用也有限。

    “所以，限購對(duì)三亞來說貌似是一個(gè)十分緊迫的問題，但實(shí)際上只是表面問題，根本問題是三亞市應(yīng)該如何促進(jìn)樓市的持續(xù)和健康發(fā)展。雖然現(xiàn)在輿論都把注意力集中到了限購上，但限購并不是三亞房地產(chǎn)的支點(diǎn)。對(duì)于三亞來說，房地產(chǎn)發(fā)展的真正支點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)。”上述樓盤開發(fā)商告訴中國證券報(bào)記者。

    早在2008年，三亞市常務(wù)副市長嚴(yán)之堯便指出，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須建立在堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須配合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能體現(xiàn)出真正的價(jià)值。他舉例說，目前三亞一家效益好的五星級(jí)酒店年產(chǎn)值可達(dá)三億元人民幣，會(huì)源源不斷地為政府提供稅收，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供持續(xù)的動(dòng)力。如果生產(chǎn)一般的商品房出售，短期內(nèi)政府獲得了巨大收益，但從長遠(yuǎn)看則失去了可持續(xù)的動(dòng)力。

    缺乏產(chǎn)業(yè)支撐已使三亞地產(chǎn)在上世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)泡沫中遭受過一次重創(chuàng)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，1993年海南房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致產(chǎn)生總面積達(dá)1631萬平方米的“半拉子”工程，閑置建設(shè)用地23788.5公頃，積壓商品房455萬平方米，停建的規(guī)劃報(bào)建面積1631萬平方米，沉淀資金500多億元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從高峰時(shí)的5000多家，最后剩下不到10%。當(dāng)時(shí)700多萬人口的海南房地產(chǎn)積壓量占全國的近十分之一。直到2007年下半年，海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行等部門通力協(xié)作8年時(shí)間才將“泡沫”消滅。

    2000年之后，三亞地產(chǎn)開始復(fù)蘇，但由于依然缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，類似的故事又開始上演。自2002年起，三亞新建商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出一波狂飆突進(jìn)之勢(shì)，2007年，三亞海景房均價(jià)已經(jīng)超過每平方米1.4萬元，房?jī)r(jià)增長超過30%。就在全國房?jī)r(jià)開始下調(diào)的2008年，三亞商品房平均銷售價(jià)格為1.0159萬元/平方米，與上年同期相比增長36.34%。2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》后，在國際旅游島的刺激下，三亞房地產(chǎn)又開始呈現(xiàn)出泡沫化隱憂。

    雖然2011年3月3日限購政策出臺(tái)后一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，但并沒有從根本上改變?nèi)齺喎康禺a(chǎn)基礎(chǔ)薄弱的問題。同樣，即使限購政策解除，也并不能從根本上拯救三亞的房地產(chǎn)業(yè)。

    “所謂加強(qiáng)房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，其實(shí)就是要解決房地產(chǎn)發(fā)展過程中的配套問題。在上一輪的城鎮(zhèn)化過程中，地方政府在政績(jī)沖動(dòng)和土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，不停地造房子，但產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施都跟不上，所以造成了眼下這種局面。所以在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，一定要先打好基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展”，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    有專家同時(shí)指出，三亞市在促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的同時(shí)還要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在今年5月28日三亞市召開的房地產(chǎn)形勢(shì)分析研討會(huì)上，便有專家指出，三亞以往開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在配套設(shè)施上往往并不健全，業(yè)主的消費(fèi)和服務(wù)需求大部分依賴于城市公共設(shè)施，而目前三亞有限的公共資源和服務(wù)能力尚無法很好地滿足這些需求，也在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市消費(fèi)的帶動(dòng)作用。

    “所以，現(xiàn)在三亞市將主要精力放到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上，壓縮純商業(yè)性住宅的比例，促進(jìn)房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合是很正確的。而且今年房地產(chǎn)行業(yè)整體比較低迷，這時(shí)候推進(jìn)轉(zhuǎn)型阻力相對(duì)來說比較小。但是，房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇后，在GDP的考核機(jī)制下，三亞市還能不能頂住壓力推進(jìn)轉(zhuǎn)型也打上了問號(hào)。”上述樓盤開發(fā)商告訴記者。

    多位地產(chǎn)專家在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)紛紛建言，對(duì)于GDP對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最為依賴的三亞市而言，應(yīng)該降低GDP的考核壓力，為三亞市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造更大的政策空間。“地方政府發(fā)展的政績(jī)觀應(yīng)該調(diào)整，通過在城市規(guī)劃、土地指標(biāo)、金融政策等方面的約束，防止助長房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)大的現(xiàn)象。同時(shí)淡化GDP考核，將就業(yè)、環(huán)保、城市化等指標(biāo)納入考核中。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    值得注意的是，自2013年以來，包括福建、山西、寧夏、河北、浙江、陜西等多個(gè)省份對(duì)市、縣(區(qū))的考核進(jìn)行了調(diào)整，降低或取消了GDP考核。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前明確取消GDP考核的縣市超過了70個(gè)。