在北京所有開(kāi)發(fā)商近乎翹首企盼的狀態(tài)下，傳統(tǒng)的“金九”終于到來(lái)。以首開(kāi)香溪郡、招商臻園以及朝北8080項(xiàng)目等為代表的9月首批開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)，總算是把北京“金九”的“頭炮”打響。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，9月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來(lái)的月度新高。從9月入市項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，雖然今年年初預(yù)售限價(jià)已基本放開(kāi)，但“謹(jǐn)慎”仍是目前市場(chǎng)基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅就9月首批開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的三個(gè)項(xiàng)目就判定樓市已經(jīng)回暖甚至反轉(zhuǎn)，還為時(shí)尚早。

    9月樓市開(kāi)門(mén)紅

    從開(kāi)盤(pán)時(shí)間上看，集中在9月第一周開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán) 主 要 有 三 個(gè) ， 即 首 開(kāi) 香 溪 郡 、 臻 園 和 朝 北8080。由于在“金九”的第一周開(kāi)盤(pán)，其銷(xiāo)售情況往往能夠影響整個(gè)9月的勢(shì)頭，因此，這三個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，一直十分受人關(guān)注。

    9月3日晚，首開(kāi)香溪郡首次開(kāi)盤(pán)，系北京樓市9月第一個(gè)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目。在位于北京千禧大酒店二層的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，場(chǎng)面十分火爆。據(jù)了解，首開(kāi)香溪郡項(xiàng)目本次總計(jì)推出186套房源，截止當(dāng)天認(rèn)購(gòu)活動(dòng)截止時(shí)，總計(jì)有150套被成功認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到80%。在談及開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)的選擇時(shí)，首開(kāi)香溪郡有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，沒(méi)有刻意搶跑金九的考慮，而是根據(jù)此前積累的意向客戶(hù)的需求，將開(kāi)盤(pán)日期定在這個(gè)時(shí)間。從最終的認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，結(jié)果還是比較滿(mǎn)意的。

    另外兩個(gè)選在9月第一周開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，招商臻園和朝北8080也都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。其中朝北8080項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄。而在五環(huán)沿線(xiàn)的招商臻園項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，120套房源亦完成銷(xiāo)售，銷(xiāo)售金額超過(guò)10億元人民幣。

    開(kāi)發(fā)商讓利加大

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中包括東亞尚品臺(tái)湖、尚峯壹號(hào)、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季等在內(nèi)的19個(gè)純新盤(pán)，以及包括中信府、首開(kāi)緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等在內(nèi)的20個(gè)老項(xiàng)目后期。9月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來(lái)的月度新高。

    從計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的位置來(lái)看，39個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅有4個(gè)位于五環(huán)以?xún)?nèi)，而當(dāng)前商品住宅庫(kù)存、當(dāng)中近90%的存量均位于五環(huán)以外。從9月入市項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，雖然自今年年初預(yù)售限價(jià)已基本放開(kāi)，但“謹(jǐn)慎”仍是目前市場(chǎng)基調(diào)。

    亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布售價(jià)的9月 入 市 項(xiàng) 目 中 ， 像 首 開(kāi) 香 溪 郡 開(kāi) 盤(pán) 均 價(jià) 僅 為20000元/平方米，甚至低于同為東壩生活圈的自住商品房；純新盤(pán)東亞尚品臺(tái)湖的商住產(chǎn)品預(yù)售價(jià)僅為16500元/平方米起，是臺(tái)湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目，而房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤(pán)五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地，以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅、為19000-22000元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。而未公布售價(jià)的項(xiàng)目則是更加謹(jǐn)慎，還需通過(guò)蓄客數(shù)量與客戶(hù)心理預(yù)期來(lái)確定最終的售價(jià)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，9月市場(chǎng)供應(yīng)大增的原因在于今年上半年大量房企沒(méi)有完成既定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)，在2014年度已經(jīng)過(guò)去三分之二的節(jié)點(diǎn)上，各大房企項(xiàng)目不得不加快推盤(pán)節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃。

    剛需緩釋放

    記者發(fā)現(xiàn)，9月第一周開(kāi)盤(pán)的三個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客群基本以剛需和首次改善客戶(hù)為主，而他們?nèi)〉幂^好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，則說(shuō)明剛需正在緩慢的恢復(fù)或者釋放當(dāng)中。

    據(jù)了解，首開(kāi)香溪郡本次開(kāi)盤(pán)主推戶(hù)型為90平方米的三室兩廳一衛(wèi)、117平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，以及138平方米四室兩廳兩衛(wèi)。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，由于客戶(hù)的需求按照原定計(jì)劃不能滿(mǎn)足，首開(kāi)？香溪郡的開(kāi)發(fā)商方面特加推14號(hào)樓和19號(hào)樓，最終，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)共推售186套房源，成功認(rèn)購(gòu)150套，認(rèn)購(gòu)率達(dá)80%。

    從價(jià)格層面看，首開(kāi)香溪郡的項(xiàng)目入市價(jià)格約在2萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格在其首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，已經(jīng)明顯低于周邊同類(lèi)項(xiàng)目的定價(jià)，甚至低過(guò)周邊的自住型商品房，從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，這一價(jià)格對(duì)于剛需和首次改善需求為主的購(gòu)房群體，確實(shí)起到了較大的殺傷作用。

    “我們真正做到了以剛需的價(jià)格，向客戶(hù)提供了別墅般的居住品質(zhì)。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“所以，此次首開(kāi)香溪郡的熱銷(xiāo)，雖然于市場(chǎng)而言，是一場(chǎng)‘驚喜’，卻在我們的意料之中。”不過(guò)，多家機(jī)構(gòu)都對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并未有太大的樂(lè)觀情緒。優(yōu)選財(cái)富投資研究中心近日對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，本輪房地產(chǎn)調(diào)整屬于自身原因，主要是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與居民購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重脫節(jié)，加上市場(chǎng)供需矛盾的變化引起的，本輪調(diào)整的持續(xù)時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些，可能會(huì)持續(xù)到今年四季度。