9月開局，深圳樓市進入一個“兵家必爭”的樓市銷售旺季。在經(jīng)歷了今年前8個月的新房成交冷淡行情后，房企新房庫存驟升，都在等待向市場推售大量房源的絕佳機會。

記者了解到，從進入9月起，房企推盤節(jié)奏明顯加快。首周就有3個樓盤開售，10個樓盤開放營銷中心和樣板間，進行前期預熱活動的樓盤則更是多達數(shù)十家。房企的高庫存和積極入市會否引發(fā)一輪降價？業(yè)內(nèi)人士表示，樓盤入市能否獲得成交要看錢袋子和購房者的信心，而已入市樓盤的成交情形則說明，購房者不會接受價格高出預期的樓盤，但是價格合理的樓盤則會獲得購房者青睞。對于后市，相關(guān)專家表示，深圳房價下跌將從9月份開始，但形式上，房企或采用比較含蓄的方式降價，普通購房者或不易感知。

中秋入市三盤 低價樓盤暢銷

剛剛過去的中秋算是今年深圳樓市“金九銀十”的首次售樓高峰。記者了解到，9月第一個周末深圳有3個項目開盤或加推，另外還有約10個項目開放營銷中心或樣板間。此外，數(shù)十個樓盤舉辦各種各樣的促銷活動以吸引購房者。如此多的樓盤加緊營銷節(jié)奏就是為了接下來的銷售旺季做準備。

據(jù)悉，在中秋節(jié)假期內(nèi)，深圳共有3個項目開盤或加推，分別是位于龍崗的純新盤星都豪庭、位于松崗的聯(lián)投東方、位于龍華的華業(yè)玫瑰四季。三個樓盤的入市銷售情況由于其入市價格的不同而大相徑庭。

其中，9月1日就獲得預售許可證的布吉純新盤星都豪庭選擇在9月5日推售，比計劃提前一天，雖然該樓盤取得了500套的預售許可證，但當天卻聲稱只推出120余套78—183平方米2至6房的房源單位。記者了解到，這一樓盤的戶型的最大特點就是贈送面積多，其83平方米戶型可以做到5房。算上贈送面積，如果該樓盤定價與周邊房價相近，那么自然會吸引購房者入手。

但是，該樓盤卻由于定價過高而遭遇銷售慘敗。記者獲悉，該樓盤開盤前，銷售人員表示其83平方米的戶型均價為1.8萬元/平方米起，這一價格與周邊房價水平相當，因此不少購房者都在開盤當天到達現(xiàn)場。而正式公布價格時，開發(fā)商卻表示，去除拓展面積，主流83平方米5房戶型均價3.1萬元/平方米起。對于這一價格，當時就有不少購房者表示價格太高，高過心理預期，因此棄買。

當晚，根據(jù)銷售人員的說法，該樓盤開盤當日只成交數(shù)十套。按照近期深圳樓盤大多超過六成的開盤銷售率，這一結(jié)果明顯不盡如人意。

9月6日，位于寶安松崗的聯(lián)投東方則加推300套78—123平方米的3至5房單位。據(jù)開發(fā)商透露，當天加推的300套單位吸引了逾千人到訪搶房，而均價1.8萬元/平方米的價格也幫助該樓盤當天銷售九成。此外，位于龍華紅山地鐵站附近的華業(yè)玫瑰四季樓盤也在9月6日加推新品，推出60套78、88平方米單位，同樣因為價格相對合理，加推單位1小時全部售罄。

綜上，中秋假期三樓盤的入市案例顯示，只要定價合理，購房者依然踴躍入市，而對于這些價格敏感的剛需購房者而言，如果開發(fā)商定價過高，則會遭遇購房者棄買。業(yè)內(nèi)專家表示，“現(xiàn)實情況說明，慘淡的市場下，只有合理定價，才能打破濃厚的觀望情緒”。

庫存去化周期達到15個月

在業(yè)內(nèi)人士看來，9月深圳樓市將迎供應高峰，到時“以價換量”或?qū)⒏黠@。據(jù)統(tǒng)計，9月深圳預計有近20個樓盤項目開盤或加推，其中龍崗和南山兩區(qū)推盤較多。

關(guān)于房價的走勢，深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，今年9、10月的市場環(huán)境與往年不同。首先，今年上半年市場疲弱至今，前8個月銷售不暢，房企庫存驟升，推盤量僅有2013年同期的一半。王飛透露，深圳目前的房源庫存去化周期已高達15個月，處于近年來最高的水平，現(xiàn)有存量加上未來增量來看，開發(fā)商的壓力可見一斑。前期在市場不明朗觀望濃厚的情況下，開發(fā)商表現(xiàn)得可謂是畏畏縮縮、猶猶豫豫，那么接下來的幾個月在年度業(yè)績和資金的壓力逼迫下，開發(fā)商需要加大促銷力度，一鼓作氣、全力沖刺去創(chuàng)收“金九銀十”，把過去憋著不能入市的庫存釋放出來。

其次，房企推售能否帶動成交上揚還要看購房者方面，其最重要的兩個因素就是“錢袋子”和信心。王飛認為，利率市場化的大背景下，房貸已不再是銀行信貸方向的香餑餑，優(yōu)惠和放款速度都在收縮，特別是今年上半年，房貸利率都在基準之上上浮，放款更是一等再等。從三季度開始信貸緊張略有緩和，但總體上來說，錢袋子緊張的局面短期內(nèi)難以全面緩解，而錢袋子緊張、利率高就會影響購房者貸款買房的決心。

此外，如果說錢袋子是客觀因素的話，那么決定需求的主觀因素就是信心。深圳中原的監(jiān)測顯示，從年初開始深圳樓市信心指數(shù)一路下滑，二季度已跌至谷底，三季度稍有回升，但仍未擺脫低谷徘徊的困境。

克而瑞信息集團總經(jīng)理許爍也認為，進入9月，供應明顯增加，開發(fā)商為血拼加快去化，價格會有更大的讓利空間，甚至可能進一步下調(diào)，促使購房者能盡快入市。

“隱性”降價或成房企主流

王飛認為，從供應量上來說，9、10月一定會出現(xiàn)高峰，但不可能出現(xiàn)爆發(fā)式的量價齊漲局面，只會是比全年平均水平上略好一些。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，開發(fā)商此前大量積壓的房源，在9月進入市場，推貨量將大于潛在需求，而競爭對手多，則會迫使開發(fā)商選擇“以價換量”。其中，民企定價會相對堅挺，而國企則由于業(yè)績壓力出貨意愿更加明顯，定價將更貼近市場，甚至低于市場預期。由此，鄭叔倫認為，深圳房價下跌將從9月份開始。

王飛也表示，這一黃金銷售季的到來將會引發(fā)全面的降價潮，而深圳房企即使是降價也會降得含蓄、遮遮掩掩以掩蓋降價的真相，但可預見的是，開發(fā)商的各種“促銷”將會明顯增多。

其中一種可能是折扣力度加大，認籌金抵扣更多房款。王飛解釋，認籌金是客戶購房意向金，也是開發(fā)商變相降價的首選策略。上半年部分項目銷售不暢導致庫存積壓，開發(fā)商為快速去庫存，近期多個項目出手大方，認籌5萬元抵20萬元等優(yōu)惠幅度頻現(xiàn)，甚至個別項目認籌6萬元可抵50萬元購房款。在市場不景氣的當下，這類促銷手段可謂賺足了眼球，為項目吸引了不少人氣。

另外一種方式則是房企推出特價房實則變相降價。王飛表示，特價房是開發(fā)商經(jīng)常使用的變相降價的營銷手段，也是轉(zhuǎn)移老業(yè)主注意力的有效策略。不僅如此，如果置業(yè)者對特價房的方位、戶型不滿意的話，往往會選擇其他樓層或戶型，也能拉動項目成交。

王飛認為，對于開發(fā)商來說，走量去庫存才是現(xiàn)階段的終極目標，使盡了招數(shù)后到底客戶是否買單，還在于客戶是否得到了實惠。而從前幾個月的開盤項目情況來看，有明顯降價或明顯低于周邊樓盤價格的項目基本都賺得盆滿缽滿，由此可以看出，只要價格合理有所讓步，都會贏取購房者的入市。