近期北京住宅市場的僵持并沒有影響商鋪市場的持續(xù)增長。在經(jīng)過七八月份的供應(yīng)低谷后，未來幾個(gè)月，北京將會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品陸續(xù)入市，多位于五六環(huán)之間的郊區(qū)。而這些郊區(qū)的商鋪中，部分報(bào)價(jià)高達(dá)5萬-7萬元/平方米，直追核心商圈二手商鋪的價(jià)格。面對(duì)這些商業(yè)氛圍尚待成熟的區(qū)域，投資此類產(chǎn)權(quán)式商鋪是否物有所值？

五六環(huán)商鋪集中放量

金九銀十，不僅住宅項(xiàng)目試圖搶占傳統(tǒng)的成交旺季，包括恒大城、中建國際港、北京城建·金粒街、北京新天地等在內(nèi)的郊區(qū)產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目也在借機(jī)加速出貨。記者發(fā)現(xiàn)，目前在售或者即將入市的產(chǎn)權(quán)式商鋪確實(shí)多集中在五環(huán)、六環(huán)附近的郊區(qū)。

“商鋪二期計(jì)劃在9月14日開盤，面積從40-530平方米不等。”位于東五環(huán)東壩板塊的北京城建·金粒街銷售人員介紹，目前對(duì)商鋪投資感興趣的客戶不在少數(shù)，項(xiàng)目5月開盤賣了5億多元。一些一期沒選上房的客戶也在參與二期排號(hào)。

同樣位于東五、六環(huán)間的北京新天地，也將在年內(nèi)推出商鋪開間面積110-2000平方米的商鋪，目前價(jià)格待定。

而據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，大興、朝陽、通州和昌平位列北京商鋪成交占比前列。“由于目前產(chǎn)權(quán)式商鋪很大一部分都是伴隨住宅項(xiàng)目進(jìn)行銷售，因此商鋪房源位置也呈現(xiàn)出逐步外移趨勢。”RET睿意德執(zhí)行董事索珊介紹。

在未來幾個(gè)月即將放量的項(xiàng)目中，位于大興區(qū)域的明發(fā)廣場、中建國際港等多個(gè)項(xiàng)目也計(jì)劃推出商鋪產(chǎn)品。

郊區(qū)商鋪售價(jià)是住宅2倍多

林晶(化名)最近手頭有些閑錢，想投資增值保值性較好的房產(chǎn)，但又受購房名額限制，因此將目光投向了產(chǎn)權(quán)式商鋪。在了解到位于昌平沙河的恒大城近期將推出商鋪后，林晶便前去咨詢。售樓人員介紹，恒大城這次推出的底商從20-300平方米不等，目前的報(bào)價(jià)在4萬元/平方米左右。

郊區(qū)商鋪售價(jià)是周邊住宅售價(jià)的2倍甚至更高，讓之前沒有關(guān)注過商鋪投資的林晶感到詫異。

實(shí)際上，北京一些郊區(qū)商鋪的成交價(jià)已持續(xù)飆高，部分項(xiàng)目售價(jià)甚至趕超城市核心商圈的二手商鋪價(jià)格。以大興區(qū)生物醫(yī)藥基地附近的鑫苑·鑫都匯為例，在售位置較好的98平方米的鋪位，總價(jià)達(dá)700萬元，均價(jià)達(dá)7.14萬元/平方米；上下兩層的商鋪，總價(jià)都在千萬元以上；即使最便宜的二層商鋪，均價(jià)也超過4萬元/平方米。而在同一區(qū)域內(nèi)，這樣的高價(jià)并不是特例。與項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)的明發(fā)廣場，將推出110-400平方米的商鋪，目前的報(bào)價(jià)也在4萬元/平方米。另外，龍湖·時(shí)代天街剩余的少量大面積商鋪，報(bào)價(jià)甚至高達(dá)7.5萬元/平方米。

根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京商鋪成交均價(jià)呈波動(dòng)上漲趨勢。其中，7月份北京商鋪成交均價(jià)達(dá)23350元/平方米，環(huán)比增長15.7%。8月份，漲勢依舊，成交均價(jià)為28026元/平方米，環(huán)比增長20%。

“由于北京商業(yè)用地供應(yīng)日漸稀缺，商鋪供應(yīng)逐步減量，再加上部分受限購影響的投資需求涌進(jìn)商鋪市場，助推了商鋪產(chǎn)品價(jià)格的增長。”索珊分析。

投資客林晶則對(duì)投資商鋪的前景產(chǎn)生了疑惑。“剛銷售的商鋪，一般是在一兩年后才交付使用。雖然郊區(qū)樓盤規(guī)模不小，但很多區(qū)域目前商業(yè)氛圍不濃，租金水平短期內(nèi)漲不起來，眼下投資比周邊住宅貴出一倍多的商鋪，是否值得投資？”

缺乏統(tǒng)一管理或制約增值

“商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榭臻g上的唯一性，從長遠(yuǎn)來看具備較好的投資價(jià)值。再加上目前北京市對(duì)社區(qū)商業(yè)發(fā)展給予大力的扶持，很多區(qū)域都采取多種形式的政策支持，這對(duì)于住宅配建的產(chǎn)權(quán)式商鋪來說是一個(gè)利好。”中國社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)研究中心教授黃貴芝表示。

正如黃貴芝所說，目前社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為北京市重點(diǎn)扶持的對(duì)象。包括萬科、綠地等龍頭房企都在試水社區(qū)商業(yè)。

但另一方面，眼下社區(qū)商鋪的經(jīng)營也面臨一定問題。今年以來，相繼有華貿(mào)城BHG精品超市、佳家鄰超市盛世佳園店等連鎖零售門店從所在社區(qū)撤出，這些商鋪的空出對(duì)業(yè)主來說絕不是一筆小損失。

“由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、招商和運(yùn)營，眼下投資散售的產(chǎn)權(quán)式商鋪具備較高的風(fēng)險(xiǎn)。”北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長賴陽指出，上述商鋪之所以經(jīng)營不佳，正是因?yàn)樵谌藗冏非蟊憬莺腕w驗(yàn)性消費(fèi)的背景下，散售的產(chǎn)權(quán)商鋪在招商、運(yùn)營方面仍單打獨(dú)斗，追求短期租金高收益，造成整個(gè)小區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)態(tài)布局不均衡，很難對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者形成強(qiáng)大吸引力。

賴陽也表示，尤其是在商業(yè)發(fā)展不成熟的郊區(qū)，商鋪多是出租給餐飲、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，而對(duì)于社區(qū)居民需要的教育培訓(xùn)等服務(wù)性業(yè)態(tài)，由于租戶租金承擔(dān)能力偏弱，個(gè)人業(yè)主一般并不愿降低租金引入這些業(yè)態(tài)。

“這樣一來就很難形成整體的商業(yè)氛圍，更別提社區(qū)商業(yè)形態(tài)升級(jí)。這樣的項(xiàng)目，商鋪即使租出去，租金上漲空間也很小。投資者只能通過轉(zhuǎn)手商鋪實(shí)現(xiàn)快速獲益。但商業(yè)氛圍寡淡的商鋪大多也是有價(jià)無市，想要接手的買家多會(huì)慎重考慮。”賴陽如是說。

- 提醒

選擇商鋪需謹(jǐn)慎規(guī)劃、成長空間需重視

面對(duì)郊區(qū)商鋪多數(shù)缺乏統(tǒng)一管理等問題，不論是投資者還是商戶，在選擇商鋪時(shí)都要相當(dāng)慎重。

黃貴芝表示，選擇遠(yuǎn)郊區(qū)商鋪要充分了解周邊社區(qū)的入住率、居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)理念和產(chǎn)品接受度。同時(shí)，郊區(qū)商鋪的養(yǎng)商期是個(gè)漫長的過程。由于區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平和速度不盡相同，5年、10年的養(yǎng)商期都有可能，投資者出手前要有心理準(zhǔn)備。

索珊介紹，投資商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上投資的是未來價(jià)值的升值。因此在選擇商鋪時(shí)，除去交通、客流等常規(guī)問題，一定要關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域整體的規(guī)劃和成長空間。在具體考察方面，首先要注意項(xiàng)目的租售關(guān)系。租售結(jié)合的商鋪產(chǎn)品是比較好的選擇，開發(fā)商自己留出空間引進(jìn)品牌主力店，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍提升。另一方面，一定要注意店鋪設(shè)計(jì)的均好性，否則后期店鋪間因整體設(shè)計(jì)而造成經(jīng)營的冷熱不均，會(huì)影響整體項(xiàng)目的吸引力，令商鋪價(jià)值增值大打折扣。

“商鋪的層高、面積、進(jìn)深、面寬，乃至上下水設(shè)計(jì)，都十分考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的前期規(guī)劃能力，也直接影響后期的招商和投資回報(bào)。因此開發(fā)企業(yè)自身的開發(fā)視野和運(yùn)營能力也是決定商鋪未來增值的重要因素。畢竟住宅和商鋪的開發(fā)模式不同，投資者和商戶最好選擇有成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)。”索珊表示。