9月3日，位于通州的首開香溪郡在全市率先開盤，拉開了今年京城樓市“金九銀十”的大幕。中秋期間(9月6日-8日)，包括臻園、長(zhǎng)陽天地在內(nèi)的4個(gè)樓盤開盤，供應(yīng)量比今年五一、端午等“小長(zhǎng)假”都有增加。

在9月已經(jīng)開盤的幾個(gè)項(xiàng)目中，首開香溪郡、長(zhǎng)陽天地等都是平價(jià)入市，也都換來了引人注目的成交量。

平價(jià)開盤，會(huì)不會(huì)成為“金九銀十”的主基調(diào)？至少，在北京多個(gè)區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)在悄然醞釀中。

部分項(xiàng)目積極調(diào)整價(jià)格

“精裝平層洋房，每平方兩萬六七。”日前，記者了解到位于亦莊的改善型樓盤遠(yuǎn)洋天著，即將推出一批平層房源，部分戶型均價(jià)僅在26000元/平方米上下。

在亦莊區(qū)域開發(fā)商看來，遠(yuǎn)洋天著作為區(qū)域內(nèi)的知名項(xiàng)目，精裝現(xiàn)房26000元/平方米的定價(jià)，“可以算很低了”。根據(jù)本報(bào)記者了解，亦莊板塊多個(gè)改善型樓盤，價(jià)格都超過3萬元/平方米。

不過，遠(yuǎn)洋天著營(yíng)銷負(fù)責(zé)人徐海倫認(rèn)為，遠(yuǎn)洋天著這批房源面積在180-400平方米之間，有別于亦莊其他主打90-140平方米的項(xiàng)目，不至于給市場(chǎng)帶來太大影響。但就項(xiàng)目自身來說，價(jià)格調(diào)整還是吸引了眾多的買房人關(guān)注。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，遠(yuǎn)洋天著的特價(jià)房不會(huì)直接帶動(dòng)區(qū)域其他樓盤跟進(jìn)。但在亦莊這樣本身眾多樓盤扎堆的地方，預(yù)計(jì)更多的項(xiàng)目折扣力度會(huì)加大。

根據(jù)本報(bào)記者了解，亦莊區(qū)域中信府、海梓府等最近或推出特價(jià)房，或加大了折扣點(diǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)的一份統(tǒng)計(jì)顯示，9月，北京樓市預(yù)計(jì)有39個(gè)項(xiàng)目入市，有望創(chuàng)造今年以來樓盤入市的月度新高。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，市場(chǎng)庫存的不斷積壓是樓盤定價(jià)謹(jǐn)慎的深層次原因。房企不得不通過調(diào)整價(jià)格、打折促銷來殺出重圍。

郊區(qū)新城成“低開”先鋒

除亦莊外，同樣面臨市場(chǎng)庫存積壓的還有通州、房山等多個(gè)區(qū)域。平價(jià)、降價(jià)推盤同樣成了這些區(qū)域許多項(xiàng)目的共同選擇。

在通州，首開香溪郡已經(jīng)低價(jià)開盤。此外，東亞尚品臺(tái)湖早早釋放了降低開盤預(yù)期的消息。至于華業(yè)東方玫瑰、合生濱江帝景這樣的老項(xiàng)目，或者是保持平價(jià)推盤，或者是新推優(yōu)惠。合生濱江帝景最近就推出優(yōu)惠策略，打出“7.5折利率”的噱頭，從房款中給予買房人利息補(bǔ)貼。

房山區(qū)9月預(yù)計(jì)有長(zhǎng)陽天地、合景領(lǐng)峰等5個(gè)新老項(xiàng)目開盤。長(zhǎng)陽天地此次開盤均價(jià)只在2萬元/平方米上下。

相對(duì)于郊區(qū)樓市的低價(jià)風(fēng)，京城核心區(qū)樓盤包括海德公園這樣的高端項(xiàng)目，仍是依托地段等綜合優(yōu)勢(shì)，并未流露出降價(jià)推售之意。海德公園報(bào)價(jià)在95000元/平方米，預(yù)計(jì)本月開盤。而月初已經(jīng)開盤的臻園，地處北五環(huán)，開盤均價(jià)52000元/平方米，依然取得10億元的熱銷成績(jī)。

- 典型區(qū)域

亦莊

改善型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)白熱化

大型房企的集中進(jìn)駐，連續(xù)多年的深度開發(fā)，亦莊區(qū)域已經(jīng)成為京城樓市中少有的改善型項(xiàng)目扎堆供應(yīng)的區(qū)域。而近期隨著二手房樓市的復(fù)蘇，大批的改善型購(gòu)房人也將目光聚焦于此。

“9月份以來，就碰上中秋節(jié)小長(zhǎng)假，截至目前，上半個(gè)月的成交情況確實(shí)不太好，但預(yù)計(jì)到月底，還是會(huì)有好轉(zhuǎn)的。”亦莊核心區(qū)某房企負(fù)責(zé)人告訴記者，近期來電來訪量都有了明顯增加。

經(jīng)過實(shí)地走訪亦莊區(qū)域在售的主要樓盤發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品不約而同都瞄準(zhǔn)了改善型客群，推出的戶型也大多數(shù)為130-180平米的二、三居，和180平米以上的四居，主打高品質(zhì)改善型的定位也讓區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格水漲船高，銷售價(jià)格普遍在30000元/平方米以上。由此可見，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)白熱化。

位于亦莊三海子?xùn)|路的中信府世家在近期將推出特價(jià)房，據(jù)該項(xiàng)目銷售人員透露，目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)為36000元/平方米，這次共推出3套特價(jià)房，可以享受8.8折優(yōu)惠，折后價(jià)大約為31000-32000元/平方米。

無獨(dú)有偶，距離中信府世家僅4公里的海梓府也推出了較之前更大的促銷行動(dòng)，原本貸款有9.9折優(yōu)惠的購(gòu)房人，也可以享受全款9.7折待遇，以期吸引購(gòu)房人關(guān)注。

“在整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒濃厚的當(dāng)前，亦莊區(qū)域的項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入順銷階段，在下半年再度出現(xiàn)集中開盤的可能性也不大，”上述某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

大興核心區(qū)

部分改善盤擬降低預(yù)期入市

今年8月，大興房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)小幅回暖，給開發(fā)商9月的推盤增加了一定信心。記者綜合亞豪、北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份，大興共成交商品住宅1761套，與7月的679套相比，漲幅高達(dá)159%。

在這樣的情況下，部分位于大興的開發(fā)商都認(rèn)為，隨著大興房?jī)r(jià)的回升和成交量的上揚(yáng)，購(gòu)房者對(duì)于大興區(qū)域的認(rèn)可程度會(huì)進(jìn)一步加深，9月份的大興樓市將會(huì)有所起色。

不過記者在大興實(shí)地走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，目前在大興發(fā)展比較完善的區(qū)域，可售樓盤已經(jīng)不多，剛需產(chǎn)品基本已經(jīng)銷售完畢，在9月份的這一輪推盤中，改善盤已經(jīng)成為了大興區(qū)域的主力。目前，大興核心區(qū)附近僅有華潤(rùn)公元九里、德賢公館等項(xiàng)目在售或即將推盤入市。而且價(jià)格相比上一期產(chǎn)品變化也不是很大。

“我們這一次推出的景觀洋房項(xiàng)目單價(jià)在3.6萬元/平方米左右，與上一期推出的產(chǎn)品相比，價(jià)格基本沒變。”華潤(rùn)公元九里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前改善型需求還是存在的，只要價(jià)格符合心理預(yù)期，他們就會(huì)購(gòu)買。這也是他們項(xiàng)目平價(jià)入市的原因。據(jù)了解，公元九里近期還將加推60套洋房產(chǎn)品，目前已經(jīng)有40組客戶明確了購(gòu)買意向，蓄客情況還比較樂觀。除此之外，位于南四環(huán)附近的德賢公館也將定價(jià)維持在4萬-5萬元/平方米的水平，降低預(yù)期入市似已成為高端改善盤的主要策略。

而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)研究顯示，近一段時(shí)間來，大興黃村、天宮院等區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體波動(dòng)情況不大，并沒有出現(xiàn)大幅度的價(jià)格回調(diào)。

通州

低價(jià)策略顯效 以價(jià)換量成趨勢(shì)

“北京首推7.5折利率住宅。”日前，位于通州的合生·濱江帝景對(duì)外釋放出這樣的信息。根據(jù)記者從售樓處了解，所謂7.5折利率是一種優(yōu)惠說詞。買房人貸款仍是正常利率，不過開發(fā)商在房款中會(huì)給予買房人相當(dāng)于25%貸款利息的優(yōu)惠。

目前，濱江帝景在售主要是99和137平方米精裝三居，價(jià)格依然在27000元/平方米的水平。

濱江帝景推優(yōu)惠，只是通州多個(gè)板塊樓盤以價(jià)換量的縮影。

9月3日，位于通州北部、接壤大東壩板塊的首開香溪郡開盤，186套房源當(dāng)天認(rèn)購(gòu)80%。該樓盤入市價(jià)約2萬元/平方米，加上開盤優(yōu)惠，不少房源成交價(jià) 在19000元/平方米的水平。在開盤前，首開香溪郡就已經(jīng)對(duì)外釋放了低價(jià)開盤的消息，甚至將2萬元/平方米的價(jià)格對(duì)比東壩板塊自住房2.2萬元/平方米 的價(jià)格，以凸顯優(yōu)勢(shì)。從成交情況看，首開香溪郡的低價(jià)策略成功吸引了大量剛需和首改群體出手。

同在9月初，位于通州鄰近朝陽的朝北8080開盤，一樣是以平價(jià)策略換來近400套房源的售罄。朝北8080戶型面積在33-107平方米之間，總價(jià)69萬元起。根據(jù)買房人介紹，算上開盤當(dāng)天優(yōu)惠，部分房源成交價(jià)不到2萬元/平方米。

此外，在通州臺(tái)湖板塊，東亞旗下新盤尚品臺(tái)湖早已經(jīng)釋放將降價(jià)開盤的消息。目前15900元/平方米起的報(bào)價(jià)，相對(duì)于原來預(yù)期價(jià)格下調(diào)5000元/平方米，同時(shí)還有其他優(yōu)惠。

在業(yè)內(nèi)人士看來，通州新房供應(yīng)較多，比如臺(tái)湖板塊就有多個(gè)新盤在售，競(jìng)爭(zhēng)壓力本身比較大。東亞新華營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬還表示，低價(jià)入市、加速去化與回款，也因?yàn)楣居袑で笸恋厥袌?chǎng)新機(jī)會(huì)的考慮。

珠江投資華北公司副總經(jīng)理趙津則認(rèn)為，通州樓市因?yàn)檫^去對(duì)房?jī)r(jià)上漲的透支，現(xiàn)在暫時(shí)面臨漲不上去的問題。加上現(xiàn)在不少買房人正準(zhǔn)備放棄觀望、尋求出手，房企為了成功吸引買房人，預(yù)計(jì)就會(huì)推出更具有吸引力的價(jià)格留住買房人。

不過，相對(duì)于一些樓盤新推價(jià)格優(yōu)惠，通州不同板塊仍有樓盤以穩(wěn)為主。臺(tái)湖區(qū)域部分新盤報(bào)價(jià)仍處于較高水平。據(jù)記者了解，8月底開盤的泰禾1號(hào)公 館，28800元/平方米起，均價(jià)仍然在3萬元/平方米的水平。泰禾方面對(duì)記者介紹，當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)還是堅(jiān)持小步頻推的策略。

房山

區(qū)域整體定價(jià)回歸去年水平

9月第一周，房山區(qū)域樓市表現(xiàn)得不溫不火，入市的新項(xiàng)目數(shù)量有限，大多數(shù)在售項(xiàng)目還是以消化庫存為主。因此除了個(gè)別樓盤開盤日光之外，大部分樓盤依然采用了比較明顯的平價(jià)走量的戰(zhàn)略，并且在中秋節(jié)期間也推出了不少優(yōu)惠活動(dòng)。

在價(jià)格方面，房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平在1.9萬-2.2萬元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。而 未公布售價(jià)的項(xiàng)目則是更加謹(jǐn)慎，部分項(xiàng)目甚至降低預(yù)期。而從記者9月10日走訪的位于房山長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)等區(qū)域的幾個(gè)項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)情況來看，當(dāng)天并沒有多少 客戶來訪。而銷售人員也向記者表示，今年九月同去年相比，前來看房的客戶要少了很多。

在開盤的項(xiàng)目中，五和萬科長(zhǎng)陽天地取得了不錯(cuò)的銷 售業(yè)績(jī)。據(jù)開發(fā)商透露，該項(xiàng)目在9月8日推出了116套房源，在兩小時(shí)內(nèi)全部售罄，銷售均價(jià)在2萬元/平方米左右。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，該項(xiàng)目的價(jià)格在區(qū) 域里屬于“平開”。不過也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于該項(xiàng)目屬于商住類項(xiàng)目，不限購(gòu)不限貸，而本次開盤房源數(shù)量也不算很多，因此“日光”也屬正?，F(xiàn)象。

相比來講，位于該區(qū)域的一些住宅類項(xiàng)目去化情況就不是很樂觀。“我們項(xiàng)目近期才有所回升。”中國(guó)鐵建國(guó)際花園銷售人員向記者介紹，由于最近市場(chǎng)下行，他 們項(xiàng)目的銷售情況也不是很好，只有在中秋節(jié)假期期間，才出現(xiàn)了一些回暖情況。“項(xiàng)目總共828套房源，目前大概賣出了一半左右，其中還有不少是在中秋假期 期間售出的。”而從價(jià)格來看，目前該項(xiàng)目均價(jià)為2.2萬元/平方米，同今年4月開盤時(shí)相比，并無太大變化。如果算上目前正在進(jìn)行的折扣活動(dòng)，價(jià)格甚至可以 說略有下降。

“房山長(zhǎng)陽區(qū)域同期上市的項(xiàng)目同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，因此價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者指出，目前該區(qū)域的房?jī)r(jià)相比今年年初已經(jīng)下降了3000-5000元/平方米不等，基本回到了去年水平。

■ “操盤手”說

和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫：

成本上調(diào) 優(yōu)惠幅度或收窄

未來基本地價(jià)一上調(diào)，意味著開發(fā)商的成本也跟著上調(diào)，能夠拿出來作為優(yōu)惠促銷的部分越來越小，實(shí)際上之前有明顯降價(jià)的項(xiàng)目，都是前期較低地價(jià)拿的項(xiàng)目。大家已經(jīng)觀望了大半年了，也知道市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)也沒有多少再降的空間了，一些理性的客戶已經(jīng)開始出手。

北京懋源地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)赫蒙：

金九銀十或有一波回暖

金九銀十一直以來都是樓市最重要的銷售節(jié)點(diǎn)之一，業(yè)內(nèi)也希望借此傳統(tǒng)銷售旺季能夠帶動(dòng)樓市回暖。高端住宅在上半年確實(shí)走出了獨(dú)立的市場(chǎng)行情，近期從供應(yīng) 上，多個(gè)知名高端項(xiàng)目醞釀入市，而這些項(xiàng)目多集中在四環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，這也說明高端住宅的焦點(diǎn)重新回到核心區(qū)。政策的扭轉(zhuǎn)，一定會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，2014年 樓市可能先冷后熱，金九銀十應(yīng)該會(huì)有一波回暖。

由于自住房項(xiàng)目的攪動(dòng)，北京的商品房市場(chǎng)受到了一定的沖擊，價(jià)格均有所下調(diào)。從目前的情況來看，像通州臺(tái)湖、房山長(zhǎng)陽等個(gè)別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了大面積的項(xiàng)目降價(jià)。9月北京樓市會(huì)是一個(gè)量漲價(jià)跌的局面。 ——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān) 郭毅

預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)9月份的整體情況應(yīng)該是價(jià)格穩(wěn)，銷量增。不過，九月初的情況來看，純新盤推出的數(shù)量還是比較有限的，購(gòu)房者和開發(fā)商應(yīng)該還處于相互觀望的博弈階段。 ——中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng) 陳云峰