進(jìn)入“831”大限、即土地“招拍掛”政策實(shí)施以來(lái)的第十個(gè)年頭，房企拿地一路過(guò)來(lái)可謂跌宕起伏。尤其今年，經(jīng)歷了罕見的“百日”斷供、“流拍”等現(xiàn)象后，北京住宅用地市場(chǎng)又掀“抄底拿地”的呼聲。不同以往的是，今天的開發(fā)商花起錢來(lái)更為謹(jǐn)慎了，絲毫不松“褲腰帶”。

    拿地

    現(xiàn)場(chǎng)

    兩度出現(xiàn)僵局

    9月4日15點(diǎn)30分，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)南苑村1404-621地塊R2二類居住用地（以下簡(jiǎn)稱南苑村居住用地）競(jìng)拍如期舉行，這是被大家看好的一塊“熱地”。開拍前一個(gè)小時(shí)，北京市國(guó)土局二樓走廊上，早就聚集了數(shù)十家媒體記者和房企代表。“世茂是30號(hào)，融創(chuàng)是26號(hào)，萬(wàn)科、永同昌和旭輝聯(lián)合體是40號(hào)，金融街天恒聯(lián)合體是10號(hào)……”房企和媒體記者相互搭訕著，核對(duì)著這一場(chǎng)參加拍賣的“房企名單”。最終，共有7家房企及聯(lián)合體拿到號(hào)牌參與競(jìng)標(biāo)。

    按照北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示，該地塊建筑控制規(guī)模為205093平方米，掛牌出讓起始價(jià)為33.35億元，競(jìng)價(jià)階梯為1500萬(wàn)元整，配建61000平方米的“限價(jià)商品住房”。在拍賣之前，已有7次報(bào)價(jià)，明顯是受到青睞的熱地。

    拍賣開始后，主持人首先宣布競(jìng)價(jià)規(guī)則，指出該地塊競(jìng)價(jià)階梯為2000萬(wàn)元。借著，7家房企及聯(lián)合體代表在現(xiàn)場(chǎng)輪番舉牌競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)14輪競(jìng)價(jià)后，金融街天恒聯(lián)合體代表舉牌，地價(jià)定格在“372000萬(wàn)”，現(xiàn)場(chǎng)陷入一片寂靜之中。北京晨報(bào)記者看到，有的房企代表低頭沉思，盤算著如何出價(jià)；有的房企代表相互耳語(yǔ)，像是在商量下一步出價(jià)策略。場(chǎng)上房企代表們表現(xiàn)出來(lái)的沉著與冷靜，讓場(chǎng)外的記者們有些著急了。“這個(gè)價(jià)格是最高價(jià)。”“不見得。”“怎么沒人出價(jià)呢？”“土地市場(chǎng)冷了！”幾名觀戰(zhàn)者紛紛議論。直到主持人宣布“2000萬(wàn)的競(jìng)價(jià)階梯有點(diǎn)高，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為1000萬(wàn)元”，現(xiàn)場(chǎng)的僵局才被打破。

    競(jìng)價(jià)階梯直降1000萬(wàn)后，7家房企及聯(lián)合體代表的“戰(zhàn)役”重新燃起。保利首開聯(lián)合體代表第一個(gè)舉牌，主持人興奮地喊道，“373000萬(wàn)元，感謝20號(hào)出價(jià)。”在7家房企及聯(lián)合體代表不斷舉牌中，南苑村居住用地地價(jià)持續(xù)上升。直到舉牌突破40億元，融創(chuàng)、金地、城建興云、保利首開的代表再次停止出價(jià)。

    隨后，“價(jià)格大戰(zhàn)”圍繞在其余三家房企及聯(lián)合體之間展開，金融街恒大聯(lián)合體代表舉牌示意“40億元”，世茂代表緊接著出價(jià)“401000萬(wàn)元”，萬(wàn)科、永同昌和旭輝聯(lián)合體舉牌加價(jià)1000萬(wàn)元。就這樣，三家房企及聯(lián)合體死咬住價(jià)格不放，主持人幾次試圖唱價(jià)，都被下一輪房企出價(jià)打破。經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)價(jià)后，金融街天恒聯(lián)合體以42.2億元拿下該地塊。整個(gè)拍賣歷時(shí)40分鐘，并未觸及合理土地上限價(jià)格，溢價(jià)率為26.5%。

 

    房企看的多 買的少

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，南苑村居住用地整體素質(zhì)不錯(cuò)，商品房住宅部分可以達(dá)到14.4萬(wàn)平米，是最近兩年最大的商品房住宅地塊之一。除部分限價(jià)房外，其他全部為住宅用地，項(xiàng)目本身沒有需要建設(shè)的配套，開發(fā)難度非常小。該地塊商品房部分的樓面價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右，與目前市場(chǎng)基本吻合。但記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，房企還是來(lái)的多，買的少。

    在場(chǎng)內(nèi)房企展開奪地大戰(zhàn)之時(shí)，場(chǎng)外聚集著遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、奧宸等多家房企代表，他們抱著不同的目的前來(lái)觀戰(zhàn)，其中不乏打算在下半年適時(shí)出手拿地的企業(yè)。未來(lái)北京土地市場(chǎng)的奪地戰(zhàn)局將會(huì)被改寫，也許就出自于這些企業(yè)之手。據(jù)奧宸地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，奧宸地產(chǎn)集團(tuán)本部位于深圳，在云南開發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目，公司來(lái)到此次土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)觀看，不僅是為了熟悉競(jìng)拍流程，也表明了奧宸下一個(gè)新項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

    “現(xiàn)在房子不好賣，房企的日子不好過(guò)。大家不敢提出降價(jià)，只能說(shuō)促銷。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，必然導(dǎo)致土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。”一位觀戰(zhàn)的房企代表對(duì)記者說(shuō)，開發(fā)商選擇在什么時(shí)候拿地，關(guān)鍵要看自己運(yùn)作產(chǎn)品的能力。如果開發(fā)商覺得拿一塊地，可以做出好賣的產(chǎn)品，獲得較好的利潤(rùn)，那么他們就會(huì)出手。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，地價(jià)有所下降，肯定會(huì)有房企反周期拿地，該公司下半年也有拿地的計(jì)劃。據(jù)了解，在同一天出讓的另一宗土地屬于文化娛樂用地，只有一家房企報(bào)價(jià)，最終被北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)15350萬(wàn)元獲得。晨報(bào)記者 武新

    

    縱深

    分析

    樓市再現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)

    進(jìn)入9月，北京樓市尚未走出低迷。就像多米諾骨牌效應(yīng)一樣，北京土地市場(chǎng)受到了連鎖影響。繼北京住宅土地市場(chǎng)出現(xiàn)罕見的“百日”斷供后，一度絕跡的土地“流拍”現(xiàn)象重現(xiàn)京城。盡管京城新地王已經(jīng)崛起，但它并沒有點(diǎn)燃后續(xù)土地拍賣的“熱度”。業(yè)內(nèi)專家在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)用“降溫”、“遇冷”來(lái)形容北京土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

    “從9月4日南苑村居住用地拍賣現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈程度和結(jié)果，可以看出土地市場(chǎng)降溫了。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說(shuō)。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，2014年北京宅地成交量為37宗，宅地出讓金總額達(dá)到974億元，比去年同期上漲25.3%。溢價(jià)率為36.9%，比去年同期下降0.7%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析說(shuō)，“今年北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率較去年出現(xiàn)微降。具體來(lái)看，今年土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，5月以前的住宅地塊平均溢價(jià)率明顯高于5月以后。近期雖然也有個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊如西城區(qū)華嘉胡同地塊，出現(xiàn)高溢價(jià)率，但是土地整體市場(chǎng)已經(jīng)不再火熱。”

    “現(xiàn)在北京土地市場(chǎng)偏冷，房企拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，歸根結(jié)底還是資金的原因。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年整個(gè)信貸環(huán)境偏緊，購(gòu)房者入市節(jié)奏變慢，房子不好賣了，房企的資金壓力比較大，更不愿輕易花錢。

  

    業(yè)內(nèi)

    觀點(diǎn)

    下半年土地市場(chǎng)會(huì)分化

    今年北京土地市場(chǎng)降溫，眾多房企拿地策略發(fā)生改變，“謹(jǐn)慎”、“更加謹(jǐn)慎”成為部分房企半年報(bào)中提到的關(guān)鍵詞之一。業(yè)內(nèi)專家更是一直認(rèn)為，土地市場(chǎng)熱度會(huì)出現(xiàn)分化。

    按照北京2014年初公布的住宅用地供應(yīng)要求，北京將有40%的住宅用地用于建設(shè)保障房，而在其余60%用于建設(shè)商品房的供地中，將有一半用來(lái)建設(shè)自住型商品房。張旭認(rèn)為，從目前的占比看，保障類住房供地還有一定的差距，若要完全實(shí)現(xiàn)全年供地要求，預(yù)計(jì)未來(lái)供地保障類配建比例將會(huì)提升，配建比例的增大在一定程度上壓縮了房企的利潤(rùn)空間，下半年房企拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度或?qū)⒊掷m(xù)。

    在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，未來(lái)北京土地成交將會(huì)進(jìn)一步分化：“如朝陽(yáng)太陽(yáng)宮鄉(xiāng)等商業(yè)用地，由于地理位置較為優(yōu)越，仍將會(huì)受到房企們較高的關(guān)注，而普通地塊以及性價(jià)比較低地塊，不排除會(huì)遭遇流拍的可能。”從部分房企公布的半年報(bào)中可以看出，“謹(jǐn)慎”、“更加謹(jǐn)慎”成為這些房企下半年拿地的主基調(diào)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)小幅度的回暖，這與市場(chǎng)需求開始逐漸放量有關(guān)，“如果房企的銷售業(yè)績(jī)能夠向好，土地市場(chǎng)熱度自然會(huì)有所抬升。不過(guò)房企拿地策略也會(huì)分化，有的可能會(huì)選擇抄底入市，還有的會(huì)加大消化庫(kù)存。”