截至日前，滬深兩市148家上市房企（按新證監(jiān)會行業(yè)分類）已全部公布了2014年半年度財務(wù)報告。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，A股148家上市房企2014上半年的營業(yè)收入合計2917億元，同比增長6.8%；凈利潤合計367億元，同比下降7.1%。

    總體上看A股上市房企2014年上半年結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比增長幅度較小。目前房企結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目基本為2012年下半年和2013年上半年銷售的項(xiàng)目，該時間段內(nèi)行業(yè)銷售表現(xiàn)一般，因此導(dǎo)致今年上半年?duì)I業(yè)收入增幅大幅下滑35個百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低，為6.8%。營業(yè)收入小幅增長，凈利潤卻出現(xiàn)從2002年以來的首次下跌，說明行業(yè)的利潤空間正在被壓縮。從總體上看，2014年A股上市房企全年凈利潤或出現(xiàn)同比下跌。但是，作為領(lǐng)先的房企2014年全年的凈利潤還將保持10%至20%的增長，行業(yè)整體依然表現(xiàn)為強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢。

    2014上半年，148家A股上市房企的加權(quán)毛利率為33.8%，同比下降3.3個百分點(diǎn)，呈逐步萎縮趨勢。雖然許多房企解釋主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率偏低，未來隨著市場好轉(zhuǎn)以及高毛利率項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率會有所改善。但我們認(rèn)為土地交易價格、快周轉(zhuǎn)等都會進(jìn)一步縮減企業(yè)的利潤空間，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率下降屬于趨勢性的問題。

    2014年上半年，A股房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)銷售收入（按財務(wù)數(shù)據(jù)測算）為3968億元，同比減少8.1%。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，上半年A股上市房企的銷售收入占去年整年銷售收入45.1%。從目前我們對于9月和10月的推案量情況觀察，龍頭房企推案量增加，全年銷售額增長幅度在10%-20%之間。

    2014年上半年，A股上市房企的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為93億元和127億元，占銷售收入百分比分別為2.4%和3.2%，同比增長0.47%和0.58%，這說明在市場情況不好的情況下，企業(yè)促銷力度并未有顯著變化。

    2014年上半年，A股148家上市房企的存貨合計為22518億元，同比增長25.5%；預(yù)收賬款合計為8072億元，同比增長15.0%。數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企上半年存貨和預(yù)收賬款都保持著穩(wěn)定增長，但存貨增速低于預(yù)收賬款增幅，主要原因是由于2014年上半年房企周轉(zhuǎn)放緩，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少，預(yù)計大多數(shù)房企將集中在下半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目?？傮w上，2014年上半年預(yù)收賬款的絕對值仍保持在一個比較高位置上，約為同期營業(yè)收入的2.8倍。若不考慮新增投資和存貨，這部分仍可滿足房企未來1-1.5年的結(jié)轉(zhuǎn)需求。

    2014年上半年，A股上市房企短期有息負(fù)債和長期有息負(fù)債分別為4225億元和7621億元，同比增長26.9%和39.9%。隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和銷售收入增加，A股上市房企的有息負(fù)債也隨之增加，尤其是長期負(fù)債，增幅達(dá)到近4年新高。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2014上半年A股148家上市房企的凈負(fù)債率達(dá)到了96.2%，較2013年上半年的凈負(fù)債率同比大幅增加了24.3個百分點(diǎn)，較2013年年底的凈負(fù)債率同比增長21.8個百分點(diǎn)。主要原因是受政策影響，負(fù)債由表外轉(zhuǎn)向表內(nèi)，不再計入資本。

    在回款率方面，2014年上半年A股上市房企整體回款率較2013年同期有所下降，以萬科、保利為例，萬科2014年上半年回款率為64.6%，相較于2013年同期的80.3%下降了15.7個百分點(diǎn)；保利地產(chǎn)2014年上半年回款率為78.4%，相較于2013年同期的86.5%下降了8.1個百分點(diǎn)。A股上市房企回款率普遍下降，這進(jìn)一步加劇了房企“錢荒”現(xiàn)象，在市場低迷的情況下，為保證充足的現(xiàn)金流，房企在拿地開發(fā)方面更加謹(jǐn)慎。

    在投資方面，A股148家上市房企購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金合計達(dá)到3970億元，同比增長15.6%；持有現(xiàn)金3751億元，同比小幅上漲2.8%，這說明與2013年上半年相比，A股上市房企在投資方面更加謹(jǐn)慎，從2月份開始的樓市下行仍未觸底，房企上半年所面臨的主要任務(wù)是去庫存。隨著下半年政策的松動以及市場的自發(fā)調(diào)整，預(yù)計在投資方面下半年將企穩(wěn)。