在政策出現(xiàn)松綁苗頭、房價下跌等多重因素影響下，換房人開始出手了。在剛剛過去的8月份，北京市二手房市場延續(xù)了7月份成交量回升的勢頭，成交量環(huán)比增加4.65%。在這些購房者當中，有相當一部分人是先賣后買或者先買后賣的換房群體，換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分。“相比剛需的猶豫觀望，改善型客戶入市相對比較堅決，在二手房市場銷售價格下調(diào)的情況下，一些換房客戶入市意愿增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
二手房成交量持續(xù)反彈
自5、6月成交量維持6000套水平后，7、8月北京二手房成交量連續(xù)超過8000套。根據(jù)市住建委網(wǎng)站顯示，8月北京二手房住宅成交量達到了8434套，再次出現(xiàn)反彈，環(huán)比上漲4.65%，這也是最近5個月的最高點。
換房群體不斷壯大，進一步推升了二手房的成交量。“選擇在這個時候加入換房大軍的購房者都想在市場冷卻之時，添最少的錢換一套自己中意的房子。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭指出，換房人群一般比較挑剔，考慮更加全面，對交易的流程也比較了解，有的已經(jīng)持幣觀望了一段時間。
在業(yè)內(nèi)人士看來，二手房成交量站上8000套已經(jīng)開始釋放出積極信號。“不足7000套的二手房成交量，基本代表了市場全面冰點。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在單月二手房成交量不足萬套的情況下，北京樓市依然處于調(diào)整區(qū)間，但隨著市場信心的恢復，房價下調(diào)的空間愈加收窄。“按照正常的北京二手房成交規(guī)律，8000套是一個價格止跌的成交量。但信貸的收緊與放松，依然將明顯影響后續(xù)市場的走勢發(fā)展。”
房價下調(diào)幅度放緩
在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn)主要有三大因素。“首先全國政策面轉(zhuǎn)寬松，對購房者心理出現(xiàn)支撐。”張大偉指出，“信貸也的確開始出現(xiàn)松動跡象，這種情況下，部分購房者放棄猶豫開始入市。更重要的是價格因素，由于樓市調(diào)整期，新房二手房的性價比都比之前有所提高。”
價格合適是換房人群最充分的理由。北京二手房市場價格降幅超過之前市場預料，在實際市場交易中，大部分購房者都會發(fā)現(xiàn)，目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已超過15%，部分房源甚至超過20%。
“房主意愿減價的房源成交難度非常小。”張大偉表示，從7月開始，房價下調(diào)的幅度在逐漸放緩。從二手房成交價格看，6月的成交均價為2.92萬元/平方米，7月成交均價為2.89萬元/平方米，8月成交均價為2.88萬元/平方米，成交價格依然延續(xù)下調(diào)，但隨著部分需求入市，整體價格下調(diào)速度明顯放緩。
樣本一 小房換大房
自由職業(yè)者孫玲在8月中旬將通州的一套一室一廳出手。“孩子馬上要上小學了，總不能讓他跟我們再擠在一個床上睡覺。”盡管對自己住了10年的房子戀戀不舍，孫玲仍然決定添點兒錢換套大一點兒房子。
讓她慶幸的是，自己出售房子的時間點還算不錯，在這之后通州房價開始出現(xiàn)下降，“6層同一戶型的一套房子掛牌價從180萬元跌到155萬元仍未成交。”眼看著通州房價開始下跌，孫玲放緩了換房的步伐，她和購房者商量繼續(xù)租住在自己原來的房子里。和孫玲一樣打算換房的還有吳晶，她和孫玲住在同一單元。
孫玲和吳晶只是目前無數(shù)換房者的縮影。在高性價比的驅(qū)動下，不少人選擇在這個時候出手。據(jù)房產(chǎn)中介部門研究統(tǒng)計，在換房群體中，以小換大這種情況大概能占到換房總數(shù)的三分之二。
樣本二 燕郊族跑步入京
在過去的中秋小長假里，準爸爸王先開啟了通州看房之旅。孩子的預產(chǎn)期是9月初，王先換房的念頭愈發(fā)強烈。“現(xiàn)在通州的房價怎么樣？你們家附近有沒有合適的房子？”在8月底萌生換房年頭后，王先逢人就問。在王先看來，從燕郊一次換到北京城區(qū)壓力有點大，“只能一步步來。”
和王先一樣的燕郊上班族李斌去年以均價1.3萬元/平方米的價格在燕郊購置一套房產(chǎn)，之后燕郊樓市一蹶不振，李斌常被朋友們打趣買在最高位。眼看著通州二手房價格出現(xiàn)明顯下跌，李斌萌生了換房的念頭。
在換房人群中，教育、交通、醫(yī)療資源及現(xiàn)實需求為換房主因。鏈家市場部統(tǒng)計，因為有學區(qū)、醫(yī)療或交通等方面的需求，要從近郊區(qū)搬到城區(qū)，還有因為急需資金周轉(zhuǎn)，需要賣房湊齊資金，這兩種情況約占換房購房者總數(shù)的三分之一。晨報記者 陳瓊
延伸
多數(shù)人買房5至6年后換房
換房者一般集中在什么年齡段？平均需要多支付多少錢？鏈家地產(chǎn)市場研究中心根據(jù)2012年以來鏈家交易的15000多條換房交易記錄分析發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者購房5至6年后首次換房，換房群體主要集中在33歲左右以及60歲左右兩個年齡段。
鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)表明，2012年至今換房者買入房屋平均面積為92平方米，比賣出房屋平均面積77平方米多15平方米，買賣價差平均值達到50萬元。換房人群的平均年齡為41.7歲，與整個市場上購房者35.1歲相比，高6.6歲。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認為，年齡峰值的出現(xiàn)與換房者群體的普遍需求關系密切。首次峰值出現(xiàn)在33歲左右，這個階段的換房者多是上有老下有小的青年人，也是換房群體的主要組成部分，他們大多數(shù)面臨的是生育以及子女上學的問題，關注居室數(shù)量、學區(qū)和醫(yī)療資源的因素比較多。第二次峰值出現(xiàn)在60歲左右，這個階段的換房者多為即將退休或者已經(jīng)退休的中老年人，他們開始準備養(yǎng)老居所，這時候?qū)Ψ课莸木幼∈孢m度以及居住環(huán)境、醫(yī)療資源的要求要更高一些。
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