九、十月份為傳統(tǒng)的樓市旺季，按照往年慣例，在此期間，房企推盤量會有所增加，多數(shù)房企也會采取以價換量的策略，市場進入量價齊升階段。但今年五月份以來，市場持續(xù)下行，上半年大多數(shù)房企業(yè)績不佳。9月1日～9月7日為金九銀十開局首周，北京樓市成交量較上周回落44.78%，成交均價較上周也有所下跌。傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”并沒有如期來臨。
多位專家表示，在此情況下，房企為沖刺年度目標(biāo)，價格戰(zhàn)在所難免。相比去年，今年金九銀十成色將明顯暗淡。
金九首周開局不利 成交量下跌
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計將有39個項目入市銷售，包括19個純新盤及20個老項目后期。比8月份入市的29個項目增加了34%，有望創(chuàng)下今年以來的月度最高。
從上周北京市場的市場表現(xiàn)來看，成交量回落，成交均價也出現(xiàn)下跌。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，上周住宅網(wǎng)簽量為3043套，環(huán)比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房網(wǎng)簽量為1268套，環(huán)比回落58.47%，同比回落39.56%；二手房網(wǎng)簽量為1775套，環(huán)比回落27.79%，同比回落22.46%。
成交均價方面，第36周，新房(不含保障房)成交均價為23015元/平，周度環(huán)比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均價為28049元/平，比8月二手房均價回落0.47%。
對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，盡管北京樓市整體依舊處于低迷狀態(tài)，但相比于上半年年初濃重的觀望情緒來說，市場需求已有部分結(jié)束觀望入市購房，樓市成交量正在劃出從谷底緩慢復(fù)蘇的上升曲線。
值得注意的是，部分樓盤主動放低姿態(tài)，采取降價入市的方式?jīng)_量。據(jù)搜狐焦點網(wǎng)站提供的信息，中國鐵建?青秀尚城本月入市，而且報價比周邊新盤低4000元/平方米，另外，北京城建?世華龍樾， 報價低于周邊1萬，參加某網(wǎng)站的團購活動還可享受其他優(yōu)惠。
雖然金九銀十首周開局失利，但對比發(fā)現(xiàn)，上月樓市的成交量就出現(xiàn)了反彈跡象。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，8月份，北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積為243萬平方米，環(huán)比增長20.0%，同比減少18.4%。具體城市看，北上廣深4個城市分別出現(xiàn)了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅。
取消限購對樓市影響不大 專家：限貸不放松樓市難回暖
今年五月以來，房價由漲轉(zhuǎn)跌之后，市場下行趨勢日趨明顯。為促進樓市回暖，地方政府在中央“分類調(diào)控”政策的指導(dǎo)下，根據(jù)各地情況，采取了取消限購或限購松綁的政策。
截止目前，在46個限購城市中，已有38個城市做出松綁限購的政策，除北上廣深外，僅剩長春、南京、三亞、珠海四個城市未放松限購政策。
但從市場表現(xiàn)來看，除個別城市出現(xiàn)暫時性的成交量反彈以外，放松限購對多數(shù)城市的樓市回暖作用有限。
多位專家分析認(rèn)為，限購松綁對樓市影響有限，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。
但從目前情況來看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，房貸利率鮮有打折，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，房貸利率短期內(nèi)還不會出現(xiàn)實質(zhì)性下調(diào)。
上半年房企業(yè)績不佳“ 去庫存”壓力山大
上半年房企業(yè)績普遍下滑。據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布半年報的98家滬深A(yù)股上市房企中，約有近40家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑，雖營收總體仍同比上升，但凈利潤總額卻減少了約6.4億元，環(huán)比降幅約2.4%。
與銷售業(yè)績下滑相對應(yīng)，多數(shù)房企正面臨囤貨積壓的困境。有數(shù)據(jù)顯示，已公布半年報的98家滬深A(yù)股上市房企，總庫存同比新增2246.64億元，目前已達(dá)3.56萬億元，增幅為6.7%。
與此同時，“加速去庫存”被不少房企在半年報中提及。在萬科2014半年報中，明確提出，“在部分庫存量高、去化周期長的城市，未來仍將延續(xù)去庫存的過程。”
張宏偉認(rèn)為，下半年企業(yè)“去庫存”的壓力會比較大，同時，企業(yè)的資金面的問題會更加突顯，可能會有更多的房企，尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場風(fēng)險。
樓市或?qū)⒂瓉韮疵蛢r格戰(zhàn) 專家表示已到最佳購房時機
在此背景下，除了加大供應(yīng)和推盤力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷，來爭取市場有限的份額，不少項目除了降低首付、補貼利息、加大贈送外，直接降低房價入市。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，從前期降價項目的銷量表現(xiàn)來看，降價確實能夠提振銷量。開發(fā)商受制于銷售業(yè)績及資金壓力，為拉動項目銷量，預(yù)計項目優(yōu)惠折扣力度將進一步加大，促使樓盤集中供應(yīng)的區(qū)域迎來兇猛的“價格戰(zhàn)”。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭提示大家關(guān)注新一輪購房時機，“一線城市和部分二線城市，從現(xiàn)在開始，到房價上漲拐點到來前，只要遇到房價下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開發(fā)商的樓盤，就可出手。”
但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，持續(xù)半年多的市場蕭條后，“金九銀十”成交在房企以價換量的策略下會有所復(fù)蘇。但對比2013年，今年的成色將明顯暗淡。
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