開學(xué)在即，學(xué)區(qū)房又成了不少市民尤其是家長關(guān)注的焦點。尤其是在濟南限購放開、市場整體不景氣的環(huán)境下，學(xué)區(qū)房的絲絲變化更能牽動大家的神經(jīng)。23日、24日，記者走訪省城多所熱門學(xué)區(qū)，深入了解了成交及價格波動。與去年價格千元普漲不同的是，從今年年初至今，學(xué)區(qū)房價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)明顯的波動。個別大戶型房子或是房主著急用錢的房源，價格還出現(xiàn)明顯降價。 

 

“濟南房價連續(xù)三個月下跌，學(xué)區(qū)房有沒有降價？”、“限購放開后，學(xué)區(qū)房價格有沒有松動？”、“此前單價過兩萬的學(xué)區(qū)房，價格有沒有回落”……開學(xué)在即，有關(guān)學(xué)區(qū)房價格又成了不少市民討論的熱點。

 

23日、24日，記者走訪山師附小、燕山小學(xué)、甸柳小學(xué)、勝利大街小學(xué)等熱門學(xué)區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受今年整體市場不景氣的影響，學(xué)區(qū)房價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，個別房子由于房主著急用錢，出現(xiàn)降價。

 

23日，記者來到孚瑞不動產(chǎn)萬達店。店長楊經(jīng)理說，學(xué)區(qū)房成交主力主要是小戶型，像一些大戶型房子為成交會出現(xiàn)降價。以勝利大街五號院一多層樓的二單元二樓為例，這屬于市政府宿舍，面積為130平方米，之前均價2 . 5萬/平方米，總價為325萬元，現(xiàn)在調(diào)降至2 . 1萬/平方米，總價為273萬，房子降價52萬。

 

“即使降到2 . 1萬/平方米，也沒有客戶愿意接受。房齡高，客戶住習(xí)慣了房齡小的高層，很難以接受房齡高的多層住宅環(huán)境。再者很多客戶不是為了住才買房子，只是為了落戶方便孩子上學(xué)。”楊經(jīng)理稱，像剛才說到的這個學(xué)區(qū)房源，最后的成交均價大概也就在1 . 8萬/平方米，也就是說這種大戶型的學(xué)區(qū)房議價空間很大的。

 

隨后，記者來到三宇和記地產(chǎn)燕山店。店長邢國棟介紹，今年剛過了年就明顯感到二手房不好賣，客戶觀望也比較嚴重，成交明顯難度加大，學(xué)區(qū)房也受到了相應(yīng)影響。“像去年市場那么好，價格也隨之水漲船高，今年價格明顯漲不動了。”邢國棟說，像一些著急用錢的房主選擇降價賣房。甸柳小學(xué)一套48平米的學(xué)區(qū)房，房主開始報價85萬元，后來連降四次后，降價12萬以73萬元成交。

 

對于一些單價過兩萬甚至更高的房子，多名中介稱，這些都是為了落戶成交的三四十平米的小戶型房，在當前市場行情下，明顯高于市場價格的房子，很難成交，過高的價格屬于典型的“有價無市”。

 

比起這種個別特殊房源的降價，熱門學(xué)區(qū)的整體成交及價格表現(xiàn)如何？尤其在成交高峰的七八月份？

 

“從今年年初到現(xiàn)在，學(xué)區(qū)房的價格比較平穩(wěn)，同比去年價格基本持平，略有微漲。”采訪中，多名房產(chǎn)中介負責人都有同樣看法：受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，比起去年學(xué)區(qū)房均價千元的普漲，今年漲幅明顯收窄不少。

 

23日，孚瑞不動產(chǎn)和平路分店店長楊經(jīng)理介紹，店里的學(xué)區(qū)房對應(yīng)學(xué)校是山師附小，今年該片區(qū)學(xué)區(qū)房房價浮動不大，均價保持在1 . 3萬左右，像小戶型房子價格會偏高。50平米房子均價在1 . 4萬左右。“上個月我們分店成交的五六套學(xué)區(qū)房，也以小戶型為主，客戶比較青睞小戶型。

 

“七八月算是每年學(xué)區(qū)房成交高峰期，七月成交七八套房子中有四五套是學(xué)區(qū)，八月也成交三套學(xué)區(qū)。”23日，齊魯樓市不動產(chǎn)逸居店店長張煥彬說，他們店主要是燕山、甸柳等熱門學(xué)區(qū)房，從價格來看，甸柳小學(xué)學(xué)區(qū)房的成交價在15000元/平方米至16000元/平方米，燕山小學(xué)學(xué)區(qū)房成交價在14500元/平方米至15000元/平方米，價格上漲不明顯。“去年七八月份學(xué)區(qū)房的價格同比漲了10%左右，均價漲了1000元至1500元不等。”張煥彬說，今年市場行情總體不好，不少客戶都處于觀望狀態(tài)。有些客戶在四五月就開始看學(xué)區(qū)房，當時也是盼著價格能松動，當時沒買。后來到了七月份不得不買的時候了，為孩子上學(xué)就必須出手了。

 

“學(xué)區(qū)房是一種特定需求，每年都是熱門，只能說今年熱度有所降溫。”三宇和記環(huán)山路店店長程少秋說，他們店里主要是東方雙語小學(xué)學(xué)區(qū)房，目前均價在每平米12000元左右，像四五十平米小戶型均價在13000元/平米左右。“價格平穩(wěn)，波動不大。”

 

對于今年的學(xué)區(qū)房“量價齊穩(wěn)”的表現(xiàn)，多家中介給出的觀點基本一致，受去年學(xué)區(qū)調(diào)整及中考政策調(diào)整等綜合因素影響，房價大幅上漲已經(jīng)到了一個高點，目前的價格已經(jīng)超出一些市民的心理預(yù)期。再加上目前市場整體下行，購房者觀望情緒較重，這也在一定程度上影響到學(xué)區(qū)房的成交。

 

濟南百安居不動產(chǎn)總經(jīng)理熊良頂說，濟南學(xué)區(qū)房優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)不大，但對于目前的高價，不少不著急買房的市民也陷入觀望。“成交的速度減緩，價格上漲的動力自然不足。”熊良頂說，此外現(xiàn)在不少開發(fā)商開展“名校合作戰(zhàn)略”，這也對傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房需求量做了適當分流，這也是降溫的重要因素。

 

“從我們的監(jiān)控來看，一些來店的意向客戶得知燕山、甸柳等熱門學(xué)區(qū)房的價格過高后，選擇去買一些有名校分校的新房。”三宇和記地產(chǎn)燕山店店長邢國棟說，這在一定程度上分流了他們的客戶。

 

孚瑞不動產(chǎn)萬達店楊經(jīng)理說，濟南新建住宅越來越多，配套的小學(xué)很多也已經(jīng)啟用，客戶群分流明顯，對傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房來說，是一個比較大的沖擊。影響學(xué)區(qū)房價格及成交的因素中，除了學(xué)區(qū)劃分外，政策變動的刺激也尤為重要。

 

省城市民孫女士告訴記者，從去年開始，濟南市中考進行了改革，明確到2016年中考時，普通高中要把招生計劃全部分配到初中學(xué)校，這讓不少購買學(xué)區(qū)房或者準備擇校的家長有了猶豫。

 

據(jù)介紹，按濟南市現(xiàn)行中考政策，在中考時，擇校生不占用所在學(xué)校的指標生名額，他們將只能同剩余的本校學(xué)生進行競爭，進入優(yōu)秀高中的機會可能還不如普通初中大。“去年有學(xué)生393分上了省實驗中學(xué),有的考了500多分卻沒戲。”孫女士認為,這些改革拉平了各個初中之間的差異,即使比較差的初中,學(xué)生也有了上優(yōu)質(zhì)高中的機會,購買學(xué)區(qū)房必要性不大,不如把購房款投入在孩子的全面發(fā)展上。

 

山東省教育廳工作人員曾表示，在教育中，政府的責任不是建設(shè)、扶持幾個窗口學(xué)校,而是應(yīng)該注重公平。教育公平很大程度上是機會公平，濟南市的做法很有推廣意義。

 

據(jù)了解，目前省內(nèi)不少市已經(jīng)進行這方面的改革，如果能長期堅持下去，必定能給學(xué)區(qū)房和擇校生等降溫。