今年年初，業(yè)界同行喊出“追趕萬科”的口號。半年過去，上市房企公布的中報顯示，萬科繼續(xù)以銷售面積821.2萬平方米、銷售金額1009.1億元的業(yè)績（專題閱讀）領(lǐng)跑全國。

 

穩(wěn)當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)“一哥”，本周一，在深圳舉行的萬科半年度報告會上，萬科總裁郁亮卻抱怨：“老大不好當(dāng)。把樓市的未來看得太好不符合我們的判斷，看得不太好，又有人說萬科在‘唱衰’樓市。”

 

“市場可能沒有大家以為的那么好”

 

近段時間以來，不少城市的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)不同程度的松動，郁亮認(rèn)為：“現(xiàn)在的寬松不過是對過去宏觀調(diào)控政策的一個修正，我并不認(rèn)為政策有根本性的轉(zhuǎn)向。”

 

其實，無論是萬科還是郁亮，都并非首次在公開場合拋出與業(yè)界“普大喜奔”不同的謹(jǐn)慎看法。今年年初，萬科是率先預(yù)言樓市要降價的企業(yè)之一，并成為降價走量第一梯隊的房企。“我們不是偷偷地降價，早在降價之前，我們已經(jīng)拋出了自己的觀點。其實我們一直希望做一些對行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展利好的事情，萬科只是說房地產(chǎn)業(yè)如今是白銀時代，白銀怎么也算貴金屬吧，我們什么時候拋出過‘崩盤論’、‘冰山論’？！”

 

郁亮表示，目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示下半年的經(jīng)營環(huán)境可能會好于上半年，但是，市場可能并沒有大家以為的那么好，更不要把下半年和以前因政策變化而令市場強勢逆轉(zhuǎn)的年份相比。短期內(nèi)，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。“消化過去多年的庫存需要時間，不是一個政策就能改變。我們不能指望行業(yè)通過政策轉(zhuǎn)暖形成一個量價齊升的局面，這個局面我覺得不會出現(xiàn)，也不應(yīng)該出現(xiàn)。”

 

郁亮堅信，不發(fā)生根本性改變的政策，對行業(yè)可能是一種更長遠(yuǎn)的利好。“地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常因為一些短期目標(biāo)，使得每次政策都不能延續(xù)，每次行業(yè)調(diào)整都不夠徹底，但一個行業(yè)需要時間去完成它本身的完整周期，我們希望政策向市場化長效機制轉(zhuǎn)換。”

 

“未來可能會有更好的拿地機會”

 

今年上半年，萬科在土地市場上非常謹(jǐn)慎，僅新增19個項目，按萬科權(quán)益計算，規(guī)劃建筑面積約為264.1萬平方米，較去年同期明顯下降。

 

“2013年萬科拿地較多，目前的項目資源足以支持未來兩三年的開發(fā)需求，補充項目的需求并不迫切。”更關(guān)鍵的是，萬科認(rèn)為目前土地價格調(diào)整才剛剛開始。萬科董事會秘書譚華杰認(rèn)為：“目前主要城市的地價水平仍然較高，在這種情況下，萬科并不急于拿地。”

 

盡管地價的調(diào)整比較緩慢，但土地市場的調(diào)整跡象日益明顯。根據(jù)萬科的觀察，16個主要城市土地流拍的比例已經(jīng)從今年第一季度的11%快速上升至第二季度的21%，溢價成交的比例則由第一季度的41%大幅下降至24%。“根據(jù)經(jīng)驗，下半年土地供應(yīng)將進(jìn)一步增加，土地市場的調(diào)整才開始，未來可能會有更好的拿地機會，我們對此將保持關(guān)注。”譚華杰說。

 

“整合全球資源為萬科所用”

 

今年，萬科加快了進(jìn)軍海外的步伐。今年2月份，萬科通過與美國知名開發(fā)商合作的方式，參與美國曼哈頓項目的開發(fā)；繼香港荃灣西站項目后，萬科還通過收購的方式在香港獲得灣仔項目；此外，萬科的舊金山項目、新加坡項目都將于近期開盤。

 

“海外成果體現(xiàn)在財務(wù)報表上還需要一段時間，但海外業(yè)務(wù)對萬科的幫助現(xiàn)在已經(jīng)開始顯現(xiàn)。”郁亮說，“有了美國的業(yè)務(wù)后，我們才有機會與頂級的合作方開展合作，這是國際化帶來的好處。整合全球資源為萬科所用，這本身也是我們國際化的目的。在英國倫敦，我們也希望有一個點，無論在金融還是房地產(chǎn)方面，倫敦都是很重要的城市，能夠帶來很多合作伙伴。”

 

事實上，自2013年以來，萬科海外融資的力度已有所加大。2013年，萬科分別獲得國際權(quán)威評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽BBB+、Baa2和BBB+的長期企業(yè)信用評級，為萬科嘗試各種海外融資渠道、降低融資成本創(chuàng)造了有利條件。今年上半年，萬科基于2013年設(shè)立的金額為20億美元的中期票據(jù)計劃進(jìn)行第四次發(fā)行，總額4億美元，5年期定息，債券票面利率4.5%。在目前萬科的有息負(fù)債中，海外融資合計占比約為17%。“我們希望這個比例今年能達(dá)到20%，以后逐步提高，因為海外資金比國內(nèi)要便宜很多。”郁亮說。